Thị trường BĐS: Hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển

Phát triển thị trường bất động sản sẽ tác động rất mạnh, kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, giải quyết công ăn việc làm người lao động, thúc đẩy phát triển dịch vụ tài chính, ngân hàng. Với ý nghĩa đó, thị trường bất động sản là một trong những thị trường nền tảng của một nền kinh tế.

Cải cách thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính là một trong những điểm nghẽn trong phát triển kinh tế của nước ta hiện nay. Tổng hợp những kết quả nổi bật trong cải cách thủ tục hành chính trong thời gian qua, theo Quyết định 30/QĐ-TTg ngày 10-1-2007 của Thủ tướng Chính phủ (còn gọi là Đề án 30) bước đầu đã đặt nền móng cho sự thống nhất, đồng bộ, đơn giản, công khai, minh bạch các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều việc cần tiến hành nhanh để có thể giảm bớt chi phí cho người dân và doanh nghiệp. Nổi bật nhất cần cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư tại các cấp chính quyền; xử lý nghiêm và kịp thời những cán bộ, công chức, viên chức có hành vi nhũng nhiễu, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định về thủ tục hành chính.

Theo đó, phải sớm sửa đổi các luật có liên quan, như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường. Hiện nay, để hoàn thành thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng một dự án bất động sản thông thường phải mất tới 3 năm mới có thể khởi công xây dựng (trường hợp đất chưa đền bù giải tỏa thời gian sẽ kéo dài thêm). Trong khi đó thủ tục này tại các nước tiên tiến chỉ mất 6 tháng là hoàn tất.

Cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư cần tập trung những vấn đề then chốt, xóa cơ chế xin - cho đang gây khó khăn rất lớn và tốn kém cho doanh nghiệp. Theo đó, cần công khai quy trình và cơ chế kiểm soát thực hiện quy trình cấp phép đầu tư hiện còn rất nhiều thủ tục gây chậm trễ và khó khăn cho doanh nghiệp. Thực hiện công khai thông tin về kết quả giải quyết thủ tục hành chính trong thực hiện dự án đầu tư.

Thiết lập, duy trì hoạt động của cổng thông tin phản ánh, kiến nghị tham vấn và báo cáo kết quả giải quyết về thủ tục hành chính trên cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính. Chỉ nên thiết lập và duy trì một đầu mối cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư nước ngoài và xúc tiến đầu tư theo hướng một cổng thông tin quốc gia tập trung.

Vướng mắc tài chính bất động sản

Thể chế về tài chính bất động sản được thực hiện qua các quy định về cho vay bất động sản; xác định giá bất động sản; chính sách thuế đối với bất động sản; chính sách huy động vốn cho thị trường. Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc thù, cần có sự chuyên nghiệp, có lượng vốn tự có rất lớn và sau đó mới cần vốn vay ngân hàng và phải là đầu tư dài hạn.

Trong thời gian qua, ngân hàng có lúc cho vay kinh doanh dự án bất động sản có lúc không cho vay, rất khó khăn cho doanh nghiệp. Trong khi đó nhiều ngân hàng lại cho vay một dự án quá lớn, cho vay gấp hàng chục lần vốn tự có (vốn điều lệ) của một đơn vị nên có nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản không trả được nợ ngân hàng, trở thành nợ xấu đang phải khắc phục trong một thời gian dài.
 

Chương trình xây dựng và phát triển nhà ở xã hội nên phát triển thành nhiều cụm xen kẽ trong khu đô thị, quy hoạch khang trang rộng rãi. Tỷ lệ mật độ xây dựng, cây xanh, đường sá, các công trình phúc lợi cần được giải quyết hợp lý. Xây dựng khu vực này thực sự tốt, vừa thu hút dân cư sinh sống, vừa tạo điểm nhấn trong thực hiện chủ trương an sinh xã hội của Nhà nước.

Cần xây dựng thể chế và hạn mức cho vay đầu tư phát triển dự án bất động sản rõ ràng, minh bạch. Ngân hàng được quyền từ chối không cho vay phát triển dự án bất động sản đối với các đơn vị không chuyên nghiệp, các đơn vị đầu tư ngoài ngành nghề chính. Ngân hàng phải cho vay dài hạn theo từng chu kỳ phát triển một dự án bất động sản (thông thường từ 3 năm trở lên), tránh trường hợp như hiện nay cho vay ngắn hạn 6 tháng, 1 năm khiến các đơn vị vay phải đáo nợ, vừa gây khó khăn vừa tăng chi phí.

Cần quy định một đơn vị không vay quá 3 lần vốn điều lệ. Trường hợp đặc biệt đầu tư dự án quá lớn vốn cần phải huy động từ nhiều nguồn khác nhau, như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phần trên thị trường chứng khoán, kể cả các ngân hàng cho vay hợp vốn trên một dự án.

Thể chế về xác định giá của bất động sản được thể hiện trong nhiều văn bản, trong đó phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, Nghị định 69 đã gây vướng mắc hơn 4 năm không được điều chỉnh, đang là một trong những điểm nghẽn cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.

Vướng mắc là “đóng quyền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng không thực hiện được”. Hàng ngàn bộ hồ sơ đóng thuế đất không đóng được tại các cục thuế, doanh nghiệp không đóng thuế quyền sử dụng đất được, dẫn đến dự án dậm chân tại chỗ, không triển khai được kéo dài nhiều năm, cực kỳ khó khăn do phải vay mượn đầu tư.

Qua tham khảo Hiệp hội Bất động sản và các chuyên gia bất động sản, để tránh việc thẩm định giá tốn kém thời gian, chi phí, tránh được những vướng mắc trong khấu trừ, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tránh tình trạng xin - cho, việc nộp tiền sử dụng đất nên cố định 15-20% theo khung giá quy định nhà nước và ổn định thực hiện 3-5 năm. Nếu sớm có được sự điều chỉnh chính sách thu tiền sử dụng đất tại Nghị định 69 như đề xuất trên, các doanh nghiệp sẽ tăng chủ động trong kinh doanh và giảm được giá thành sản phẩm.

Từ đó thị trường bất động sản sẽ có thanh khoản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách, tăng thu được ngay từ tiền sử dụng và tăng thu thường xuyên lâu dài thông qua tiền thuế thu nhập cá nhân, trước bạ, thuế thu nhập doanh nghiệp… từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đa dạng các loại hình nhà ở

Xuất phát từ đặc điểm nước ta là nước thu nhập trung bình, do vậy chương trình xây dựng và phát triển nhà ở xã hội trong thời gian đầu (ít nhất 10-20 năm) Nhà nước và doanh nghiệp xây nhà cho các đối tượng thuê, không bán. Khi cho thuê người thuê không có quyền bán mới giữ được ý nghĩa tốt đẹp về chính sách phát triển nhà ở, tránh việc mua đi bán lại gây xáo trộn thị trường.

Vì thế cần thống nhất cách đặt tên cho công trình xây dựng nhà ở xã hội, không nên gọi công trình xây nhà ở cho người thu nhập thấp là  “khu nhà ở tái định cư” hoặc “nhà ở dành cho người thu nhập thấp”. Để không tạo ra cách biệt trong xã hội và ấn tượng không tốt trong yếu tố tâm lý của người dân sống trong khu vực này, ngay cả đặt tên gọi cho khu dân cư cũng phải thận trọng.

Một thí dụ thực tế tại quận 7, TPHCM, khu “tái định cư Tân Quy Đông” được quy hoạch cải tạo xây dựng mới có cơ sở hạ tầng rất khang trang nhưng giá nhà đất tại đây thấp hơn hẳn khu vực xung quanh. Trong trường hợp với tên gọi “khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp” giá cả còn chênh lệch hơn nhiều. Nên thống nhất tên gọi là xây dựng “khu nhà ở phát triển” thay vì “khu nhà ở tái định cư” hoặc “khu nhà dành cho người thu nhập thấp”. Từng nơi có thể đặt tên đẹp (đặt tên từng dự án) như “khu nhà ở Thảo Điền”, dựa vào vị trí địa lý từng khu vực.
 

Xuất phát từ vị trí đất nước còn đang khó khăn, Nhà nước không thể cùng một lúc giải quyết hết cho người có thu nhập thấp. Do đó, hiện nay tại các thành phố lớn, nhất là TPHCM và Hà Nội, số lượng dân nhập cư quá lớn, hình thành nên những khu nhà ổ chuột, tạm bợ.

Giải quyết vấn đề này, từng địa phương nên xây dựng các khu công nghiệp để thu hút lực lượng lao động trở về địa phương hạn chế làn sóng nhập cư, đồng thời đặc biệt quan tâm đến lao động có tri thức, có tay nghề. Để đô thị phát triển bền vững cần chú ý nhiều biện pháp nhằm khuyến khích, giữ chân người tài bằng việc ưu tiên cho thuê nhà ở, tạo điều kiện cho công nhân viên chức nhà nước an tâm công tác, nhất là những người đã nhiều năm công tác chưa có nhà để ở.

Chỉ có thể giải quyết dần, cần ưu tiên người nghèo có công ăn việc làm ổn định được địa phương xác nhận. Xác định đúng đối tượng được xem xét giải quyết cho thuê nhà ở dài hạn là thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Nhà nước đề ra. (Đặng Đức Thành, Chủ nhiệm Câu lạc bộ các nhà Kinh tế (VEC))