Thị trường khó dự đoán

Năm 2007 được ghi nhận là năm khởi sắc đối với thị trường BĐS sau hơn 2 năm trầm lắng. Tuy nhiên, những vấn đề bất cập vẫn còn đó. Làm thế nào để lành mạnh hóa thị trường BĐS trong tương lai? Thị trường BĐS năm 2008 sẽ phát triển như thế nào? Báo giới đã có cuộc trao đổi với GS ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quanh vấn đề này.

* Ông nhìn nhận thế nào về sự khởi sắc thị trường BĐS năm 2007?

Năm 2007 có thể coi là một năm sôi động của thị trường BĐS Việt Nam với những cơn sốt giá, giá trị tiền tung vào BĐS lớn. Nhưng nhìn chung không hiệu quả, người nghèo vẫn không có nhà. Vấn đề gai góc nhất, tồn đọng nhiều nhất và cũng được quan tâm chú ý nhất vẫn là thị trường BĐS nhà ở.  Nó thể hiện ở việc cung-cầu có nhiều giả tạo ở khu vực thị trường cao cấp.

Còn khu vực thị trường cấp thấp, khu vực dành cho người có thu nhập từ mức bình thường đến thấp, người nghèo vẫn chưa được giải quyết tốt. Quan hệ thị trường ở khu vực cấp thấp là thật, cung không đủ cầu là thật nhưng lại chưa có cách gì để tăng cung.

* Có luồng ý kiến cho rằng đã là thị trường thì phải có đầu cơ. Quan điểm của ông về đầu cơ như thế nào?

Tôi đồng ý đầu cơ là một tác động kích thích đối với thị trường, nhưng nếu tất cả cầu mà do đầu cơ cả thì sẽ dẫn đến tình trạng giá nhà đất sẽ rất cao, cao hơn vật chất được tích tụ trong nhà đất đó. Điều đó nghiễm nhiên sẽ dẫn đến tình trạng mất giá.

Hiện nay BĐS ở nhiều địa phương, nhiều thành phố lớn đã chiếm tỷ trọng 30-40% GDP, lượng tiền luân chuyển trong BĐS rất lớn, nên tình trạng mất giá trong BĐS sẽ ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.

Chúng ta nghĩ rằng một thị trường tự do cho BĐS mà để đầu cơ tràn lan thì chắc chắn sẽ dẫn tới khủng hoảng nhất định. Do vậy Nhà nước phải quản lý.

* Vậy theo ông, cần có những biện pháp nào để thị trường BĐS có thể phát triển lành mạnh?

Thứ nhất: quản lý bằng thuế lũy tiến, tôi cho rằng biện pháp này là hợp lý. Còn những vấn đề như trong dân có bao nhiêu BĐS, sử dụng BĐS như thế nào, lại là nhiệm vụ của hệ thống đăng ký. Chúng ta không phải là nước đầu tiên dùng thuế để điều chỉnh BĐS, các nước phát triển đã dùng hàng trăm năm nay rồi.

Thứ hai: phải cương quyết thực hiện cơ chế một giá và không có bất cứ lý do gì để vẫn tồn tại cơ chế xin cho, dù lớn dù nhỏ, dù là giá giao đất hay giá thuê. Hiện nay giá đất cao nhưng giá thuê đất lại rẻ, người ta cố gắng thuê đất, xong lại chuyển nhượng lại cho người khác mà không qua Nhà nước. Hiện tượng này đang xảy ra tràn lan khắp nơi.

Thứ ba: thuế sử dụng đất của chúng ta hiện nay đang rất lạc hậu. Chúng ta vẫn đang nộp thuế theo luật thuế được thông qua năm 1992 và được sửa đổi gần nhất năm 1994. Đất phi nông nghiệp nhưng thuế vẫn được tính bằng thóc, cao nhất như ở bờ hồ Hoàn Kiếm vẫn chỉ là 2 kg thóc/năm. Đó là nghịch lý vẫn tồn tại một cách không hiểu nổi. Cần phải nhanh chóng xây dựng một mức thuế sử dụng đất hợp lý.

* Hà Nội và TPHCM điều chỉnh khung giá đất kể từ 1.1.2008, trong đó có nhiều nơi tăng đến 20%, theo ông điều này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS 2008?

Tăng giá đất cho đúng với quy luật thị trường là đúng quy định của pháp luật và đúng với xu hướng quản lý. Việc Hà Nội và TPHCM tăng giá đất lên 20%, trong khi thị trường đã tăng 40% thì vẫn là chậm. Tôi cho rằng việc tăng giá này phù hợp với pháp luật và phù hợp với yêu cầu quản lý.

Điều này sẽ có ảnh hưởng là nhân dân phải nộp thuế tăng lên 20%, kể cả mọi thứ thuế có tính trên giá đất. Song những tác động khác đối với thị trường, sẽ không có bởi giá đất hiện nay ở Hà Nội và TPHCM đã tăng gấp đôi so với năm 2005-2006.

Có ý kiến lo ngại giới kinh doanh BĐS dựa vào đây để đôn giá đất lên cao. Theo tôi, Nhà nước không tăng thì bên ngoài họ vẫn tăng. Hiện nay đã xuất hiện tình trạng giới kinh doanh liên kết để chủ động tăng giá nhưng có dựa vào giá nhà nước đâu.

Việc nâng giá lên bằng giá thị trường là một điều kiện tiên quyết để hạ giá BĐS xuống nấc hợp lý. Bởi còn sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường là còn chỗ trống để các nhà quản lý tìm cách hưởng lợi, đầu cơ, khi đẩy giá lên bằng nhau sẽ không còn khoảng trống nữa, đồng nghĩa với việc giá đất sẽ về giá trị thực. Điều này chúng ta đã có kinh nghiệm trong việc xử lý giá cả hàng hóa.

* Vậy theo ông, thị trường BĐS 2008 sẽ phát triển như thế nào?

Rất khó để đưa ra một sự dự báo cụ thể. Vì chúng ta cần tới những giải pháp để ổn định thị trường, mà những giải pháp ấy thực thi vào lúc nào thì chưa đoán được. Khi nào thì chúng ta lập được một mặt bằng giá cho thị trường BĐS, một luật thuế sử dụng đất một cách hợp lý thì mới có thể dự báo được. Chính vì thế rất khó để biết được khi nào thị trường sẽ biến động, biến động theo xu hướng nào.

Song, nếu như không có gì thay đổi, năm 2008 sẽ tiếp tục tình trạng đất ở bị sốt và lan sang các loại đất khác, thì việc tăng giá đất sẽ rộng hơn, tác động lớn hơn đến thị trường tiền tệ và hàng hóa. Và chắc chắn sẽ dẫn đến sự thiếu ổn định trong quá trình phát triển. Đây là một điều rất đáng lo ngại.

* Xin cảm ơn ông.

 Ông Lâm Văn Chúc, CT HĐQT CTCP Đầu tư - Xây dựng - Kiến trúc Phúc Đức:

Giá BĐS sẽ tăng thêm 30%

Năm 2008, thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh và ổn định hơn - do kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với nhịp độ cao và thu hút đầu tư nhiều.

Trong năm 2008, nhiều công trình hạ tầng lớn sẽ được tiếp tục hoàn thành đưa vào sử dụng như: cầu Thủ Thiêm, đường Nguyễn Hữu Thọ, đường Nguyễn Văn Linh sẽ tạo nên cú hích cho thị trường BĐS tại các khu vực như Q2 và Nam Sài Gòn (TPHCM) tiếp tục phát triển, tăng trưởng cả về quy mô và giá. Ở khu vực trung tâm TPHCM nếu kết quả việc đấu giá thành công ở các khu đất vàng sẽ tạo bước đột phá lớn, tạo mặt bằng và cơ sở giá thị trường của khu vực trung tâm.

Do vậy, tôi tin chắc rằng trong năm 2008 thị trường BĐS sẽ có nhiều diễn biến sôi động, bởi Nghị định 153 sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung. Trung ương “rót” cho TPHCM 10 tỷ USD trong vòng 5 năm tới để thực hiện cơ sở hạ tầng, đây là yếu tố quan trọng để các NĐT thực hiện các dự án về nhà ở, nhất là ở các dự án ở vùng ven. Do vậy không chỉ giá BĐS ở TPHCM hay Hà Nội tăng, mà giá BĐS ở nhiều tỉnh lẻ như Bình Dương, Long An… cũng tăng. Theo tôi trong năm tới, giá sẽ tăng thêm khoảng 30% so với mặt bằng giá năm 2007.

Ông Huỳnh Hữu Âu,TGĐ Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận:

Giá sẽ ít biến động

Tôi cho rằng, thị trường BĐS trong năm 2008 sẽ không tăng nhiều về giá căn hộ, bởi giá bán căn hộ mà nhiều chủ đầu tư đưa ra trong thời gian qua đã khá cao. Như vậy không có lý do gì để tiếp tục đẩy giá lên cao. Nói như thế không có nghĩa là giá hoàn toàn đứng yên như năm 2007 mà có thể tăng nhẹ theo giá vật liệu xây dựng, tỷ lệ lạm phát…

Trong tình hình như hiện nay nếu thị trường đẩy giá lên quá cao chưa chắc các chủ đầu tư đã có lợi, trong trường hợp này người hưởng lợi nhiều nhất là các NĐT thứ cấp, còn người tiêu dùng thì gặp khó khăn.

Trong năm 2008, Công ty TNHH một thành viên Đầu tư xây dựng Tân Thuận sẽ khởi công 3 dự án: khu dân cư ven sông Tân Phong (quận 7), diện tích 28.000 m2, tổng vốn đầu tư 2.300 tỷ đồng, với khoảng 1.500 căn hộ; cao ốc Chánh Hưng (quận 8) với vốn đầu tư 55 tỷ đồng; KDC Bình Hòa…, có vốn đầu tư 100 tỷ đồng.

Theo Sài Gòn Giải Phóng