Thị trường BĐS: Nguy cơ “bong bóng” quay lại

Nguồn vốn hấp dẫn, nguồn cung dồi dào, nhu cầu nhà ở lớn là cơ sở để rất nhiều chuyên gia, nhà đầu tư thậm chí cơ quan quản lý tin rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc nhưng rất ít ý kiến cho rằng giá nhà ở sẽ giảm xuống mặc dù nguồn cung dự báo sẽ tăng rất mạnh. Sự phát triển lệch lạc giữa cung và cầu có thể sẽ khiến nguy cơ “bong bóng” BĐS quay trở lại.

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng: BĐS vẫn là thị trường “nền tảng” và là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2015 và những năm tiếp theo. Bởi xét về tổng thể giá BĐS ở Việt Nam chưa phải là cao so với các nước trong khu vực.

Dồi dào nguồn lực... vốn

Khái niệm khởi sắc thường được đánh tráo với tăng giá. Đó cũng là nguyên nhân khiến cho không ít DN BĐS và nhà đầu tư rơi vào cái bẫy của chính mình.

TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong đó, một phần đáng kể của tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà. Nhiều ngân hàng đã chào mời những gói tín dụng ưu đãi như lãi suất 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí 5% cho năm đầu. Sau thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất thị trường. Dự báo, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản giảm.

Ông Nghĩa cũng cho biết thêm hiện tại ông cùng các cộng sự đang nghiên cứu mà tham vấn cho Chính phủ và rất có thể sẽ có thêm gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng cho thị trường BĐS trong thời gian tới. Thông tin về gói hỗ trợ trợ 50.000 là hoàn toàn có cơ sở bởi theo kế hoạch gói 30.000 tỷ đồng là sẽ hoàn thành giải ngân vào 1/6/2016.

Các chuyên gia dự báo rằng, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5% thì mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay bất động sản sẽ giảm khoảng 2%/năm. Theo xu hướng này, sẽ thu hút nhiều ngân hàng đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-6%; những gói tín dụng bất động sản thông thường mức lãi suất dao động khoảng 7-10%.
 

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, so với đầu năm 2013, giá trị hàng tồn trên thị trường bất động sản đã giảm gần 43%. Cụ thể, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013. Về giá cả, mặt bằng nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã ổn định và không giảm tiếp.

Cùng với đó, theo dự Savills Việt Nam, từ nay cho tới cuối năm 2016 thị trường sẽ có vào khoảng 14.200 căn hộ từ 25 dự án sẽ được mở bán. Nguồn vốn hấp dẫn, nguồn cung dồi dào, nhu cầu nhà ở lớn là cơ sở để rất nhiều chuyên gia, nhà đầu tư thậm chí cơ quan quản lý tin rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc.

Lệch pha

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) , một số liệu được Chính phủ công bố cho thấy, quy mô nền kinh tế Việt Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.960 USD/người/năm. Nếu tính ra VND vào khoảng 3,5 triệu đồng/tháng.

Như vậy, một gia đình hai vợ chồng đi làm có tổng thu nhập 7 triệu/tháng, để gia đình này có thể mua một căn nhà với giá trị khoảng 750 triệu đồng, ngân hàng phải cho vay thời hạn lên tới 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Mỗi tháng gia đình này phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi. Do đó, nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì về mặt bằng chung, người dân khó có thể vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 02 và Nghị quyết số 61 của Chính phủ về cho vay hỗ trợ nhà ở được coi là giải pháp “kép” cho cả DN BĐS và người dân có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, ngay cả được đánh giá là đã mang lại hơi ấm cho thị trường thời gian vừa qua thì mới đây Phó thủ tướng Vũ Văn Ninh đã phải yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng theo thẩm quyền và nhiệm vụ được giao tiếp tục có các biện pháp hiệu quả để đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Nghị quyết số 02 và Nghị quyết số 61 của Chính phủ về cho vay hỗ trợ nhà ở. Sự sốt ruột của “Chính phủ”  là có cơ sở bởi tính đến giữa tháng 1/2015, các ngân hàng thương mại đã ký hợp đồng cam kết cho vay đối với 12.113 hộ gia đình, cá nhân và 33 dự án bất động sản.

Trong khi thị trường đang dần hồi phục và có những dấu hiệu ấm lên, phần lớn các chuyên gia, các nhà quản lý đều tỏ ra hết sức lạc quan về thị trường nhưng rất ít ý kiến khẳng định rằng giá nhà ở sẽ giảm xuống mặc dù nguồn cung dự báo sẽ tăng rất mạnh. Khái niệm khởi sắc thường được đánh tráo với tăng giá. Đó cũng là nguyên nhân khiến cho không ít DN BĐS và nhà đầu tư rơi vào cái bẫy của chính mình.

Thừa nguồn lực, thiếu kết nối đang là thực trạng của  thị trường BĐS chính vì vậy ông Lê Xuân Nghĩa đưa ra cảnh báo: cùng với cơ hội thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản có thể sẽ quay trở lại.
 

Thực tế, đã có 12.091 hộ gia đình, cá nhân được tiếp cận nguồn vốn vay với tổng số tiền là 3.725 tỷ đồng. Trong đó, 5.714 hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở xã hội với dư nợ tín dụng là 1.519 tỷ đồng và 6.377 hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại với dư nợ 2.207 tỷ đồng. Tổng số tiền các ngân hàng cam kết cho vay là 9.417 tỷ đồng, đạt 31,39%; hiện đã giải ngân được 4.882 tỷ đồng, đạt 16,27% sau gần 2 năm thực hiện.

Đây là một kết quả không mong muốn của chính bản thân các ngân hàng cũng như người dân, bởi mục tiêu ban đầu của gói 30.000 tỷ đồng là sẽ hoàn thành giải ngân vào 1/6/2016.