Săn biệt thự thô để cho thuê lại

Xu hướng thuê các biệt thự, liền kề dạng thô sau đó tách nhỏ ra để cho thuê lại được khá nhiều “đại gia” kinh doanh bất động sản lựa chọn. Chỉ cần diện tích từ 70- 200 m2, chủ đầu tư có thể chia nhỏ thành những căn phòng 8- 30 m2 tùy nhu cầu khách.

Thuê khu biệt thự thô rộng hơn 150 m2, diện tích xây dựng 100 m2, với giá 10 triệu mỗi tháng tại Trung Hòa (Hà Nội), anh Phạm Tùng bỏ ra 300 triệu để hoàn thiện và đầu tư trang thiết bị nội thất. Hợp đồng thuê có thời hạn 5 năm, trong trường hợp thị trường có biến động, điều chỉnh giá không quá 10%.

Sau 4 tháng hoàn thiện, hợp đồng mới bắt đầu có hiệu lực. Song anh Tùng làm gấp rút trong hai tháng, hai tháng còn lại tiến hành cho thuê để thu lợi nhuận. "Hai tháng sau khi tân trang lại xong xuôi, tôi sẽ chia nhỏ các phòng cho thuê lại với mức giá trung bình 20 USD mỗi m2", anh Tùng cho hay.

Anh cũng "bật mí" thêm, mô hình này đã được anh làm cách đây ba năm và chỉ trong vòng một năm đã hoàn vốn. Khách hàng của anh trong suốt thời gian qua chủ yếu là người nước ngoài có nhu cầu sang Việt Nam mở văn phòng đại diện. "Mục tiêu dài hạn của tôi là tấn công vào mảng thị trường nhà biệt thự và mở rộng mạng lưới sang các quỹ nhà riêng lẻ tại Nghi Tàm, Tô Ngọc Vân", anh Tùng tiết lộ.

Hiện xu hướng thuê các biệt thự, liền kề ở dạng thô sau đó tách nhỏ ra để cho thuê lại được khá nhiều người kinh doanh bất động sản lựa chọn. Chỉ cần diện tích 70-200 m2, chủ đầu tư có thể chia nhỏ thành những căn phòng 8, 15, 30 m2 hoặc rộng hơn tùy nhu cầu khách rồi cho thuê lại để thu lợi nhuận. Thông thường, các khu nhà xây thô mới có hệ thống cửa và tường gạch, chủ đầu tư phải trát tường, sơn, làm hàng rào bao quanh, lắp đặt hệ thống điều hòa và phân tách các phòng bằng vách ngăn thạch cao. Đối với những khu nhà hoàn thiện, chủ đầu tư chỉ cần sắm thêm trang thiết bị nội thất. Hợp đồng thường ký dài hạn từ 5 đến 10 năm đối với chủ sở hữu chính.

Khâu thiết kế thường đóng vai trò quan trọng nhất. Chủ đầu tư phải tính toán để tất cả các phòng đều có đường đi chung, mặt tiền đều, đúng mặt ngõ... Tùy tài chính, chủ nhà có thể kèm theo các dịch vụ tiện ích như bảo vệ, lễ tân, máy fax, máy scan, đội ngũ oshin giặt giũ, nấu ăn, dọn dẹp… Ngoài ra, dịch vụ tư vấn như tư vấn đầu tư hoặc đăng ký kinh doanh cũng được cung ứng nếu khách hàng có nhu cầu.

Giá cho thuê lại của các khu này rất khác nhau tùy vị trí, cơ sở vật chất và phương thức quản lý. Với diện tích 8-30 m2, tại các khu biệt thự tại Trung Hòa, Ciputra… giá khoảng 4 đến 10 triệu. Đối tượng khách hàng của khu có diện tích nhỏ như 8, 12 m2 chủ yếu là những công ty vừa và nhỏ, văn phòng mới mở với số lượng nhân viên chỉ khoảng 2-4 người. Phòng có diện tích lớn hơn 15- 30 m2 thích hợp cho những chi nhánh hoặc công ty số có lượng nhân viên đông hơn. Đối với khu Tây Hồ, khách thuê chủ yêu là người thuê để ở với mức giá tương đối cao, khoảng 1.000- 2.000 USD với mỗi khu biệt thự rộng từ 150 đến 200 m2. Với những biệt thự có khu mát xa, bể bơi riêng... giá có thể lên tới khoảng 6.000 USD.

Ông Phạm Đức Toàn, Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho hay, hiện có hai hình thức thuê lại khá phổ biến là xây thô hoặc đã hoàn thiện. Song hình thức xây thô được nhiều chủ đầu tư lựa chọn bởi phương thức này giảm thiểu tối đa chi phí mà lại tối đa hóa lợi nhuận hơn.

Ông Toàn tính toán, thay vì mất 10 tỷ mua lại mảnh đất và xây nhà, chủ đầu tư chỉ bỏ khoảng 200-300 triệu đồng để hoàn thiện phần thô kèm đầu tư trang thiết bị nội thất. Giả sử thuê 10 triệu mỗi tháng thì mức chi phí bỏ ra không đáng là bao. Chỉ trong vòng một năm là có thể khấu hao xong tài sản và hoàn vốn. "Quan trọng nhất là khâu thiết kế. Cắt nhỏ hoặc chia nhà phải rất khéo để tất cả đều có đường đi chung mà vẫn tạo được không gian riêng", ông Toàn nói.

Còn ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho rằng, hình thức cho thuê lại này mang tính chất rủi ro khá cao. Chủ đầu tư thuê trọn gói cả tòa nhà nhưng không phải lúc nào tỷ lệ lấp đầy 100 % cũng được đảm bảo. Chủ đầu tư nhỏ lẻ đứng lên cho thuê lại chủ yếu phụ thuộc vào thương hiệu cá nhân. Nếu khâu marketing không tốt, mối quan hệ không rộng, tỷ lệ bỏ trống sẽ nhiều. "Bỏ một cục tiền để thuê nhưng lại thu vốn lẻ tẻ không hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thua lỗ", ông Hưng nhận định.

Ngoài ra chủ đầu tư phải đối mặt với một rủi ro luôn rình rập là hợp đồng với chủ sở hữu có thể bị phá vỡ bất cứ lúc nào. Sau khi hết hạn hợp đồng, các chủ đầu tư thường xin gia hạn ký tiếp hợp đồng để tiếp tục kinh doanh vì lúc này đã có khách quen. Song nhiều chủ nhà không chấp nhận phương án này. "Đó là chưa kể đến trường hợp chủ nhà "đột xuất" có nhu cầu sử dụng tòa nhà, không muốn cho thuê nữa", ông Toàn chia sẻ.

Theo nhiều chuyên gia, chia nhỏ hàng hóa bất động sản rồi cho thuê hoặc mua bán lại là tính năng đặc biệt mà không phỉ hàng hóa nào cũng có. Bởi vậy, trong điều kiện thị trường bất động sản trầm lắng như hiện tại thì việc chia nhỏ bất động sản có thể đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng của khách hàng. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn thì việc quan trọng là phải thương thảo hợp đồng chặt chẽ, hợp lý.

DiaOcOnline.vn - Theo VnExpress