Thị trường bất động sản 2007: Bất thường!

Thị trường bất động sản (TTBĐS) năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào. Điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12 tháng có đến 3 lần lên cơn sốt giá. Không khí giao dịch cứ như... “thời bao cấp” và mức giá nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt, giá đất tăng bình quân 3 lần.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà đất năm 2007 là một năm đầy biến động do nhiều nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất lớn; rồi thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã không ít nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ nhà đất; Các chính sách "mở" cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam...

Một năm 3 cơn sốt

Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP. HCM bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Trong vòng 3 tháng đầu năm 2007, giá nhà đất tại các khu vực trọng điểm phát triển đô thị của TP như quận 2, quận 9, Thủ Đức (lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm); quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh (trong và lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) giá đã tăng gấp 2 lần.

Đất nền, nhà trong các dự án nằm trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng còn có mức tăng giá cao hơn, nhiều trường hợp cá biệt mức tăng lên đến 300%... Sau đó, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án một số nơi giảm từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại.

Tháng 10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gòn và lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2. Cơn sốt này đã nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú - An Khánh (quận 2), Him Lam (quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Song, bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất năm 2007 thị trường nhà đất TP lại rơi vào tình trạng ảm đạm do tác động của Luật Thuế thu nhập cá nhân (đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng nhà đất) và thông tin Chính phủ dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai.

Còn ở Hà Nội, giá nhà đất cao ở mức... không tưởng. Nhiều vị trí như Hàng Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào... thị trường đang giao dịch với giá 120 - 150 triệu đồng/m2 và dù khung giá đất của Nhà nước năm 2007 vẫn chưa sát với giá thị trường, mới chỉ bằng khoảng 50% giá thực tế, nhưng đó vẫn là căn cứ để giới kinh doanh và người dân sử dụng làm "chỗ dựa" thanh toán cho nhau. Vì thế, nhiều người Hà Nội chỉ đi xem và... mơ về một mảnh đất cho riêng mình.

Và hệ lụy

Tuy nhiên, trong quý 4/2007, thị trường bất động sản TP. HCM đã bộc lộ những dấu hiệu bất thường. Điển hình là việc người dân chen nhau mua căn hộ của các dự án giá trị bạc tỷ (trung bình 1,6-3,2 tỷ đồng/căn hộ): The Vista, Sky Garden 3, Blue Diamon... Sở Xây dựng TP. HCM kiểm tra và kết luận: cả ba dự án này đều chưa xây xong phần móng nhưng đã tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở).

Sở cũng yêu cầu các doanh nghiệp (DN) đã huy động vốn từ phía khách hàng phải dừng ngay việc này và hoàn trả toàn bộ số tiền mà theo ước tính ban đầu thì con số này sẽ lên tới 700 tỷ đồng. Nhưng mọi việc chưa kết thúc, các chuyên gia cho rằng, hợp đồng mà chủ đầu tư dự án The Vista ký kết với khách hàng mang nặng tính áp đặt, không tuân thủ nguyên tắc tự nguyện. DN đã tương đối lạm dụng quyền thương thuyết có thể đối với khách hàng.

Qua đó dư luận đang đặt vấn đề: ý thức tôn trọng pháp luật của DN Việt Nam còn chưa cao; độ trung thực hay đạo đức trong kinh doanh dự án đầu tư dường như vẫn còn thiếu và yếu.

Thực tế tại địa bàn Hà Nội, tốc độ thi công các dự án nhà ở đang diễn ra rất chậm. Mỗi tòa nhà kể từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng thường xuyên bị kéo dài mà chưa có những chế tài ấn định thời gian xây dựng để đưa dự án vào sử dụng.

Điều này đã làm cho Hà Nội đang có rất nhiều dự án xây dựng dở dang, thi công chậm chạp, thậm chí nhiều dự án, nhiều khu đô thị đã được phê duyệt, nhiều dự án đã đấu giá đất xong từ nhiều năm đến nay vẫn còn là bãi đất trống trong lúc thị trường đang thiếu căn hộ cung ứng cho người sử dụng.

Các chuyên gia đều cho rằng hội nhập đem nguồn vốn đầu tư chính thức và không chính thức ồ ạt đổ vào VN, một phần không nhỏ của nguồn vốn này đổ vào thị trường BĐS, đã gây ra những cơn sốt đất. Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới.

Trong khi đó, quỹ đất của TP gần như không phát triển thêm nhiều. Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến giá đất liên tục leo thang.

Dự báo năm 2008

Dự báo về thị trường BĐS trong năm 2008, có hai luồng ý kiến: với tốc độ gia tăng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như hiện nay chắc chắn giá đất trong năm 2008 sẽ tăng ít nhất 30% (nhiều chuyên gia cho rằng năm 2008, giá đất ở Hà Nội sẽ biến động lớn với mức tăng bình quân 20%).

Luồng ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường nhà đất năm 2008 sẽ là một năm thăm dò, vì tác động của hàng loạt chính sách mới có liên quan như Thuế Chống đầu cơ đất đai, Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực vào đầu năm 2009. Nhiều chuyên gia còn cho biết, giá đất biến động sẽ tiếp cận với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường nhưng không gây đột biến, xáo trộn lớn.

Tăng giá cũng tác động tích cực tới công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án bởi người bị thu hồi đất sẽ có lợi hơn. Tuy nhiên, vấn đề này cũng khiến tăng chi ngân sách cho giải phóng mặt bằng.

Nhằm bình ổn thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi Nguyên cho biết, cần giải quyết triệt để vấn đề cung - cầu; công khai hóa tất cả các dự án; thực hiện tốt các biện pháp chống đầu cơ đất đai; cải cách hành chính nhằm minh bạch hóa hệ thống văn bản liên quan đến đất đai...

GS TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, phải đánh thuế vào diện tích nhà đất đầu cơ theo hình thức lũy tiến. Nhà đất càng nhiều càng phải đóng thuế cao. "Đây mới là giải pháp căn cơ. Bởi làm như vậy buộc những người "ôm" nhiều nhà đất phải tính toán, chấp nhận buông hàng ra. Khi đó nhà đất có khả năng giảm giá, góp phần làm bình ổn thị trường".

Còn theo Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiếp cận với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường nhưng không gây đột biến, xáo trộn lớn. Tăng giá cũng tác động tích cực tới công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án bởi người bị thu hồi đất sẽ có lợi hơn. Tuy nhiên, vấn đề này cũng khiến tăng chi ngân sách cho giải phóng mặt bằng.

Ông Lâm Văn Chúc - Giám đốc Cty cổ phần đầu tư BĐS Phúc Đức cho biết: năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới. 

Ông Võ Đình Quốc - Phó Giám đốc Cty cổ phần Địa ốc ACB TP. HCM cho rằng: Áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản dễ phát sinh nhiều vấn đề không lường trước được đối với thị trường, chẳng hạn như chuyện tăng giá liên tục vì "Giữa luật và thực tế còn một khoảng cách rất lớn". Ông này cũng dự đoán, thị trường địa ốc sẽ bất ổn trong giai đoạn đầu áp dụng luật với các dấu hiệu: tăng hoặc sốt giá, khan hiếm hàng hóa và phát sinh nhiều tranh chấp. Tuy nhiên, tôi tin tưởng sau giai đoạn bất ổn, thị trường sẽ nhanh chóng lấy lại thăng bằng.

Theo DĐDN