Thanh toán qua ‘tài khoản phong tỏa’, hạn chế rủi ro cho người mua nhà

Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, theo chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, khách hàng trả tiền qua tài khoản phong tỏa có sự kiểm soát của ngân hàng sẽ giảm thiểu thiệt hại khi mua nhà dự án bị rủi ro hoặc xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư.

Theo ông Hiếu, nhiều trường hợp chủ đầu tư khi xây dựng dự án thường quảng cáo có ngân hàng đứng ra bảo lãnh, nhưng không ai biết được rằng các hợp đồng mua bán có được bảo lãnh không? “Có những trường hợp chủ đầu tư bỏ qua bước đó, thậm chí ngay người mua nhà cũng ít quan tâm, bởi nghĩ rằng chủ đầu tư uy tín, đã mua nhà từ trước nên không cần bảo lãnh”, ông Hiếu nói.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay: Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đã có hiệu lực được gần 1 tháng. Trong đó quy định số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tạo sự minh bạch trên thị trường bất động sản, nhưng những quy định liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến người dân lo ngại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết, Thông tư 13 đã đưa ra vấn đề cụ thể, nhưng chưa đưa ra biện pháp, chế tài xử lý trong trường hợp các chủ đầu tư không thực hiện việc bảo lãnh đó.

Vì vậy, theo Công ty Luật SBLaw, ở Việt Nam, người mua nhà có nguy cơ bị lợi dụng vì có những trường hợp "tiền mất tật mang" do năng lực yếu của chủ đầu tư hay khi doanh nghiệp bất động sản bị vỡ nợ khi đã huy động góp vốn từ khách hàng.

Theo nội dung của bảo lãnh bất động sản, ngân hàng bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Như vậy, người thụ hưởng bảo lãnh mua nhà chỉ được giao nhà ở đúng tiến độ, còn chất lượng sản phẩm không được bảo đảm. Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà. Do đó, người mua nhà chưa đủ thời gian kiểm tra những vấn đề còn tồn đọng.

“Trên thế giới, điển hình tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép huy động vốn bên ngoài hay kêu gọi người dân đóng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng để xây dựng và bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng hay còn gọi là tài khoản phong tỏa. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng”, TS Hiếu đề xuất.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia ngân hàng cho rằng: Việc thanh toán qua tài khoản phong tỏa có sự kiểm soát của ngân hàng sẽ tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng tiền mua nhà của người dân sai mục đích, đi đầu tư hay trả nợ. Người mua nhà có thể trả một phần hay theo định kỳ, tiến độ mà hợp đồng đã ký mua trước đó. Khi ngân hàng nhận đủ số tiền của người mua, ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp và tài sản nhà ở thuộc về khách hàng. Việc thực hiện được diễn ra đồng bộ, người dân sẽ không bị thiệt hại, hạn chế được tình trạng người dân đã được bàn giao nhà, nhưng chưa làm được sổ đỏ.

Trước lo ngại việc các ngân hàng đứng ra bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng khách hàng liệu có làm tăng phí mua nhà? TS Hiếu nhận định, thông thường bên được bảo lãnh, tức là chủ đầu tư phải chịu phí bảo lãnh. Ngân hàng họ không làm không công cho ai, do đó bắt buộc phải trả phí cho ngân hàng. Đây là chuyện công bằng và thường chủ đầu tư là người bán nhà phải chịu phí đó. Tuy nhiên, có thể họ bắt người mua nhà phải chịu.

Chia sẻ với báo giới, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico, Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, có nhiều yếu tố pháp lý liên quan đến dự án xây dựng nhà ở như: Giấy phép xây dựng, điều kiện để bán nhà, việc thế chấp dự án, việc nợ tiền đất và nghĩa vụ tài chính khác của chủ đầu tư… Để tránh rủi ro, người mua nhà có thể tìm hiểu thông tin thêm tại các đơn vị liên quan như: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Cơ quan Thuế… hoặc căn cứ vào văn bản bảo lãnh việc bán nhà của ngân hàng thương mại.