Để đầu tư bất động sản không biến thành đầu cơ

Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa tổ chức Kỳ họp tổng kết hoạt động năm 2012, phương hướng hoạt động năm 2013. Qua đó cho thấy, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản đang là việc cần làm để giải quyết nợ xấu và tìm hướng ra cho nhiều ngành kinh tế khác liên quan đến bất động sản.

Qua theo dõi diễn biến thị trường, cũng như những kỳ họp về bất động sản diễn ra gần đây, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là sự không gặp nhau giữa người bán và người mua, giữa cung và cầu. Cung ở phân khúc căn hộ cao cấp thì lớn nhưng cầu lại thấp, ngược lại, cầu ở phân khúc nhà ở xã hội rất lớn nhưng cung chưa đáp ứng được. Hiện nay, mới triển khai 56 dự án nhà ở xã hội, trong đó mới có 27 dự án hoàn thành, cung ứng gần 11.000 căn hộ. Trong khi đó ở nhiều nước khác, các chương trình nhà giá rẻ đang hết sức phát triển.

Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đã đề xuất cho phép chuyển đổi một số dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng thành nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc chuyển đổi công năng này hoàn toàn không dễ vì còn vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng như giá cả. Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thực tế có nhiều dự án bất động sản chưa đáp ứng đủ các thủ tục về pháp lý. Mặt khác cũng chưa có những cơ chế để thương thảo về giá cả phù hợp với yêu cầu của hai bên. Ngoài ra, niềm tin của người dân vào thị trường cũng đang bị lung lay. Thực tế là giá nhà ở dù đã giảm nhưng vẫn còn cao và người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội hầu như chưa được tiếp cận với căn nhà mà mình có ý định mua, các thông tin về dự án đều tù mù.

Vì thế, minh bạch thông tin thị trường đang là yêu cầu mà Phó thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản - đặt ra với các thành viên trong Ban chỉ đạo ngay trong cuộc họp cuối tuần qua. Cụ thể là sau khi các địa phương triển khai rà soát lại dự án bất động sản thì cần công bố cụ thể những dự án nào tiếp tục mục đích thương mại, những dự án nào sẽ chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội. Các thành viên Ban chỉ đạo cũng đề nghị Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương công bố công khai giá thành xây dựng từng dự án để người dân có cơ sở đối chiếu và xác định mức độ hợp lý của giá bán. Việc công bố thông tin này cần được thực hiện càng sớm càng tốt. Nếu tiếp tục kéo dài sẽ càng gây mất niềm tin vào tính minh bạch của thị trường và càng khiến thị trường trầm lắng.

Hơn bao giờ hết, tính minh bạch trong các thông tin về bất động sản càng trở thành một đòi hỏi cấp thiết. Đương nhiên tính minh bạch chỉ là một trong những yếu tố cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Nếu các thông tin về bất động sản thực sự minh bạch, rõ ràng, thì sẽ không còn đất cho những chuyện đầu cơ, thổi giá, giá cả bất động sản sẽ dần trở lại mức được gọi là hợp lý, theo đúng quy luật thị trường. Đối với những dự án, tạm coi là giá cả đã trở về giá trị thực, thì giá cả và nguồn tiền để mua nhà cũng là một yếu tố cản trở người mua người bán gặp nhau, vì người có nhu cầu mua nhà thực sự lại không có đủ tiền để mua. Bởi đương nhiên, bất động sản là thứ hàng hóa nhiều tiền. Để giải quyết những khó khăn trước mắt, Nghị quyết 02 của Chính phủ đề cập tín dụng cho người mua nhà được các chuyên gia bất động sản đánh giá là một trong những giải pháp rất tích cực vì đã đánh giá được đúng bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là tính thanh khoản kém do người mua nhà khó kết nối được với nguồn vốn.

Theo thông tin từ đại diện Ngân hàng Nhà nước, có thể Chính phủ sẽ dành một khoản từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng để cho những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội và các doanh nghiệp vay với lãi suất ưu đãi. Trong đó, cá nhân và hộ gia đình có thể được vay với lãi suất dự kiến là 6%/năm và thời hạn 10 năm, còn doanh nghiệp thì được vay với thời hạn 5 năm. Tuy nhiên, theo quan điểm của một số chuyên gia thì thời hạn vay như vậy vẫn quá ngắn, vì với khoản vay khoảng 600 triệu đồng, nếu chỉ được vay 10 năm thì trả gộp cả vốn lẫn lãi mỗi tháng người mua nhà cũng phải bỏ ra khoảng 10 triệu, con số khá lớn ngay cả với người có thu nhập trung bình.

Đã đến lúc cần thay đổi hẳn tư duy đối với hoạt động cho thuê nhà. Về dài hạn, cần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc thuê mua, với mức giá có thể chấp nhận được. Khi đó sẽ không còn cảnh cố vay mượn để mua cho được một căn nhà, và đầu cơ cũng không còn đất sống. Nhưng xin nhắc lại là mức giá phải phù hợp. Cách đây khoảng 7 năm, Hà Nội đã có một dự án nhà cho thuê ở quận Thanh Xuân do công ty Hacinco làm chủ đầu tư, nhưng mức giá cho thuê khi ấy đã là 4.500.000đ/tháng. Với mức giá này, sẽ có rất ít người có thu nhập trung bình trở xuống đủ khả năng thuê nhà. Mặt khác các cơ quan có trách nhiệm cũng cần rà soát lại nhu cầu thực của người mua nhà ở xã hội để tránh tình trạng đầu cơ hoặc đầu tư dàn trải. Nhân đây tôi cũng muốn nói thêm: đầu tư vào bất động sản là một hướng kinh doanh của những người có vốn nhàn rỗi và là hoạt động kinh doanh không trái pháp luật. Điều quan trọng là đưa ra những giải pháp hiệu quả để đầu tư không trở thành đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường.