Chung cư thương mại: Càng cao càng đắt!

Bán được sản phẩm dự án với giá kỳ vọng luôn là mục tiêu tối thượng của chủ đầu tư. Trên một khu đất, dựng xây công trình hàng chục tầng căn hộ chung cư có chất lượng - tiến độ đảm bảo, dịch vụ hài hòa, DN có thể yên tâm phần nào về "đầu ra". Về phía người mua, ở Hà Nội, vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều khi lựa chọn vị trí, tầm cao.

Chung cư Thủ đô đang có thêm rất nhiều quần thể đáp ứng cơ bản nhu cầu mua - ở của cộng đồng hàng triệu người lao động còn lấn cấn "chốn đi về". Ghi nhận thực tế, giao dịch các căn tầng cao luôn vượt trội cả về tốc độ lẫn giá trị.

Những mối lo muôn thuở

Ngoại trừ các công trình tập thể cũ đã "quá đát" sau khi oằn mình phục vụ dân sinh hàng chục năm, chung cư thương mại đang hoạt động đều có tối đa thâm niên dưới 10 năm sử dụng (lâu nhất là khu Trung Hòa – Nhân Chính nếu tính từ sau năm 2000).
Vì vậy, cơ sở để người mua nhà lựa chọn chung cư đảm bảo độ bền chất lượng vẫn chỉ mang màu sắc cảm tính, kinh nghiệm chuyên môn của chủ đầu tư. Đây chính là một trong những lý do khiến khu vực Hoàng Đạo Thúy luôn có khách hỏi mua chung cư dù họa lắm mới có chủ nhà cần bán.

Và cũng ở quần thể được vinh danh là quy hoạch đô thị, chất lượng dân trí và tiện ích hàng đầu trong nội đô, nảy sinh mối lo về độ an toàn liên quan tới thang máy lẫn cứu hỏa khi xảy cháy.

Ba năm qua, ở Trung Hòa – Nhân Chính, từ tòa 11 tầng, 17 tầng rồi 34 tầng đều được "bà Hỏa" ghé thăm. Cá biệt, với vụ cháy ở căn hộ tầng 12 tòa 34T (tòa cao nhất và là biểu tượng của KĐT này), sau 10 phút ngọn lửa bốc lên, chuông tòa nhà mới vang lên. Với nhiều cư dân sinh sống ở tầng từ 18 trở lên, những bài học về tự thoát thân khi gặp hỏa hoạn nhà cao tầng đều được nắm chắc.

"Hiện nay, tôi mới biết xe cứu hỏa của Hà Nội mới chỉ "vươn" tới được tầng 18 là tối đa. Giả sử cháy ở tầng 25 hay thậm chí cháy ở tầng áp mái, nạn nhân biết làm sao?" ông Tuấn, người sống ở tòa 34T lo ngại.

Được biết, quý IV/2014, lực lượng PCCC Thủ đô ra mắt 2 xe thang tối tân có khả năng ứng cứu người bị nạn từ tầng 18 (56m). Dài 12m, rộng 2,55m, có thể cứu được 18 người trong 12 phút, nhưng rõ ràng mối lo về "nước xa không cứu được lửa gần" là hiện hữu vì xe khó lòng di chuyển nhanh chóng tới hiện trường với tương quan kích cỡ - điều kiện giao thông lúc cao điểm.

Ngoài mối lo về PCCC hay độ kháng chấn tòa nhà (vốn được bàn cãi rất nhiều thời gian trước), khách hàng tiềm năng của chung cư hiện tại lại "năm người mười ý" về chọn tầng nào cho hợp lý.

Cơ bản, người trẻ đang ưa tầng cao từ 9-16 (25-40m) với quan điểm: chống muỗi, chuột, mối, côn trùng; Không lo bị nồm; Không khí thoáng đãng, ít bụi và tiếng ồn. Thậm chí, một bộ phận người mua rủng rỉnh tài chính lại... đặc biệt thích tầng trên cùng (penhouse) hoặc áp mái vì không lo tắc thang máy.

Và hậu mua hàng

Quy tắc bất thành văn, ở tầng càng cao thì giá căn hộ càng đắt là minh chứng thực tế cho xu thế thị trường chung cư vài năm nay.
Động đất, hỏa hoạn, rơi thang máy, mất an ninh trật tự... Có đấy, nhưng chỉ là thiểu số và hy hữu xảy đến. "Mọi người vẫn ở đầy ra, chung cư đắt khách đặt mua nườm nượp, nhất là căn tầng cao luôn hết trước. Không thể tuyệt đối được" – khách hàng tên Văn vừa đặt cọc mua nhà ở Helios Tower Tam Trình chia sẻ.

Mặc nhiên, giới tạo lập, nhà đầu tư thứ cấp, đơn vị phân phối nắm được tâm lý "chấp nhận mạo hiểm cùng bà Hỏa" của người mua và khai thác kinh doanh. Đồng trục, hướng và diện tích tương đương, nhưng căn từ tầng 15 trở lên có giá cao hơn hẳn so với những tầng dưới. Không khí chào bán náo nhiệt ở tổ hợp Golden Silk Kim Văn Kim Lũ (do Vinaconex2 làm chủ đầu tư) là điển hình.
Chấp nhận mua căn tầng 12B ở Hồ Gươm Plaza, chị Lan đã rút ra bài học: trừ 3 tầng trên cùng hoặc penhouse, việc bắt thang máy để ra khỏi tòa nhà luôn rất khó khăn vì quá tải. Đó là chuyện ở chung cư cao cấp có mật độ xây thấp, còn ở những dự án thiết kế 36 tầng (như Golden Silk), mỗi sàn 20 căn hộ, kể cả sử dụng 5 thang máy/sàn thì chắc chắn những hộ ở tầng 10-15 sẽ phải tốn nhiều thời gian để bắt thang.

Một thực tế khác, cuộc sống ở những căn hộ tầng trên 15 vẫn chứng kiến không ít khổ sở vì tiếng ồn và khói bụi lẫn côn trùng có cánh. Cụ thể, "tầng 24 của tòa nhà nằm ngay Ngã tư Sở cũng có muỗi và chuột hoành hành" – anh Minh, người từng sống ở quần thể này cho hay. Cá biệt, rất nhiều cư dân sinh sống ở tầng 20, những ngày gần đây, đều than "chìm trong sương mù", thay view đẹp như mọi khi.

"Kiến ba khoang, sương mù, ẩm mốc do độ ẩm, điều này vẫn xuất hiện ở tầng cao vừa vừa. Biết trước thế này thì tôi ở tầng thấp, giá rẻ còn hơn" – chị Vũ Hạ bực bội về căn hộ cao cấp ở mặt đường Nguyễn Trãi (Q.Thanh Xuân).

Ngoài ra, liên quan tới vấn đề khói bụi giảm dần theo chiều cao, đã có nghiên cứu chỉ ra rằng càng lên cao, tỷ lệ bụi càng ít. Nhưng loại bụi mịn – bụi nano, có kích thước rất nhỏ nên khó sa lắng, vì thế chúng tồn tại rất lâu trong không khí và phát tán rất xa. Mũi và đường hô hấp trên chỉ có khả năng loại các hạt bụi có kích thước lớn hơn 2,5 mm, nên bụi mịn dưới kích thước này xâm nhập rất sâu vào phổi, đường máu….