Bất động sản Đà Nẵng: Đừng ảo tưởng!

Báo cáo CBRE về thị trường Đà Nẵng Quý I/2014 đưa ra những con số tăng trưởng về du lịch. Tuy nhiên, điều đó có giúp vực dậy bất động sản Đà Nẵng đang thời kỳ ảm đạm?

Không dễ “ăn theo” du lịch

Ngày 21/4/2014, CBRE công bố báo cáo thị trường Đà Nẵng Quý I/2014. Báo cáo cho thấy sự phát triển nhất định của du lịch Đà Nẵng. Tuy nhiên, không phải loại hình bất động sản nào cũng có thể phát triển “ăn theo” du lịch.

Các thống kê giao dịch trên thị trường căn hộ, biệt thự bán trong báo cáo thị trường này cho thấy số lượng giao dịch rất thấp. Thông cáo báo chí của CBRE cũng cho biết, ở thị trường căn hộ, số lượng giao dịch thành công trong Quý I/2014 giảm mạnh 34% so với Quý I/2013; thị trường biệt thự bán khá ảm đạm trên phương diện nguồn cung mới và hoạt động bán hàng.

Thông cáo báo chí do CBRE phát hành ngày 21/4/2014, trong phần “Thị trường nhà ở bán”, bà Lê Tự Phương Thảo, chuyên viên tư vấn, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển CBRE, nhận định: "Sự tăng trưởng đáng lưu ý của du lịch Đà Nẵng trong những năm gần đây đã cho thấy tiềm năng rất lớn cho nhà đầu tư dài hạn. Mua ngôi nhà thứ hai cho thuê dài hay ngắn hạn là một xu hướng ngày càng tăng để bắt kịp nhu cầu chỗ ở ngày càng tăng của khách du lịch." Thông tin này có thể dẫn đến sự lầm tưởng về tiềm năng cho nhà đầu tư cá nhân. Trao đổi với PV Vland, bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Tư vấn CBRE cho rằng, “nhà đầu tư dài hạn” mà CBRE nhắc tới ở đây là nhà đầu tư tổ chức, thường là các nhà đầu tư nước ngoài, chứ không phải các nhà đầu tư cá nhân riêng lẻ. Với việc thị trường căn hộ và biệt thự tại Đà Nẵng vẫn còn khá trầm lắng, đây có thể chưa phải là thời điểm tốt để các nhà đầu tư cá nhân tập trung vào thị trường này.

Người thu lợi trực tiếp từ hoạt động du lịch chính là những ông chủ khách sạn. Khách du lịch tại Đà Nẵng đến từ một số nước lân cận chiếm tỉ lệ lớn kéo theo những tổ chức đầu tư đến thăm dò thị trường. Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung cũng lưu ý, từ sự quan tâm tới việc thực sự có những giao dịch BĐS thành công trên thị trường lại là một chuyện khác, phụ thuộc vào túi tiền, nhu cầu và sự gặp nhau giữa giá mua - giá bán, giữa người mua - người bán.

Mặt khác, đa phần các dự án nghỉ dưỡng, chủ đầu tư thường đi theo chiến lược bán phần căn hộ, biệt thự, chỉ giữ lại một phần khách sạn để khai thác cho thuê. Điều này giúp chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn và đảm bảo lợi nhuận tốt nhất. Với tình trạng căn hộ, biệt thự ở thị trường Đà Nẵng thanh khoản thấp như hiện nay, việc nhanh chóng thu hồi vốn là bất khả thi. Do đó, không dễ để các tổ chức đầu tư nước ngoài lao vào thị trường theo chiến lược này. Hàng loạt dự án nghỉ dưỡng đang “đắp chiếu” ven biển Đà Nẵng cho thấy phân khúc này không “dễ ăn” cho các chủ đầu tư.

Với những dự án căn hộ không có lợi thế như gần biển thì việc ăn theo du lịch càng viển vông hơn. Khách du lịch chủ yếu lưu trú ngắn hạn, trong khi căn hộ đa phần vẫn hướng đến cho khách thuê dài hạn và làm việc lâu dài. Nhiều dự án chung cư cao cấp đã đi vào hoạt động ở trung tâm Đà Nẵng tỉ lệ căn hộ “sáng đèn” chỉ khoảng 20%. Điều đó cho thấy, từ sự sôi động mảng khách sạn tác động đến phân khúc căn hộ vẫn quá xa vời.

Rủi ro với nhà đầu tư cá nhân

“Thị trường Đà Nẵng đã không còn là một thị trường thiên đường cho các nhà đầu cơ. Người mua chủ yếu là mua một căn hộ/biệt thự như một ngôi nhà thứ hai, như là khoản tiết kiệm hoặc để thu lợi nhuận từ việc cho thuê bên cạnh mục đích nâng cao địa vị xã hội của họ.” – CBRE nhận định. Không riêng gì Đà Nẵng mà ngay cả những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, dân đầu cơ, lướt sóng đã rời thị trường. Nhiều trường hợp dân đầu cơ lướt sóng “mắc cạn” đành phải trở thành đầu tư dài hạn bất đắc dĩ.

Nếu việc mua một căn hộ/biệt thự xuất phát từ mục đích nâng cao địa vị xã hội thì rất khó đo lường giao dịch đó có thành công hay không. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ đầu tư để thu lợi nhuận thì nhà đầu tư cần xem xét kỹ những con số từ các báo cáo thị trường, từ chủ đầu tư cam kết, nguồn cung trong tương lai, cho đến các yếu tố pháp lý...

Rất nhiều dự án ở Đà Nẵng đưa ra chương trình cam kết thuê lại với tỉ suất lợi nhuận hấp dẫn. Dự án căn hộ Azura thuê lại căn hộ với lợi nhuận 8%/năm trong 2 năm liền, căn hộ Hyatt Regency đảm bảo người mua căn hộ tại đây đạt 5% tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong vòng hai năm, dự án Fusion Suites cũng đảm bảo lợi nhuận 6% trong 2 năm đầu tiên. Tuy nhiên, tỉ suất lợi nhuận đối với bất động sản nghỉ dưỡng mà nhà đầu tư cá nhân thu được thông thường chỉ khoảng 2%/năm. Con số này được đưa ra từ một nhà môi giới có thâm niên với nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng.

Nếu khách hàng không cần cam kết lợi nhuận sẽ nhận được giảm giá từ chủ đầu tư. Lý giải hiện tượng các chủ đầu tư đồng loạt đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận cho thuê lại, chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho rằng việc này về bản chất cũng là giảm giá. Thay vì giảm giá trực tiếp, sản phẩm sẽ bị nghi ngờ về chất lượng, bị ế, thì số tiền này dùng để trả cho khách hàng thông qua hình thức cam kết thuê lại giá cao. Qua đó, khách hàng dễ lầm tưởng rằng sản phẩm tốt, cũng như đang “hot” thì chủ đầu tư mới dám cam kết thuê lại. Hơn nữa những con số từ chủ đầu tư đưa ra lại quá hấp dẫn so với gửi tiền tiết kiệm, nên khách hàng... tưởng bở.

Ngoài ra, một chiêu bán hàng khác cũng được áp dụng triệt để là bán căn hộ nhưng kèm hợp đồng thuê nhà có sẵn. Trong trường hợp này, giá thuê trên hợp đồng có sẵn đó càng cao thì càng dễ bán. Không loại trừ khả năng chủ đầu tư hỗ trợ người thuê, và thỏa thuận nâng giá “lừa” người mua. Với tỉ lệ căn hộ không người ở cao như hiện nay, cùng với nguồn cung tương lai đến 2017, theo CBRE, là gần 6.000 căn hộ tại Đà Nẵng thì việc tìm kiếm khách thuê sẽ ngày càng khó, chứ chưa nói đến giá thuê sẽ cạnh tranh khốc liệt trong thời gian sắp tới.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân khuyến cáo, nhà đầu tư cá nhân cần thận trọng trước những thông tin thị trường đưa ra từ chủ đầu tư, môi giới hay các công ty tư vấn. Mỗi thành phần tham gia thị trường đều đưa thông tin có lợi cho họ, do đó rất khó đảm bảo yếu tố khách quan. Nhà đầu tư cần kiểm chứng thông tin, tham vấn những người có kinh nghiệm trước mỗi giao dịch để hạn chế rủi ro.