Tháo gỡ bế tắc cho Thủ Thiêm

Giới quan sát cho rằng cần chấp thuận cho TP HCM cơ chế đặc thù để giải quyết kịp thời các vấn đề của dự án khu đô thị mới này, nhất là thu hút đầu tư và huy động vốn

UBND TP HCM vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương cho phép TP được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thực hiện dự án khu phức hợp Sóng Việt tại khu chức năng số 1 của khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2. Lý do mà UBND TP đưa ra là sớm tạo nguồn thu cho ngân sách TP để đáp ứng nhu cầu đầu tư cũng như trả một phần nợ vay, giảm bớt số lãi vay đang phát sinh gần 3 tỉ đồng mỗi ngày.

Mới chỉ có một nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP, khu chức năng số 1 được quy hoạch làm khu trung tâm tài chính - ngân hàng, thương mại, dịch vụ mang tầm cỡ quốc tế nhưng là khu vực rất khó kêu gọi đầu tư. TP đã tổ chức kêu gọi trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư đủ khả năng thực hiện toàn bộ khu vực này bảo đảm theo đúng quy hoạch được duyệt. Do đó, đến nay chưa có dự án nào được triển khai tại đây.

Sau khi công khai các thông tin để kêu gọi đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo ông Tín, TP đã nhiều lần tổ chức các hội nghị xúc tiến để kêu gọi đầu tư. Tuy đã có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến làm việc nhưng hiện vẫn chưa có nhà đầu tư nào đề xuất dự án khả thi và bảo đảm tuân thủ theo quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 đã được duyệt. Đa phần các nhà đầu tư được đánh giá là có năng lực đều đề nghị thay đổi, điều chỉnh mục tiêu và các chỉ tiêu quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 theo hướng tăng tỉ lệ diện tích sàn dành cho chức năng dân cư. Nhưng điều này không đúng với định hướng quy hoạch của khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Việc chưa có nhà đầu tư đã tạo ra nhiều áp lực về vốn đối với TP HCM. Theo báo cáo của UBND TP, tính đến thời điểm hiện nay, tổng vốn đã đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm để chi bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi đầu tư xây dựng một phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và trả các khoản lãi vay là hơn 29.000 tỉ đồng. Trong đó, khoảng 12.000 tỉ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng nên phát sinh tiền lãi khoảng 2,9 tỉ đồng mỗi ngày. Áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong thời gian tới là rất lớn, năm nay là hơn 902 tỉ đồng; năm tới trả nợ gốc đến hạn là hơn 5.200 tỉ đồng và lãi vay phát sinh là 829 tỉ đồng.

Không chỉ chịu áp lực từ việc trả lãi mà TP cũng đang cần nguồn vốn rất lớn để đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đó là chi cho bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các trường hợp còn lại, đầu tư cơ sở hạ tầng; xây dựng quỹ nhà thuộc Chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư (năm nay phải thanh toán hơn 5.000 tỉ đồng, năm 2016 là hơn 8.000 tỉ đồng). Trong khi đó, ngân sách TP rất hạn chế, khả năng vay vốn từ những ngân hàng lớn khó khăn vì đã hết hạn mức cho vay. Để giải quyết “bài toán” vốn vay và vốn đầu tư, TP phải thu hút được nhà đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm để có nguồn thu từ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Vì vậy, nhu cầu bức thiết hiện nay của TP là thực hiện thật nhanh việc lựa chọn nhà đầu tư dự án khu phức hợp Sóng Việt.

Theo UBND TP, cho đến thời điểm hiện tại, Công ty Quốc Lộc Phát là nhà đầu tư duy nhất đề xuất dự án khu phức hợp Sóng Việt có cam kết sẽ thực hiện theo đúng mục tiêu và các chỉ tiêu quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 của khu đô thị mới Thủ Thiêm. Quốc Lộc Phát cam kết xây dựng hoàn chỉnh đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật không chỉ trên 4 lô đất mà còn bên ngoài dự án; bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ với các công trình cầu Thủ Thiêm 2, đại lộ Vòng cung, quảng trường trung tâm... đang được triển khai xây dựng. Dự án có tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 7.000 tỉ đồng. Công ty Quốc Lộc Phát đã chứng minh bảo đảm năng lực tài chính (đáp ứng vốn chủ sở hữu cao hơn 20% tổng vốn đầu tư đăng ký của dự án) và có khả năng thu xếp vốn để thực hiện dự án.

Cần chính sách đặc thù

Góp ý cho Thủ Thiêm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, để đẩy mạnh thu hút đầu tư bên ngoài vào đây, cần có cơ chế đặc thù cho TP và ủy quyền mạnh mẽ cho lãnh đạo UBND TP. UBND TP được quyền quyết ở mức độ nào đó và sau đó việc gì quan trọng hơn thì xin ý kiến Thường trực HĐND TP, Thường trực Thành ủy… Bây giờ là khu đô thị mới Thủ Thiêm rồi sắp tới sẽ có đặc khu kinh tế.

“Riêng với khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện tiền giải phóng mặt bằng rất lớn mà TP phải lấy từ tiền thuế của dân, tức là ngân sách, để trả lãi. Trong giai đoạn đầu, TP chưa bố trí được ngân sách và phải vay thương mại. Về điều này, tôi cho rằng làm thế là trái với nguyên tắc phát triển của các khu đô thị vì mục tiêu công cộng. Theo Luật Đất đai, đây là trách nhiệm do nhà nước làm và phải lấy từ vốn ngân sách chứ không thể đi vay thương mại. Vì thế, nay phải tái cấu trúc, biến nguồn vốn đầu tư khu đô thị này thành nguồn vốn ngân sách hoặc vốn vay ODA… với lãi suất thấp thì mới phù hợp” - ông Châu nêu ý kiến.

Chuyên gia kinh tế - TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng hiện mỗi ngày TP phải trả gần 3 tỉ đồng lãi vay từ các khoản vay thương mại để đầu tư. Từ thực tế này, nhà nước chỉ nên nắm về vĩ mô, quy hoạch; còn những yếu tố khác như vốn đầu tư thì xã hội hóa thông qua BOT hoặc các giải pháp khác như đưa ra chính sách hấp dẫn để kêu gọi đầu tư. Khu đô thị mới Thủ Thiêm có điểm thuận lợi là quỹ đất còn nhiều, dự án thưa thớt và nhiều nơi dân cư ở chưa đông nên triển khai sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn. Chẳng hạn, có thể kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài hoặc nhà đầu tư trong nước có năng lực rót vốn vào cơ sở hạ tầng, đổi lấy đất để họ tự triển khai dự án và thu hồi vốn.

Thực ra, tài chính không hẳn là vấn đề khó khăn nhất, quan trọng là cho TP một cơ chế đặc thù và chính sách tốt thu hút đầu tư.

Kỳ vọng xung lực từ Sóng Việt

Việc UBND TP HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương cho phép TP được lựa chọn nhà đầu tư là phù hợp với Luật Đấu thầu năm 2013. Nếu được chấp thuận, TP sẽ có cơ sở pháp lý để nhanh chóng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án mang tính đặc thù này. Sớm triển khai dự án khu phức hợp Sóng Việt sẽ tạo ra những hoạt động nhộn nhịp, phong phú, góp phần thay đổi bộ mặt cảnh quan cũng như tạo điều kiện hình thành các lô đất có hạ tầng kỹ thuật bao quanh, qua đó sẽ làm tăng giá trị các lô đất còn lại, làm tăng sức hấp dẫn đầu tư, đồng thời có tiền để trả vốn vay, giảm số lãi vay phát sinh và giúp tăng nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. P.Anh
 

GÓC CHUYÊN GIA

Phải điều chỉnh quy hoạch

Việc đề xuất chỉ định thầu và các giải pháp tình thế khác chỉ mang tính đối phó tạm thời khi áp lực trả lãi vay gần 3 tỉ đồng/ngày đang đè nặng. Giải pháp lâu dài hơn là phải tìm hiểu tại sao dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm không thu hút được nhà đầu tư. Cần thẳng thắn nhìn nhận là dự án Thủ Thiêm được thực hiện với tiền đề nhà nước quản lý, tư nhân đầu tư là chính. Do đó, nếu một quy hoạch không thu hút được nhà đầu tư thì đó là do quy hoạch mang tính duy ý chí, không phù hợp kinh tế thị trường và nhu cầu thực của người dân lẫn nhà đầu tư.

Cho nên, cần nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch để vừa đáp ứng nhu cầu phát triển trung tâm mới cho TP vừa đem lại lợi ích kinh tế cho tất cả các bên. Cụ thể:

- Kết nối cầu trực tiếp với khu trung tâm quận 1 (đường Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi) phải hoàn thành ngay lập tức để thu hút đầu tư cụm nhà cao tầng đầu tiên tại khu vực bên kia sông của khu trung tâm Nguyễn Huệ.

- Nhà cao tầng ở Thủ Thiêm phải được xây cao hơn bờ Tây, diện tích xanh cũng phải cao hơn tương ứng.

- Ưu tiên xây một tuyến metro kết nối 2 bờ Đông - Tây, cụ thể là từ Bến Thành sang Thủ Thiêm kéo dài đến xa lộ Hà Nội kết nối với tuyến số 1 đi suối Tiên. Nếu kinh phí có hạn thì có thể làm trước tuyến xe buýt nhanh. Đó là tiền đề phát triển các cụm cao tầng dọc theo tuyến.

- Cho phép tăng diện tích ở tương ứng với việc phải tăng yêu cầu xây dựng hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…) tại Thủ Thiêm. Nhà đầu tư phải làm cả hai cùng lúc. Điều này sẽ tốt hơn là một khu tài chính toàn văn phòng, không có sức sống về đêm.

- Nên xem xét việc giao trách nhiệm quản lý kiêm điều chỉnh định hướng quy hoạch và phát triển, thu hút đầu tư theo kinh tế thị trường cho một đơn vị công tư hợp danh như cách làm của Phú Mỹ Hưng cho Nam Sài Gòn. Các đề xuất sau đó phải đệ trình UBND và HĐND duyệt.

TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn