Thị trường căn hộ: Nhà sang bán dễ?

Tuy không thể đọ với những sản phẩm nhà ở có diện tích và giá cả vừa phải về tính thanh khoản nhưng sản phẩm nhà ở (căn hộ, biệt thự...) có giá từ 6 - 7 tỷ đồng trở lên vẫn có ưu thế bán hàng nếu sở hữu vị trí đắc địa và thiết kế đẹp.

Căn hộ hạng sang: Không bạo nhưng mạnh

Xét về nguồn cung trong phân khúc căn hộ, những sản phẩm có giá bán và diện tích lớn như penthouse thường chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong mỗi dự án.

Thời điểm thị trường đóng băng, giai đoạn 2008 - 2013, nhiều chủ đầu tư đã tiến hành "chẻ nhỏ” penthouse để giảm giá thành sản phẩm, nhằm tăng tính thanh khoản cho dự án.

Bởi vì, xét theo quy luật thị trường, những sản phẩm nhà ở cao cấp bao giờ cũng chịu tác động đầu tiên trong bất kỳ cuộc khủng hoảng nào.

Khi thị trường có những dấu hiện hồi phục từ giữa năm 2014, phân khúc nhà ở cao cấp trở lại đường đua khi đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn cả phân khúc bình dân và trung cấp, một phần là do nguồn cung ít.

Chẳng hạn như trường hợp căn hộ Estella, giai đoạn 1 (đã đưa vào khai thác) do Keppel Land Việt Nam làm chủ đầu tư, với 32 căn penthouse (dạng thông tầng, douplex), diện tích dao động từ 223 - 316 m2, có giá bán từ 8,4 - trên 11 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) đã nhanh chóng có chủ trong suốt giai đoạn mở bán.

Ngoài ra, hai căn penthouse cuối cùng tại dự án, sau khi được trang bị nội thất cũng đã được tiêu thụ trong năm 2014, khi thị trường bắt đầu phuc hồi.

Không riêng gì Estella 1, ngay sau khi mở bán Estella 2 - giai đoạn 1 (còn gọi là Estella Heights) vào cuối tháng 1/2015, 6 căn penthouse tại dự án, với giá từ 9,2 - 13,9 tỷ đồng/căn (chưa VAT và phí bảo trì) đã nhanh chóng có khách hàng đặt mua (diện tích các căn penthouse này dao động từ 227 - 348 m2, trên cùng một tầng), trong đó có 1 khách đến từ Hà Nội, 1 đến từ Đà Nẵng và còn lại là ở TP.HCM.

Theo chia sẻ của chủ đầu tư dự án, trong số khách hàng mua penthouse của Estella Heights, có những người đã sở hữu Estella 1 và có ý định chuyển sang sinh sống ở penthouse trong giai đoạn mới.

Một dự án căn hộ khác do Keppel Land Việt Nam phát triển ở khu Nam Thành phố là Riviera Point, 4 căn penthouse (diện tích từ 265 - 317 m2) của giai đoạn đầu, giá từ 10 - 12 tỷ đồng/căn cũng có khách hàng đặt mua ngay thời điểm dự án còn đang thi công hồi giữa năm 2014.

Ngoài ra, ngay tại trung tâm TP, dự án Khu phức hợp cao cấp Léman Luxury Apartments (giao lộ Nguyễn Đình Chiểu - Trương Định, Q.3), theo thông tin từ Tập đoàn C.T Group, chủ đầu tư dự án, với giá bán thấp nhất từ 7,5 tỷ đồng/căn hộ 75 m2, đến nay, dự án chỉ còn khoảng gần 40 căn hộ trên tổng số 218 căn (chưa tính penthouse) được công bố.

Hơn nữa, giá bán ở thời điểm này đã tăng đáng kể, ở mức 4.900USD/m2 (trên 107 triệu đồng/m2), so với giá 4.200USD/m2 (tương đương 92,4 triệu đồng/m2) ngay lúc đầu mở bán (năm 2012). Được biết, khách hàng sở hữu căn hộ tại dự án chủ yếu là doanh nhân và người nổi tiếng.

Theo nhận định của các công tư tư vấn, những khách hàng mua sản phẩm này chủ yếu để ở vì một phần nào đó, ngôi nhà thể hiện được đẳng cấp của gia chủ.

Nhà liền đất: Chưa bao giờ thiếu khách quan tâm

Bên cạnh căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà liền kề (nhà gắn liền với đất) có giá trị lớn cũng cho thấy tính thanh khoản tốt.

Theo số liệu báo cáo quý II/2015 mới được Savills công bố, nhìn chung cả nguồn cung và nguồn cầu của phân khúc này đều có tín hiệu khả quan, cụ thể thị trường biệt thự, nhà liền kề có tình hình giao dịch tốt ở những dự án mới mở bán như PhoDong Village (Q.2), Villa Park (Q. 9).

Điển hình như PhoDong Village, do Công ty CP Xây dựng Sài Gòn (SCC) đầu tư, chính thức ra mắt thị trường từ tháng 9/2014, sau 3 đợt mở bán, giai đoạn 1 của dự án hơn 40ha này đã đạt tỷ lệ tiêu thụ gần 90%. Mới đây, SCC đã tiếp tục tung ra đợt 4 với 49 sản phẩm gồm biệt thự phố vườn, song lập và đơn lập.

Theo Savills, tổng lượng giao dịch ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong quý II đã tăng 12% theo quý và 116% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này là 35%, tăng 3 điểm phần trăm theo quý.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Công ty Savills Việt Nam, cần phải khẳng định rằng, trong thời gian trước, ngay cả khi thị trường chưa tái khởi sắc, những sản phẩm có giá trị lớn từ các dự án đẳng cấp, có vị trí tốt, và đầy đủ tiện ích cao cấp vẫn có một lượng giao dịch đáng kể. Đây là thị trường ngách và có nhóm đối tượng khách hàng riêng.

Song song với nhóm sản phẩm nhà để ở, phân khúc sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng có giá trị lớn, từ 10 tỷ đồng trở lên, theo ông Duy, trên thực tế chỉ chiếm một tỉ lệ khiêm tốn trên thị trường BĐS Việt Nam nói chung.

Tuy nhiên, nhìn rộng hơn, phân khúc này trải dài về vị trí địa lý (tập trung nhiều tại khu vực ven biển miền Trung).

Khi tìm hiểu cơ hội đầu tư vào một sản phẩm nghỉ dưỡng, người mua luôn đề cao các yếu tố như vị trí, thiết kế kiến trúc, cảnh quan và cộng đồng.

Bên cạnh đó, các chương trình khai thác cho thuê (rental pool) hoặc chương trình trao đổi kỳ nghỉ (time share) cũng được phát triển song song nhằm tạo một kênh đầu tư hấp dẫn cho người sở hữu.

Cho đến thời điểm hiện tại, các dự án thuộc phân khúc này có lượng tiêu thụ tốt đang nhận được sự quan tâm của cả các nhà đầu tư nội địa và các nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, từ khi chính sách cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam được công bố cho tới khi bắt đầu có hiệu lực vào đầu tháng 7, Savills đã bước đầu ghi nhận những phản hồi từ nhóm đối tượng khách hàng này.

Điển hình, trong 6 tháng đầu năm 2015, lượng khách nước ngoài quan tâm đến phân khúc nhà hạng sang đã chủ động liên hệ với Savills để tìm kiếm các sản phẩm phù hợp.