Nở rộ mua bán dự án 'bất động'

Nhiều chủ đầu tư bất động sản bất lực nhìn tài sản nghìn tỷ phơi nắng mưa, được gọi bằng cái tên sầu thảm: “Nghĩa địa”. Thị trường đã hình thành các giao dịch mua bán dự án “chết” như một lối thoát trong thời buổi nhà đất đóng băng.

Cơ hội cho chủ DN trường vốn

Khắp cả nước nhìn đâu cũng đầy “nghĩa địa” bất động sản. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành (TPHCM) cho biết, hiện bất động sản (BĐS) đang hình thành thị trường mua bán dự án. Nổi lên những cái tên như Đất Xanh Group, Hoàng Quân, Hưng Thịnh, Cengroup… chuyên mua lại các dự án BĐS tiềm năng.

Nhiều doanh nghiệp mua lại “xác chết”, rót tiền để hoàn thiện dự án, như bơm sinh khí. Về danh nghĩa pháp lý, việc đứng tên ký hợp đồng với khách hàng vẫn là chủ đầu tư cũ. Giá mua có khi chỉ bằng một nửa, hoặc 2/3 số tiền chủ cũ đã đổ vào dự án.

“Bán được dự án còn may, có được chút tiền phòng thân và trả nợ, không phải tù tội hay bỏ trốn”  Ông Nguyễn Văn Đực

Chịu lỗ vậy nhưng không phải dự án nào muốn bán cũng có người mua, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế, hạ tầng dân sinh… đáp ứng được nhu cầu của người mua. “Thời buổi khó khăn, bán được dự án còn may, có được chút tiền phòng thân và trả nợ, không phải tù tội hay bỏ trốn”, ông Đực nói. Theo ông, nhiều doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa đang rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Dự án bán không ai mua, hết tiền để xây tiếp, nhà không bàn giao được bị khách hàng đòi lại tiền, nợ lương nhân viên 3 - 4 tháng, nợ ngân hàng. Dù xét giá trị tài sản có khi tới cả nghìn tỷ đồng, nhưng tiền mặt không có, đành chết lặng nhìn đống tài sản của mình.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang thực hiện mua lại dự án BĐS tại Hà Nội cho biết, đủ lực mua dự án thường là doanh nghiệp lớn, nhiều thành viên; trong đó có công ty đầu tư và sàn giao dịch. Thành công của dự án mua lại phụ thuộc vào khả năng phân tích thị trường của nhà đầu tư, sản phẩm làm ra phải đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng, đúng tiến độ cam kết mới bán được nhà. Nếu không chủ mới sẽ “chết” theo chủ cũ.

Một trong những đại gia giỏi mua “xác chết” BĐS và làm sống lại nhiều dự án là ông Lê Thanh Thản - Giám đốc Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu. Trong bối cảnh BĐS đóng băng, sàn giao dịch Mường Thanh của doanh nghiệp này lại tranh mua sản phẩm. Nhiều dự án được doanh nghiệp này mua lại đã bán hết veo sản phẩm vì đáp ứng được đa số nhu cầu khách hàng ở phân khúc nhà giá rẻ, tiến độ nhanh.

“Trước đây khi thị trường còn sôi động, chủ đầu tư thường bị duy ý chí, làm sản phẩm không theo nhu cầu thị trường nên giờ không bán được. Giờ mua lại dự án phải giải quyết được điều đó mới hy vọng bán được nhà”, một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên mua “xác” BĐS nói. Cũng theo vị này, lợi thế của doanh nghiệp ông khi mua lại dự án là có sự kết nối với khách hàng qua sàn giao dịch, nắm bắt được nhu cầu người mua cần sản phẩm nào, công năng, diện tích, giá bán…ra sao. Chủ đầu tư sẽ làm theo đơn đặt hàng của đơn vị bán.

Về số lượng mua bán, hiện các công ty lớn, tập đoàn mạnh đủ tiềm lực không nhiều, trong khi “nghĩa địa” BĐS nhiều vô kể. “Không phải chủ đầu tư nào cũng đủ can đảm bán khi ngay lập tức lỗ 20-30%. Anh đã bỏ ra 100 tỷ vào dự án có dám chấp nhận mất ngay 30 tỷ không, đấy là vấn đề.

Chưa kể, chỉ chủ đầu tư tư nhân mới chấp nhận lỗ để bán, số này rất ít. Trong khi phần lớn dự án BĐS là của các doanh nghiệp nhà nước, họ có muốn cũng không bán được, vì cơ chế không cho phép lỗ, ít nhất hòa vốn”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên phân tích. Theo ông, mua bán dự án “chết” là tất yếu; sẽ tiếp tục phát triển và là đòn bẩy làm nóng thị trường BĐS.

Lách luật để khơi thông

Thời khó, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tìm mọi cách để bán hàng lại tiết kiệm. Doanh nghiệp của ông Nguyễn Văn Đực chọn cách làm cuốn chiếu. Sau khi hoàn thiện phần thô, căn hộ nào khách hàng nộp tiền vào ở mới làm hoàn thiện, còn chưa nộp vẫn để thô. “Cách này giúp doanh nghiệp không bị dàn trải vốn, khách hàng cũng không bị thúc ép nộp tiền, muốn nhận nhà thì nộp tiền”, ông Đực nói.

Nhiều đơn vị chọn cách lách luật để chia căn hộ. Những căn lớn 80-85m2 chia làm đôi, nhưng cùng chung một giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng, Luật Xây dựng quy định diện tích căn hộ không nhỏ hơn 45m2). Căn nhỏ dễ bán hơn vì đáp ứng nhu cầu của đa phần người dân hiện nay. Bất lợi là sổ chung không thể đem thế chấp, 2 nhà cần có độ tin tưởng nhau nhất định.

Hoặc, chủ đầu tư thay vì thuê một doanh nghiệp xây dựng làm tổng thầu như trước đây, sẽ trực tiếp đứng ra quản lý công trường, thuê thợ, tìm nhà cung cấp vật liệu, trực tiếp bán sản phẩm (không qua sàn giao dịch)? những cách này có thể giảm 20-30% chi phí dự án.

Với các sàn giao dịch, ông Phạm Thanh Hưng, Giám đốc sàn BĐS Thế Kỷ cho biết, giờ chỉ nhận bán những căn hộ đúng nhu cầu khách hàng, như diện tích nhỏ, giá rẻ, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh (điện, đường, trường, trạm).

Ngoài ra, để hút khách sàn còn phối hợp chủ đầu tư kèm thêm các chương trình khuyến mại, giảm giá, tặng quà, hỗ trợ hoàn thiện, thanh toán… “Có dự án tổng các hình thức hỗ trợ lên tới 40-50% giá trị căn hộ. Bản chất là một hình thức giảm giá”, ông Hưng nói. Theo đó, giờ sàn giao dịch BĐS không đơn giản là làm dịch vụ khách hàng, phải là người bán hàng thật sự, bán hàng theo yêu cầu người mua.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Lê Đăng Doanh, có người mua lại dự án là một tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. Về vướng mắc của các doanh nghiệp nhà nước không bán được dự án, ông Doanh nói: “Không ai mua lại dự án với giá gốc, cần có điều chỉnh cho phù hợp với cuộc sống, nếu không các doanh nghiệp nhà nước sẽ tiếp tục sa lầy vào BĐS, không thể thoái vốn được”.