Cơ hội mới từ Luật Đất đai sửa đổi

“Sửa Luật Đất đai 2003 sẽ góp phần huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của NĐT, đồng thời bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ".

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển nhấn mạnh như trên tại buổi họp báo về việc xin ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cuối tuần qua.

Hai phương án định giá đất

Sau 10 năm triển khai Luật Đất đai 2003, một vấn đề nổi lên gây nhiều bức xúc cho NĐT cũng như gây khiếu kiện kéo dài, vượt cấp của người dân chính là việc xây dựng và ban hành khung giá đất tại các địa phương. Chính vì vậy, ông Hiển khẳng định, nguyên tắc khi xây dựng khung giá đất trong dự thảo Luật lần này là theo giá thị trường nhưng có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước. Theo đó, Ban soạn thảo đã xây dựng 2 phương án định giá đất để xin ý kiến người dân trước khi trình Quốc hội thông qua.

Phương án 1 được Ban soạn thảo thiết kế dựa trên mô hình cũ của Luật Đất đai 2003, đó là khung giá đất được xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, dùng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuế, tiền bồi thường… cho tất cả các trường hợp liên quan đến đất đai. Khung giá đất này sẽ được điều chỉnh khi giá thị trường tăng hoặc giảm 20% trong liên tục 60 ngày trở lên.

Phương án 2 được ông Hiển đánh giá là tiên tiến và phù hợp với thực tế hơn là xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Tuy nhiên, khung giá này chỉ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể sau: tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất đai.

Theo ông Hiển, những quy định trên đây chỉ liên quan đến những hoạt động thường xuyên và không ảnh hưởng nhiều đến đời sống của người dân, còn những vấn đề “nóng” sẽ được giải quyết theo hướng cụ thể hơn. Đó là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, nhưng không thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa DNNN; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Ngăn chặn tình trạng tùy tiện thu hồi đất

Ông Hiển cho biết, Dự thảo Luật quy định, trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, mà không được đưa vào sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chậm tiến độ một lần và chậm không quá 12 tháng. Trường hợp không được chấp thuận cho chậm tiến độ hoặc quá thời hạn cho phép được chậm tiến độ nêu trên, Nhà nước thực hiện thu hồi đất và người có đất bị thu hồi do vi phạm sẽ không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp và thanh toán giá trị đã đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất.

Để tránh tình trạng chủ đầu tư “mất trắng” dự án, ông Hiển giải thích, khi không còn khả năng thực hiện dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục trả lại dự án trước khi quá thời hạn cho phép. Từ căn cứ này, Nhà nước sẽ xem xét để hoàn trả những khoản đầu tư thực tế mà chủ đầu tư đã triển khai trên đất dự án được giao. Trường hợp chủ đầu tư cố tình chây ỳ làm chậm tiến độ triển khai dự án sẽ bị thu hồi, mà không được nhận bồi thường.

Một quy định mới khác tại Dự thảo Luật là Nhà nước chủ động thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch rồi mang ra đấu giá để tạo nguồn thực hiện phát triển kinh tế, xã hội. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định này có thể dẫn tới tình trạng tùy tiện thu hồi đất, gây lãng phí tại các địa phương. Tuy nhiên, theo ông Hiển, việc thu hồi để tạo quỹ đất sạch như trên không thể tùy tiện được, vì khi thu hồi phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt và phải thông qua Hội đồng nhân dân trước khi tiến hành hàng năm.

Đặc biệt, Dự thảo Luật đã chuyển thẩm quyền thu hồi đất từ UBND một cách chung chung sang đích danh cho Chủ tịch UBND, trong đó Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

“Khi có người chịu trách nhiệm cụ thể thì tôi tin rằng, sẽ không xảy ra tình trạng tùy tiện thu hồi đất rồi bỏ hoang như thực trạng ở nhiều địa phương hiện nay”, ông Hiển nói. Bồi thường về đất phải bảo đảm công khai, công bằng

Đó là nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Dự thảo Luật. Theo đó, người dân có thể được bồi thường bằng hai hình thức: bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng đất. Đặc biệt, Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, các khoản hỗ trợ bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở…

Một quy định mới cũng rất đáng quan tâm trong Dự thảo Luật là việc đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy hoặc điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người, thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận.

“Nên thay thế cơ chế Nhà nước thu hồi đất bằng cơ chế Nhà nước trưng dụng đất”

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo nguyên tắc của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), sớm hay muộn chúng ta cũng phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc bảo đảm sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các NĐT trong nước và nước ngoài. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cần thay thế cơ chế "Nhà nước thu hồi đất" bằng cơ chế "Nhà nước trưng dụng đất" và chỉ được áp dụng cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Đối với các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của NĐT thì chỉ được tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thoả thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng đất đai; trường hợp đã đạt được sự đồng thuận của ít nhất 80% số lượng người đang sử dụng đất mà gặp trở ngại từ sự bất hợp tác của những người đang sử dụng đất còn lại, thì Nhà nước cho phép áp dụng cơ chế chuyển nhượng bắt buộc theo mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

“Cần quy định một khung giá đất chung cho tất cả các trường hợp”

Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm

Tôi ủng hộ Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã đưa ra quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất sạch, sau đó Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Trên thực tế, quy định NĐT phải tự thỏa thuận với dân để đền bù giải phóng mặt bằng luôn là bài toán đau đầu cho các DN. Tôi kiến nghị Nhà nước cần quy định một khung giá đất chung cho tất cả các trường hợp tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài. Nhà nước có thể tính tiền sử dụng đất của DN cao hơn để lấy tiền tái đầu tư nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất, nhưng phải chủ trì việc thu hồi đất thì mới đẩy nhanh được tiến độ thu hồi đất cho các dự án.

“Cần xác định rõ nội hàm của lợi ích công cộng”

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dùng từ “thu hồi” để chứng tỏ đất thuộc sở hữu toàn dân, trước đây đã giao cho bên sử dụng, nay toàn dân cần thì “thu hồi”, thế nhưng, trên thực tế đâu chỉ có việc thu hồi riêng đất, mà còn có tài sản của công dân hay tập thể gắn liền với đất. Tham khảo thông lệ quốc tế, không thể xem đây là công việc của đại diện sở hữu toàn dân, mà phải là công việc quản lý nhà nước. Vì vậy, tôi đề nghị, thay chế độ thu hồi đất bằng chế độ trưng mua đất vì lợi ích công cộng và cần xác định rõ nội hàm của lợi ích công cộng.

Ngoài ra, nên thay nguyên tắc giá bồi thường đất phù hợp với giá thị trường bằng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.