Một năm đột phá

Thị trường bất động sản (TTBĐS) năm 2007 đã có đột phá với sự tăng trưởng mạnh về giá và thu hút đầu tư. TPHCM đã được tổ chức kiểm toán uy tín hàng đầu thế giới là PWH and Cooper đánh giá là thị trường BĐS có tiềm năng nhất tại châu Á.

Điều chỉnh bằng công cụ thuế

Một sự kiện đáng chú ý của TTBĐS trong năm 2007 là những tranh luận gay gắt về thuế, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS và các sắc thuế dự kiến thu trên BĐS mà theo những người làm chính sách là nhằm hạn chế sự đầu cơ của xã hội vào BĐS.

Thuế thu nhập cá nhân đã được thông qua, áp dụng từ đầu năm 2009 không gặp phải nhiều ý kiến tranh luận trong giới kinh doanh BĐS, do mức thu vừa phải, hợp lý và có mục đích rõ ràng. Trong khi đó, các sắc thuế lũy tiến dự thu từ đầu tư nhà ở cá nhân, nhằm hạn chế đầu cơ, đã tạo ra những phản ứng gay gắt từ những người kinh doanh BĐS.

Có 2 luồng ý kiến về nguyên nhân tăng giá. Thứ nhất, các cơ quan quản lý nhà nước cho rằng tăng giá bắt nguồn là đầu cơ, đầu tư quá nhiều vào BĐS, dẫn đến khan hiếm giả tạo. Do đó cần đánh thuế chống đầu cơ và kéo giá nhà đất xuống.

Thứ hai, tăng giá xuất phát từ sự hạn chế phát triển thị trường, khiến cho sản phẩm nhà ở mới đã không được tạo ra trong suốt 3 năm qua. Do vậy nhu cầu thực sự về nhà ở gây nên cơn sốt giá và khan hiếm nhà ở hiện tại. Do đó, cần phải giảm thuế, khuyến khích đầu tư, thu hút vốn XH cho phát triển nhà ở, phát triển hạ tầng thì mới có cơ sở bình ổn giá nhà đất trong thời gian tới.

Bất cập trong quản lý

Ông Phạm Hữu Thắng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, cho biết: Song hành với việc thu hút đầu tư là sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu đi lại, ăn ở, văn phòng, khách sạn, du lịch, triển lãm, hội chợ…và các hoạt động văn hóa - xã hội khác, đã khiến cho cơ sở hạ tầng TTBĐS các TP lớn bị quá tải trầm trọng.

Có thể nói cơ sở hạ tầng của Việt Nam trong năm 2007 đã như một chiếc áo quá chật hẹp cho sự vươn vai của nền kinh tế Việt Nam. Trong khi đó cơ chế quản lý và định hướng quy hoạch, phát triển vẫn còn lạc hậu, quá nặng nề, chậm chạp. Các điều luật quản lý TTBĐS mới ra đời vừa thừa, vừa khiến không thể đi vào cuộc sống.

Một sự kiện lớn diễn ra trên TTBĐS được xã hội quan tâm là sự ra đời của Nghị định 153 (cấm huy động vốn khi chung cư chưa hoàn tất phấn móng), buộc 3 chủ đầu tư BĐS tại TPHCM trả lại tiền. Việc này gây nên cảnh dở khóc, dở cười khi người mua không muốn nhận lại tiền, và người bán cũng không muốn trả lại tiền nhưng vẫn phải thực hiện theo yêu cầu của luật pháp.
 
Điều này đặt ra câu hỏi lớn về tính thực thi và khả năng đi vào cuộc sống của Nghị định 153, vì rõ ràng đã không đáp ứng được nhu cầu phát triển TTBĐS một cách tự nhiên và nhu cầu cuộc sống. Cơ chế quản lý TTBĐS đã có sự xung đột và mâu thuẫn.

Liên thông thị trường tài chính, CK

Sự phát triển vượt bậc của TTCK trong năm 2006 - 2007 đã giúp cho nhiều công ty thu hút được một lượng vốn khổng lồ và đã nhắm đến lĩnh vực đầu tư hấp dẫn nhất tại VN là BĐS; sự phát triển của thị trường tài chính cũng mang đến một lượng vốn dồi dào cho các ngân hàng thương mại và các ngân hàng này cũng đã mở hầu bao nhiều hơn để cho vay mua nhà, xây nhà, góp phần kích thích TTBĐS.

Khác với đầu tư vào CK, đầu tư vào nhà ở mang tính rủi ro thấp hơn nhiều vì NĐT trong một chừng mực nào đó kiểm soát được tài sản đầu tư, nên cũng thu hút một lượng lớn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, do trung tâm tài chính bùng nổ đã thu hút được một lượng vốn rất lớn mà trong ngắn hạn không thể ngay lập tức tái đầu tư vào sản xuất, nên đã chọn BĐS để đầu tư từ các khoản thặng dư này.

Nền kinh tế phát triển mạnh, tích lũy của người dân được cải thiện đáng kể đã phát sinh các dạng nhu cầu mới về nhà ở, nhất là tại các vùng có thu nhập cao và hội nhập được với nền kinh tế thế giới. Hiện nay ở một số khu đô thị mới có chất lượng sống tốt hơn như Phú Mỹ Hưng và Nam Sài Gòn. Điều này đã khiến giá BĐS tại đây tăng vọït và không hề đảo chiều trong gần 5 năm qua.

Sẽ nảy sinh nhiều vấn đề về quản lý

Những tác nhân giúp tăng trưởng mạnh TTBĐS trong năm qua dự báo TTBĐS tại VN sẽ còn là một thị trường rất hấp dẫn và tăng trưởng mạnh trong những năm sắp tới, nếu chúng ta tận dụng được tốt các cơ hội này.

Tuy nhiên sự phát triển của TTBĐS cũng còn rất nhiều thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề mới về quản lý và môi trường đô thị. Đơn cử như áp lực đô thị hóa ngày càng gia tăng: quá trình công nghiệp hóa tăng trưởng quá nhanh từ một nước nông nghiệp lạc hậu, đã khiến một bộ phận lớn người dân mất đất và tràn về đô thị để làm ăn sinh sống khiến cho hạ tầng quá tải trầm trọng.

Sự khác biệt về văn hóa và lối sống giữa thành thị và nông thôn sẽ nảy sinh các vấn đề về trật tự giao thông, an ninh xã hội và nhiều vấn đề XH khác. Đô thị lớn không chỉ thu hút nguồn lực lao động từ nông thôn mà còn thu hút chất xám, những nhà trí thức, kỹ sư, bác sĩ, giáo viên… khiến cho sự chênh lệch về điều kiện sống giữa thành thị và nông thôn ngày càng lớn, không chỉ về vật chất mà còn cả về tinh thần, văn hóa, xã hội.

Sự lệch pha này dẫn đến nguy cơ các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội trở thành các siêu đô thị và ngày càng quá tải.

Theo Sài Gòn Giải Phóng