Thị trường bất động sản: “Nội” bán, “ngoại” mua

Trong khi gói 30.000 tỷ đồng đang loay hoay đầu ra thì các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang yếu dần, cơ hội vớ bở những tài sản rẻ mạt đang thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài.

    Vòng xoáy nợ nần

Dù có lạc quan đến mấy cũng phải thừa nhận rằng: Thị trường BĐS đang yếu hẳn đi, giống như một cơ thể xộc xệch, xanh xao vì thiếu ăn - thiếu tiền!

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM tại cuộc họp giao ban với sở xây dựng ở các tỉnh miền Đông, miền Tây vừa qua đã khái quát lên điều này. Kết quả rà soát các dự án nhà ở như sau: 52 dự án thi công dở dang ngưng thi công, chậm tiến độ 168 dự án và tồn kho 85 dự án! Vậy đầu ra thế nào? 6 tháng qua, thành phố tiêu thụ được 2.453 căn hộ, còn tồn 12.447 căn hộ - trong đó trên 10.000 căn hộ đã xây dựng hoàn thành, còn lại đang xây dựng dưới 30%.

Một đầu ra khác là gói 30.000 tỷ đồng, kết quả như sau: 32 khách hàng (có một doanh nghiệp) đã ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng, tổng hạn mức ký kết 26,2 tỷ đồng và đã giải ngân 3,2 tỷ đồng! Đối với hàng tồn kho được vay, quy định diện tích căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tuy nhiên một cán bộ Sở Xây dựng cho biết “sau khi rà soát loại này đã tiêu thụ tốt”. Tiếp đó, việc cho phép chẻ nhỏ căn hộ không xét tới yếu tố dân số, trên thực tế rất khó khăn, dự án CC1 của Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân là một ví dụ. Mặc dù chủ đầu tư xin chuyển sang nhà ở xã hội, trong tay đã có ký kết đầu ra, ngân hàng ký kết cho vay nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt, một trở ngại lớn là chủ đầu tư “chẻ” quá nhiều căn hộ, từ 1.060 căn lên tới 1.735 căn! Vì vậy, nhận định về gói “cứu trợ” này, đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch ví von “cánh gà chiên bơ thơm thôi chứ ăn không được” là hoàn toàn có lý.

Theo thống kê trên sàn chứng khoán từ doanh nghiệp niêm yết chủ yếu kinh doanh BĐS hoặc liên quan, riêng chi phí lãi vay của 6 tháng đầu năm gần 2.800 tỷ đồng! Có công ty mỗi ngày trả gần 1 tỷ đồng tiền lãi như Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam; Vinaconex mỗi ngày trả gần 2 tỷ đồng tiền lãi, đặc biệt Công ty cổ phần Xi măng Hà Tiên 1, tiền lãi phải trả 6 tháng qua hơn 426 tỷ đồng! Lãi mẹ đẻ lãi con cũng chưa phải áp lực nặng nề, các khoản vay đến hạn phải trả đã khiến các doanh nghiệp ngập trong vòng xoáy nợ nần, trong khi hàng hóa thiếu thanh khoản, đất không bán được, đầu ra bế tắc!


    Ai mua?

Mặc dù khó khăn bao trùm, tuy nhiên thời gian qua một số thương vụ mua bán lớn được công bố liên quan đến hai “ông trùm” BĐS. Đầu tiên, Vingroup công bố đã bán hoàn tất dự án tòa nhà Vincom A với lợi nhuận 4.300 tỷ đồng, một con số hơn mơ! Tiếp đó, Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) tuyên bố bán gần hết các dự án bất động sản, thủy điện tại Việt Nam.

Một câu hỏi đặt ra, ai mua? Khách hàng của Vincom A là một công ty trong nước, còn đơn vị mua 6 thủy điện của HAG là một ngân hàng, nhưng có sự tham gia nguồn vốn của các doanh nghiệp từ Nga! Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai cho rằng, sinh lợi không cao, việc bán đi để dồn sức cho lĩnh vực cao su, mía đường ở Lào và Campuchia và khu phức hợp ở Myanmar. Mặc dù ông chủ HAG nhận định như vậy, nhưng đối với giới tài chính, chỉ riêng việc mua 4 thủy điện đang phát điện khoảng 2/3 công suất, hiện nay mỗi ngày doanh thu 1,5 tỷ đồng cũng là “món hời”. Bởi vì vòng đời của thủy điện là 100 năm, lãi suất ngày càng hạ, xu hướng giá điện sẽ tăng… Đối với hàng loạt dự án BĐS tại TPHCM cũng vậy, HAG cũng đã “bán thật”, khách hàng mua hầu hết là ngân hàng, giá bán tuy không được công bố nhưng gần như “có lời chút đỉnh”.

Đang có hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài săn mua ráo riết dự án BĐS tại TPHCM. Ông Chris Brown, Giám đốc điều hành Công ty BĐS Cushman & Wakefield Việt Nam, phân tích: Việc thiếu vốn buộc nhiều chủ đầu tư đứng trước áp lực phải cơ cấu lại danh mục nhằm tập trung vào những dự án quan trọng nhất. Tỷ lệ nợ xấu tại Việt Nam thực tế cao hơn con số 6% được báo cáo. 70% số nợ xấu này thuộc về lĩnh vực BĐS, theo như ước tính của một số nhà bình luận. Nếu ngân hàng và các nhà đầu tư không nhanh chóng giải quyết các khoản nợ xấu, thị trường BĐS khó có khả năng phục hồi. Vì vậy, giai đoạn này là thời cơ cho các chủ đầu tư mới có tiềm lực mạnh và tầm nhìn dài hạn đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội mua lại các dự án phát mãi. Hiện tại, những doanh nhân châu Á đến từ Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc, từng đầu tư vào thị trường Việt Nam, chú ý nhất đến những tài sản thanh lý của Việt Nam. Đặc biệt các công ty đến từ Trung Đông và Nga cũng sẵn sàng bỏ vốn vào thị trường Việt Nam, chủ yếu ở Hà Nội và TPHCM. Trong tất cả các phân khúc của thị trường BĐS, các BĐS đang vận hành và những khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu.