Thị trường BĐS: Cứu thế nào cho phải?

Dù xác định những giải pháp được đưa ra mới đây để cứu thị trường bất động sản đều không sai, nhưng nhiều người vẫn e ngại "khéo lại nhầm đối tượng"!

Tại một hội nghị lớn chưa từng có tiền lệ được Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức nhằm bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Đại biểu Quốc hội Trần Xuân Hòa, một trong không nhiều doanh nhân - nghị sĩ không thường xuyên đăng đàn, đã thẳng thắn lên tiếng: "Thực trạng của thị trường bất động sản còn là điều bí ẩn! Chúng ta chữa mà chưa rõ bệnh"!

Quan điểm của ông Hòa được nhiều đại biểu tham dự hội nghị này chia sẻ. Bởi lẽ, nếu xét con số thống kê thì giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng; nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ bất động sản, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu chung. Dù vị Bộ trưởng Xây dựng mấy lần phải mở ngoặc: "Con số tồn kho là theo báo cáo chưa đầy đủ và nợ xấu tuy tính ra là vậy, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm, đồng nghĩa với việc nợ xấu sẽ còn tăng cao trong thời gian tới".

Sự mù mờ về thông tin đã khiến cho nhiều người phản ứng: liệu đã đến lúc phải cấp cứu thị trường và quan trọng hơn nữa là cứu thì cứu ai, bằng cách gì?

Bóc ra phần nào cần cứu

Ví von rằng, thị trường bất động sản và tài chính như hai bánh của xe máy, chỉ cần một bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được, TS Trần Du Lịch cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này là việc bức thiết thật sự rồi, nhưng muốn "rã băng" cũng phải thực hiện từ từ, bởi không có tiền đâu để bung ra cứu toàn bộ thị trường!

"Các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông có giá khoảng 1 tỉ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua", ông Lịch kiến nghị. Đại biểu Quốc hội Lê Nam (Thanh Hóa) thì nói thẳng: "Tình hình hiện nay là hệ lụy của một thời kỳ kinh doanh chụp giật, định giá trời ơi. Làm sao bóc gỡ phần "đẩy giá" ra rồi mới giải cứu".

Trong một lần trả lời báo chí trước đó, ông Mai Xuân Hùng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội từng nêu ra ví dụ khá thuyết phục để cảnh báo: "điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực" - đó mới là cách thức sử dụng ngân sách đúng đắn và đảm bảo công bằng xã hội. Ông Hùng còn nói, gần đây có đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này cho ông biết rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn 13,5 triệu đồng/m2, "nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được 70% căn hộ".

Không một "chiếc đũa thần" nào đủ phép...

Mặc dù hầu như không có ý kiến nào phản đối kịch bản "giải cứu" thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, nhưng phương cách triển khai cũng như hiệu quả của kịch bản này vẫn là điều nhiều người còn hồ nghi. Ngay cả với giải pháp được đồng thuận cao là hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng được lưu ý là "cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà tiền lại rơi vào túi người giàu". Nhiều người còn nhớ chuyện khi một dự án nhà xã hội của Hà Nội mở bán đã có những "đối tượng khó khăn" đi xe hơi hạng sang (trị giá có khi bằng hai ba căn nhà ở xã hội này) đến nộp hồ sơ xin mua!

Ở Mỹ, nếu bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế 34%. Nếu bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ chỉ đánh thuế 4-6%

Vả lại, việc cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê cho các đối tượng chính sách thì cũng chỉ là "giải pháp điều chỉnh phần ngọn", nói như TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương. Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ cấu sản phẩm của thị trường cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ "thổi giá". "Ở Mỹ, nếu bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế 34%. Còn bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 - 6% thôi. Điều đó ngăn chặn việc những người gom bất động sản nhằm ăn chênh lệch giá và đầu cơ", ông Doanh cho biết.

Mặt khác, như chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng giải trình, phản ứng của các thị trường bất động sản như TP.HCM và Hà Nội là rất khác nhau. "TP.HCM 2008 đã bắt đầu có đóng băng rồi, sớm hơn phía Bắc, dư nợ vay cũng lớn hơn. Giá cũng giảm khác nhau, ít nhất 5%, cao nhất tới 50%. Nhưng ở Hà Nội thì tỷ trọng vay ngân hàng ít hơn, nhà đầu tư dựa vào nguồn tiền của nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng nên không có hạ giá sốc". Rõ ràng, giải pháp xử lý đối với từng thị trường cũng không thể giống nhau!

Qua phân tích, phản biện, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng "gói ghém" vấn đề: "Chiến dịch hỗ trợ thị trường bất động sản lần này gắn rất chặt chẽ với chiến lược phát triển nhà ở, cụ thể là chú trọng đến phân khúc nhà ở xã hội. Kết quả cụ thể thì phải chờ thời gian, nhưng chắc chắn tới đây phân khúc nhà ở xã hội sẽ ấm lên, thị trường giảm khó khăn - chưa phải đã vượt qua - và sẽ mạnh dần lên cùng với sự hồi phục của nền kinh tế".

Nghe thì rất khả quan, nhưng còn một câu hỏi được Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật Ngô Văn Minh "treo" đó: "Nhà một tỷ đồng đã là "nhà ở xã hội" chưa? Người nghèo nào có nổi một tỷ đồng để mua nhà"?