Thị trường bất động sản manh nha cơn ‘sốt’ mới?

Ngay từ những ngày đầu năm 2015, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thị trường ấm lên, nhiều phân khúc tăng nhiệt. Liệu thị trường bất động sản có nóng sốt trở lại trong thời gian tới?

Những tín hiệu lạc quan

Khảo sát tại một số sàn BĐS lớn tại thị trường Hà Nội thì hoạt động tìm mua, giao dịch tại các sàn những ngày đầu năm cũng nhộn nhịp hơn hẳn các năm trước. Không ít sàn giao dịch có ngay các hợp đồng được ký kết vào ngày mở hàng đã cho thấy thị trường BĐS khởi động một năm mới với nhiều tín hiệu lạc quan.

Tranh thủ những tín hiệu của thị trường, nhiều chủ đầu tư đang gấp rút đẩy nhanh tiến độ dự án. Ngay đầu xuân, trên nhiều công trường dự án đã tổ chức triển khai trở lại làm việc, khẩn trương thi công như dự án chung cư The One Residence (Hoàng Mai, Hà Nội), dự án chung cư Green Star (trên đường Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) hay dự án Tổ hợp Tràng An Complex (đường Phùng Chí Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội) cũng được thi công trở lại vào ngày mùng 7 tháng giêng.

Trong 3 tháng đầu năm thanh khoản thị trường có sự tăng trưởng nhất là thời điểm sau Tết Âm lịch. Số lượng giao dịch nhà đất tăng mạnh ở hầu như mọi phân khúc từ đất nền cho đến căn hộ. Dù giá bán đã tăng nhẹ, khoảng từ 3- 10%, thậm chí ở thị trường thứ cấp có dự án tăng 15-20% nhưng sức mua không hề giảm nhiệt.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam thì tại thị trường Hà Nội chỉ tính từ đầu năm đến ngày 15/2/2015 đã có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ 2014.

Công bố trong báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cũng cho thấy nhiều tín hiệu lạc quan. Tại TP. HCM, chỉ số giá nhà quý IV/2014 là 89,2 điểm, ổn định theo quý và tăng 0,5 điểm theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường là 22%, tăng mạnh 3 điểm phần trăm theo quý và 11 điểm phần trăm theo năm. Trong quý IV/2014, khoảng 4.130 căn hộ được hấp thụ, tăng 28% theo quý và 149% theo năm. Đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý IV/2010.

Còn tại thị trường Hà Nội, con số còn tích cực hơn khi chỉ số giá nhà ở trong quý IV/2014 đạt mức 106 điểm, tăng 3,2 điểm theo quý và 5,3 điểm theo năm. Chỉ số giá nhà ở theo kỳ ở mức 91 điểm trong quý IV/2014, tăng 3,5 điểm so với quý III/2014. Quý này chứng kiến sự tăng lên đáng kể trong cả so sánh theo quý và theo kỳ cơ bản. Tỷ lệ hàng tồn kho không thay đổi theo quý, nhưng giảm mạnh 27 điểm phần trăm theo năm do thanh khoản tốt của toàn thị trường.

Trong khi đó, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS chỉ trong 2 tháng đầu năm cũng đạt hơn 111 triệu USD, bằng 77,5% so với quý I/2014. Dòng tiền từ chứng khoán cũng đang chảy mạnh vào BĐS, không chỉ các doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn mà cả những nhà đầu tư nhỏ cũng đang chuyển hướng vào BĐS khi thị trường này có dấu hiệu tốt lên.

Nhìn vào những diễn biến trên thị trường hiện nay với lãi suất hạ nhiệt, vốn FDI tăng, thanh khoản cao, tăng giá cục bộ và lan ra phân khúc khác… liệu những điều này đã đủ để tạo nên “cơn sốt” cho bất động sản thời gian tới?

Chưa thể “sốt” nóng

Trong một buổi giao lưu trực tuyến trong năm 2014, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng thị trường bất động sản khó có thể sốt lại. Lý do là hiện nền kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm. Cùng chung quan điểm đó, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây Dựng cho rằng: “Thị trường chắc sẽ không sốt như đợt trước”.

Lạc quan với những tín hiệu tốt trong năm 2015, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chuyên gia cao cấp về bất động sản cũng cho rằng, phát triển bất động sản 2015 có độ dốc tốt hơn, đi lên. Nếu hi vọng sốt giá ngay lập tức sẽ khó.

Để thị trường phục hồi thì yếu tố quan trọng nhất là dòng tiền và niềm tin vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay dòng tiền vẫn đang có dấu hiệu ách tắc dù lãi suất đã giảm rất nhiều so với cách đây vài năm. Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đã được cải thiện nhưng vẫn còn khá dè dặt.

Một số dự án có vị trí tốt với các nhà đầu tư uy tín có thể cháy hàng, có tình trạng đầu cơ nhỏ kiếm tiền chênh, nhưng để khan hiếm đến không thể mua hoặc khó mua nhà không xảy ra. Có thể thấy giao dịch BĐS tăng nhanh trong thời điểm đầu năm nhưng chủ yếu cũng đến từ các dự án mới đối với các dự án cũ, dự án không có nhiều lợi thế hạ tầng chiến lược thì sức mua vẫn rất kém.

Theo kế hoạch từ các dự án bất động sản đang khởi động có thể dự báo nguồn cung đầu năm 2015 sẽ khá rộn ràng. Khả năng nguồn cung thị trường sẽ vượt con số 10.000 căn trong những tháng đầu năm Ất Mùi. Do đó, tồn kho vẫn là nỗi ám ảnh không hề nhỏ.

Đánh giá thị trường thời gian qua, nhu cầu mua nhà là khá lớn sức mua nhưng vẫn chưa thể nào tạo lên cán cân cân bằng cho cung – cầu trong giao dịch BĐS thời điểm hiện tại và vẫn chưa đạt được mức nóng đủ để gọi là “sốt”. Tuy nhiên, năm 2015 vẫn được đánh giá là năm bứt phá cho doanh nghiệp bất động sản.