Thị trường bất động sản: Nguy cơ “cá lớn nuốt cá bé”

Tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là ở TP HCM vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Dự báo có nhiều nhà đầu tư vốn “mỏng” sẽ “chết” hàng loạt bởi mất khả năng chi trả tín dụng.

Một trong những diễn tiến mới nhất của thị trường bất động sản là giá các căn hộ cao cấp ở những dự án không ở vị trí đắc địa hiện đã rớt thê thảm. Nguyên nhân, các nhà đầu tư nhỏ lẻ chào bán ào ạt để thu hồi vốn nhằm tránh thảm cảnh sạt nghiệp cận kề nếu thị trường đóng băng. Chính vì thế, giá nhà đã xuống ở mức thấp nhất khiến lợi nhuận để mua đầu tư căn hộ gần như bằng không.

Người mua ép người bán

Anh Tuấn Thành, một nhà đầu tư căn hộ cao cấp Splendor được xây dựng đầu tiên tại quận Gò Vấp năm 2009 giao nhà mua với giá gốc 16 triệu đồng/m2, nay buộc phải bán lại chỉ có 16.5 triệu/m2. Tính ra nếu bán được anh chỉ còn lãi khoảng 50 triệu đồng so với trước Tết nếu bán ra cầm chắc lời 300 triệu đồng. Tuy nhiên, do phần lớn tiền mua căn hộ là vay ngân hàng và người thân nên anh Tuấn đã lỗ vài chục triệu. Anh than thở: “Bán để cắt lỗ, chứ sắp tới ngân hàng đòi tiền thì biết lấy gì trả”.

Trong tình cảnh thị trường đảo chiều, ngân hàng thì hăm he đòi nợ, nhiều chủ sở hữu căn hộ cao cấp đang trở thành “con mồi” của các tay săn nhà giá rẻ. Anh Viết Hoàng, chủ một căn hộ penthouse tại quận 7 tâm sự: Trước Tết căn hộ anh được trả đến 40 triệu đồng/m2 nhưng anh không bán, nay rao 38 triệu đồng thì chẳng ai quan tâm. Mới đây, có một đại gia kinh doanh trong lĩnh vực xe hơi khá nổi tiếng trong thành phố nhưng trả chỉ có 30 triệu đồng/m2. “Trong cảnh dầu sôi lửa bỏng mà họ ép mình thấy thương”, anh Hoàng nói.

Khi thị trường nóng, người bán ép người mua, khi thị trường xuống người mua ép người bán và đây chính là sự khắc nghiệt của quy luật cung cầu. Anh Nguyễn Văn Hồng, một nhà môi giới địa ốc quận 7 cũng nhìn nhận, nếu không có “liều thuốc” nào kích sức mua thì khả năng sắp tới giá một số dự án căn hộ sẽ còn giảm nữa, thậm chí dưới mức giá chủ đầu tư chào bán ra thị trường, nhiều nhà đầu tư sẽ trở thành con nợ. Tình cảnh này cũng đang diễn ra ở Hà Nội trong thời gian gần đây.

Trái phiếu bất động sản hút khách

Trong khi tình hình thị trường bất động sản ảm đạm, một số DN lại công bố chuẩn bị ra hàng, điều này khiến cho người đầu tư không khỏi vừa mừng lại lo, trong đó TP HCM đi đầu. Đầu tiên phải nói đến dự án Sunrise trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7). Dù giá bán dự kiến lên đến 2.500 USD 2.800 USD/m2, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn khá tự tin về việc mình sẽ bán được sản phẩm nhờ vị trí đắc địa, mẫu nhà đẹp và khả năng sinh lợi về kinh tế.

Một số chủ dự án đã chọn hình thức chứng khoán hóa bất động sản, đây là một hình thức kinh doanh được xem là khá mới. Vào đầu tháng 3, Cty Sacomreal vừa tung ra 500 trái phiếu cho dự án Phú Mỹ với mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu. Khi sở hữu trái phiếu này, ngoài việc được chia cổ tức 1%/tháng (thời hạn 8 tháng), kèm theo là quyền mua căn hộ trong dự án với mức chiết khấu lên đến 8% trên tổng giá trị căn hộ.

Theo ông Đặng Hồng Anh, Tổng Giám đốc Sacomreal, đến ngày 6/3, đơn vị đã cơ bản hoàn thành việc bán trái phiếu, số tiền trên sẽ được đầu tư vào dự án 5,4 ha tại phường Phú Mỹ, quận 7 - TP HCM. Dự kiến sau khi xây dựng xong phần móng, trong tháng 9, Công ty sẽ chuyển đổi trái phiếu sang tiền góp vốn mua căn hộ tại dự án trên với mức giá bán tối thiểu 24 triệu đồng/m2. Nhiều chuyên gia địa ốc phân tích, đây là một cách làm mới giúp DN thích ứng với tình hình bị siết các khoản tín dụng. Đồng thời, bảo đảm tính an toàn cho DN trong quá trình đầu tư xây dựng, còn khách hàng có thêm nhiều lựa chọn.

Anh Nguyễn Tường, một nhà môi giới ở quận 7 phân tích cụ thể hơn: Nếu mua 1 trái phiếu, mọi người có hai cách lựa chọn: thứ nhất, sau thời hạn nếu không mua căn hộ, thì ngoài việc nhận lại 1,5 tỷ đồng, số tiền cổ tức là 120 triệu đồng; thứ hai, nếu chọn phương thức mua căn hộ, thì ngoài việc hưởng cổ tức như trên, thì sẽ được hưởng thêm khoản tiền chiết khấu. Ví dụ trị giá căn hộ 2 tỷ đồng, thì số tiền chiết khấu sẽ là 160 triệu đồng (8%). Như vậy, với 1,5 tỷ đồng, cộng thêm 280 triệu đồng từ các khoản ưu đãi, người mua chỉ trả thêm 220 triệu đồng xem như đã sở hữu căn hộ tại một vị trí khá đẹp, gần trung tâm tài chính tiền tệ đang được hình thành tại Khu Nam thành phố.

Thông tin về các dự án chào hàng lúc này được thị trường đón nhận với những thái độ trái chiều. Một số người cho rằng điều này sẽ giúp ổn định tâm lý cho các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận từ việc mua được căn hộ giá gốc, tạo điều kiện cho thị trường “ấm” lại. Song, một số lại hoài nghi về sự thất bại của các dự án trên nếu khách hàng tháo chạy.

Cơ hội cho nhà đầu tư ngoại

Theo ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, hiện cần phải xem xét cách quản lý bất động sản đối với người nước ngoài ở các nước trong khu vực như: Singapore, Thái Lan, Trung Quốc... để tạo chính sách khai thông thêm nguồn vốn ngoại từ các ngân hàng, nhằm giúp các DN trong nước tăng nguồn vốn để đầu tư. Trong lúc này, Chính phủ nên ưu tiên việc ban hành chính sách cho DN thế chấp tài sản ở ngân hàng nước ngoài. Ngoài ra, trong việc cho vay, ngân hàng nên ưu tiên đối với chủ đầu tư có dự án nhà, đất đem lại hiệu quả cao.

Tuy nhiên, nhiều DN cho rằng, nguy cơ việc siết chặt thị trường bất động sản sẽ tạo ra thời cơ vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Khi các nhà đầu tư trong nước buộc phải “bán lúa non”, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có dịp để làm mưa làm gió trên thị trường địa ốc vốn đầy nhạy cảm.

Chưa thể áp dụng sắc thuế lũy tiến

Tháng 2/2008, Thủ tướng Chính phủ có văn bản chỉ đạo cho UBND TP HCM một số vấn đề cần thực hiện để điều hành kinh tế - xã hội trong thời gian hiện nay. Trong đó có việc áp dụng thuế lũy tiến theo hạn mức đối với sử dụng đất ở tại đô thị, áp dụng thuế lũy tiến theo diện tích và thời gian (năm) đối với người mua đất nhưng bỏ hoang hoặc các dự án được giao đất nhưng chậm đưa vào sử dụng, Bộ Tài chính được giao phối hợp với UBND TP và các cơ quan liên quan xây dựng phương án cụ thể để trình Quốc hội xử lý. Căn cứ theo tình hình này, sớm nhất thì đến giữa năm 2008 may ra sắc thế lũy tiến mới có thể ban hành và chưa thể áp dụng ngay.

Theo ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, nay mai sẽ có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ xung quanh những biến động về thị trường bất động sản trong thời gian qua, trong đó có kiến nghị liên quan đến lĩnh vực quản lý và sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho DN thuận lợi hơn trong việc tăng nguồn cung ra thị trường, nhất là nguồn cung cho lĩnh vực xây nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Hiện ngành ngân hàng đang xem xét lại “liều thuốc” đã dùng vừa qua vì có dấu hiệu quá mạnh. Sắp tới, chắc chắn phải rà soát toàn bộ tình hình liên quan đến tài chính cho bất động sản của ngân hàng nhằm điều chỉnh cho phù hợp với tình hình và lành mạnh hóa các hoạt động, tránh tình trạng đầu cơ nhà đất.