Thị trường bất động sản Hà Nội đã sôi động trở lại

Đó là khẳng định của ông Richard Leech, Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE Việt Nam) – chuyên về tư vấn, quản lý bất động sản. Thị trường bất động sản Hà Nội đã sôi động trở lại bởi chi phí xây dựng giảm, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, thị trường chuẩn bị đón nhận những nguồn cung mới, giá nhà đất giảm và các giao dịch tăng lên.

Thị trường nhà ở - giảm giá ở khu vực cao cấp, sôi động ở phân khúc bình dân

Trên thị trường căn hộ để bán, trong Quý I vừa qua, dự án Sky City Towers trên đường Láng Hạ đã khởi bán ở mức giá khoảng 2.100 USD/m2 (đã bao gồm VAT). Dự án Golden Westlake đã khởi động đợt bán căn hộ cuối cùng.

Giá chào bán ở các dự án hạng sang, cao cấp và trung cấp có xu hướng giảm từ 4% đến 8%, cá biệt có những dự án giảm giá tới 20%-30%. Phân khúc duy nhất tăng giá bán là phân khúc nhà ở bình dân. Phân khúc căn hộ giá bình dân đã tăng giá khoảng 5%-15%.

Đáng chú ý, trong thời gian gần đây, với chủ trương kích cầu của Chính phủ, một loạt dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân các khu công nghiệp, nhà máy, người có thu nhập thấp đã và đang được ra đời. Ví như dự án nhà ở xã hội trong khu đô thị mới Việt Hưng động thổ đầu tháng 4/2009, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2010, cung ứng ra thị trường Hà Nội hơn 800 căn hộ. Ở Mê Linh, Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà (HUD) sẽ xây dựng 4.104 căn hộ (rộng từ 45 – 65m2/căn). Chi phí đầu tư các căn hộ này vào khoảng 300 triệu đồng/căn, không có thang máy và sử dụng nguyên liệu xây dựng trong nước.

Tại các dự án này, nhà nước đã hỗ trợ cho nhà đầu tư như không thu phí sử dụng đất, miễn thuế VAT, miễn thuế thu nhập trong 4 năm đầu có thu nhập và 10% thuế trong những năm còn lại; lãi suất ngân hàng ưu đãi, hỗ trợ vay vốn ngân hàng; tỉ lệ và hệ số sử dụng đất cho phép vượt 1,5 lần so với quy định.

Bên cạnh đó, ở mảng thị trường nhà giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp cũng đang diễn ra sôi động. Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai vừa qua đã đưa vào sử dụng 2 tòa nhà ở huyện Chương Mỹ (Hà Nội) và tại Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) với mức giá chỉ 180 – 200 triệu đồng/căn. Ông Đặng Hoàng Huy – Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai cho biết: “Tại các dự án công ty đã đầu tư, thi công, công ty luôn đảm bảo chất lượng công trình, hạ giá thành xây dựng, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình thông qua áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật như: sử dụng công nghệ bê tông dự ứng lực trước, gạch xi măng không nung (gạch block), vữa khô trộn sẵn… Bên cạnh đó, với ưu điểm vượt trội về công nghệ thi công, các tòa nhà 5 tầng được bàn giao cho người sử dụng chỉ trong thời gian 6 tháng kể từ khi khởi công xây dựng”.

Ở Khu đô thị mới Xa La, trong tháng 2/2009, chủ đầu tư cũng vừa động thổ tòa nhà 25 tầng (400 căn hộ, 40-60m2), có giá bán dự kiến 400 – 600 triệu đồng/căn. Nhìn chung, ngày càng có thêm nhiều nhà đầu tư trong nước chấp nhận lợi nhuận thấp (3-5%) để xây dựng nhà giá rẻ.

Mặt khác, sức nóng nhà đất từ quận Hà Đông và trên đường Lê Văn Lương kéo dài đang góp phần đáng kể làm ấm thị trường bất động sản Hà Nội.

Dự kiến trong vài quý tới sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Các dự án lớn đang lo ngại về khả năng bán hết số căn hộ được tung ra có thể. Ví như ở dự án HAGL tại TP. HCM. HAGL giảm giá chào bán tới 40%, làm cho nhiều dự án khác cũng phải chuyển động theo động thái này. Sự giảm giá mạnh tại một dự án lớn chắc chắn gây ra tác động mạnh mẽ đến thị trường.

Tuy nhiên, thị trường Hà Nội trong 2-3 năm qua không có sự tăng quá mạnh về nguồn cung. Do đó CBRE không cho rằng sẽ có những sự sụt giảm mạnh về giá bán trong thời gian tới.

Thị trường văn phòng cho thuê xuống giá nhưng vẫn ở mức cao trong khu vực

Tại Hà Nội, trong qu‎ý I/2009, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm như dự kiến. Giá chào thuê cuối qu‎ý I/2009 giảm 8% so với thời điểm cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, gần bằng với mức giá trong quý I/2008. Tại thời điểm cuối qu‎ý I/2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên ở mức 2,6%. Tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhưng theo ông Richard Leech vẫn ở mức chấp nhận được.

Bên cạnh đó, giá thuê văn phòng hạng B tiếp tục giảm trong quý I/2009, xuống còn dưới 33 USD/m2 tại thời điểm cuối quý I/2009, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng B thay đổi đáng kể trong quý vừa qua, với một nguồn cung lớn được đưa vào thị trường trong giai đoạn cuối năm 2008. Tới cuối quý I/2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B là 19%. Tỷ lệ trống này chủ yếu tập trung trong các tòa nhà mới hoàn thiện. Các tòa nhà văn phòng hạng B cũ có tỷ lệ trống là 8%.

Theo dự báo của CBRE, với nguồn cung mới đáng kể trong năm nay, giá thuê văn phòng sẽ có xu hướng giảm thêm do các chủ đầu tư cạnh tranh để thu hút khách thuê lớn.

Tuy hoạt động cho thuê diễn ra chậm trong quý I nhưng có một số lượng không nhỏ các khách thuê tỏ ra quan tâm tới những tòa văn phòng hạng C mới trong khu vực đường Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy. Cùng lúc đó, nhiều văn phòng hạng B đang kiên trì đàm phán với các khách hàng hiện tại và tiềm năng. Xét trên tổng thể thị trường văn phòng ở tất cả các hạng, mức giá thuê thực tế giảm mạnh hơn, do nhiều nơi đang áp dụng các phương thức khuyến mại như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố.

Hầu hết khách thuê và chủ đầu tư đều nhận thức được xu hướng thị trường hiện tại. Các chủ đầu tư nhận ra họ cần phải cạnh tranh ngày càng quyết liệt để thu hút khách thuê. Dù mức giá cho thuê thấp, nhưng vấn đề quan trọng hơn được đặt ra cho các chủ đầu tư là phải duy trì tỷ lệ trống thấp trong khi có một nguồn cung mới đáng kể gồm 100.000 m2 văn phòng hạng B và 13.000 m2 văn phòng hạng A dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm nay trên thị trường Hà Nội.

Theo ông Richard Leech: “Năm 2009 sẽ là năm thị trường văn phòng Hà Nội có sự điều chỉnh. Để đạt được mục tiêu tăng trưởng, Hà Nội cần cạnh tranh với các thành phố khác trong khu vực. Nếu Hà Nội muốn thu hút được các doanh nghiệp mở văn phòng mới hay chi nhánh, mức giá cho thuê văn phòng của Hà Nội cần phải cạnh tranh so với các trung tâm văn phòng khác của khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul và Kuala Lumpur; tất cả những thành phố trên đều có mức giá thuê thấp hơn nhiều so với Hà Nội”.

Dự án Sky City Towers trên đường Láng Hạ đã khởi bán
ở mức giá khoảng 2.100 USD/m2 (đã bao gồm VAT).

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê: thêm nhiều áp lực cạnh tranh

Quý I/2009 chứng kiến sự điều chỉnh của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê. Với nỗ lực lấp đầy các căn hộ dịch vụ cho thuê trong suốt quý vừa qua, đặc biệt là của các dự án mới, tỷ lệ trống trung bình của cả thị trường giảm xuống còn 11% trong quý I. Các dự án mới đã giảm giá chào thuê ở mức đáng kể và chấp nhận lượng khách thuê vãng lai trong ngắn ngày. Riêng các dự án đã hoạt động lâu năm vẫn hoạt động khá ổn định, với tỷ lệ trống thậm chí giảm từ 9% trong quý trước xuống 8% trong quý này. Giá chào thuê trung bình ở các dự án này cũng khá ổn định, chỉ giảm nhẹ 1% xuống mức 33USD/m²/tháng.

Năm 2008, trên thị trường Hà Nội chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án căn hộ cho thuê quy mô nhỏ và các căn biệt thự cải tạo, những dự án này sẽ tạo nên một thị trường căn hộ/biệt thự cho thuê không bao gồm dịch vụ với nhu cầu từ khách thuê nước ngoài ngày cảng giảm. Khi càng có nhiều sự lựa chọn hơn trên thị trường, uy tín của chủ nhà và các tiện nghi trong căn hộ sẽ càng trở nên quan trọng hơn. Thị trường này sẽ cạnh tranh với thị trường căn hộ cho thuê có dịch vụ và ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê của thị trường căn hộ cho thuê có dịch vụ.

Thị trường căn hộ cho thuê có dịch vụ đã chịu cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung thay thế này. Trong tương lai gần, dự kiến cầu về căn hộ có dịch vụ sẽ giảm. Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng, các công ty đa quốc gia sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt ngân sách hơn nữa đặc biệt về nhà ở cho nhân viên. Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh từ các căn hộ cho thuê sở hữu tư nhân sẽ có tác động mạnh đến mảng thị trường này trong năm 2009.

Nhìn chung, trong quý I vừa qua, giá xây dựng vẫn tiếp tục giảm và lãi suất đang ở mức thấp tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại và đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Một số dự án lớn như tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower đã hoàn thành phần móng và bắt đầu xây dựng những tầng nổi đầu tiên, trong khi hai tòa tháp văn phòng lớn là BIDV và Capital Tower đã xây xong phần thô và chuẩn bị hoàn thiện, sẵn sàng cho những đợt việc khai trương vào cuối năm.

Sự sụt giảm về giá thuê cũng như giá bán của các loại hình bất động sản dù không phải tin vui cho tất cả mọi người nhưng là cần thiết đối với thị trường để thúc đẩy thị trường đi lên, hấp dẫn hơn đối với khách thuê và kích thích đẩy nhanh kế hoạch mở rộng của các công ty lớn khi tình hình kinh tế thế giới bắt đầu cải thiện.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới