Thị trường bất đồng sản thiếu…thông tin?

Tính từ năm 2015 trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) luôn phát triển theo hình sin. Năm 2005 là thời kỳ thị trường BĐS hưng thịnh, năm 2009 bắt đầu rơi vào khủng hoảng và đến năm 2011 thì thị trường gần như đóng băng. Chỉ đến cuối năm 2014, thị trường mới bắt đầu ấm dần lên.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường phát triển không ổn định là chưa có thông tin đánh giá thị trường BĐS minh bạch. Thị trường BĐS hiện nay khiến người mua như rơi vào “ma trận”, khi chỗ nào cũng chào bán dự án nhà ở, dự án nghỉ dưỡng và khách hàng chỉ biết tin vào những lời quảng cáo từ chủ đầu tư.

Để tìm được một căn nhà ưng ý, chị Hà Thị Lý đã phải mỏi gối hết sàn giao dịch này đến môi giới khác. Chị thật sự như “quả bóng” bởi lời mời chào và giới thiệu về rất nhiều dự án được cho là cao cấp.

Chủ đầu tư, khách hàng đều rối

Không chỉ khách hàng “rối như canh hẹ”, mà ngay chủ đầu tư cũng không nắm được thông tin về nguồn cung các phân khúc nhà ở trên thị trường. Do đó, nhiều chủ đầu tư đã đổ dòng tiền vào BĐS nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng đã dẫn đến cục bộ một số tỉnh thành có nguy cơ thừa cung.

Đơn cử như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp tính thanh khoản rất thấp, thiếu phân khúc nhà ở trung cấp.

Tại Đà Nẵng, trong 10 năm qua, nguồn cung khách sạn 3-5 sao tăng 31%, tốc độ tăng trưởng khách du lịch 22%. Dự kiến, đến cuối năm 2017, thị trường sẽ có thêm khoảng 3.800 phòng từ 21 khách sạn hạng sang được khai trương, nâng tổng số phòng lên hơn 16.800 phòng, tăng 40% so với năm 2016.

Tại Nha Trang, BĐS du lịch Condotel cũng nở rộ và nhiều dự án còn ế ẩm nên đang có nhiều chiêu lôi kéo khách hàng bằng những cam kết lãi khủng. Theo kế hoạch, trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm nữa, BĐS nghỉ dưỡng Khánh Hòa sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm.

Theo Gs Đặng Hùng Võ, một trong những nguyên nhân gây ra khủng hoảng kinh tế là chính từ thị trường BĐS. Vì vậy, việc theo dõi giám sát thông tin biến động cả kinh tế và BĐS là phải thường xuyên.

Vấn đề đáng lưu tâm hiện nay là Việt Nam chưa xây dựng được thông tin về chỉ số BĐS kịp thời, theo thành phố, theo khu vực địa lý và đặc biệt theo phân ngách của thị trường.

Thị trường cần phải có thông tin rành mạch gửi đến chủ đầu tư phân khúc nào đang được đầu tư nhiều, loại nào đang hút khách, giá cả từng phân khúc ra sao… để các chủ đầu tư qua đó sẽ lựa chọn được hình thức đầu tư cho mình.

“Tôi cho rằng dự báo thị trường quyết định đến quản lý và hành vi của nhà đầu tư nên đầu tư như thế nào”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Điều đó cho thấy thông tin minh bạch, dự báo thị trường là rất quan trọng mà hiện nay chúng ta đang thiếu. Chúng ta phải có được thông tin thị trường rõ ràng, mạch lạc, đầy đủ, dựa vào đó để biết cách thức phát triển dài hạn, ngắn hạn đối với thị trường và sẽ tránh được rủi ro.

Cơ quan nào dự báo?

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng để có được đánh giá mang tính toàn diện, chính xác cao, chúng ta phải có nguồn dữ liệu đủ chi tiết về chủ đầu tư tham gia thị trường cũng như biến động từ bên ngoài như kinh tế thế giới, cải cách kinh tế trong nước và những yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến bên cung và đặc biệt là bên cầu BĐS.

“Tôi đã nói, dự báo về mức giá của mặt hàng, kể cả BĐS, là một vấn đề rất khó. Kể cả ở các nước có nền kinh tế mạnh như Mỹ thì dự báo vẫn không chính xác. Đây là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng. Như vậy, đôi khi dự báo là một nghệ thuật”, TS. Sang chia sẻ.

Một số chuyên gia cho rằng để có được thông tin dự báo thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam nên chủ trì, huy động kinh phí từ chính chủ đầu tư. Từ đó, Hiệp hội BĐS tạo nên một cơ sở dữ liệu đưa ra các chỉ số của thị trường hàng năm, đưa ra dự báo thị trường vào thời điểm đầu năm. Như vậy, tự khắc sẽ vận hành được cơ chế thông tin rất tốt và tự thị trường nuôi nó.

Một số chuyên gia lập luận rằng không nên sử dụng tiền ngân sách, Nhà nước sẽ không đủ tiền, thị trường phải tự điều hành, tự nuôi, tự sử dụng nó để phát triển lành mạnh.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Nghị định 116/2016/NĐ-CP về “cơ chế đặc thù trong quản lý đầu tư xây dựng đối với một số dự án thuộc các chương trình mục tiêu quốc gia” đã xây dựng một phần mềm chung áp dụng trên cả 63 tỉnh thành và đang triển khai cài đặt, tập huấn cho địa phương.

“Hy vọng đầu năm 2018, hệ thống này đi vào hoạt động và từng bước cùng với hệ thống thông tin của Hiệp hội BĐS và thông tin chính thống của Bộ Xây dựng sẽ làm giảm thiểu rủi ro và làm cho thị trường BĐS thông tin được minh bạch hơn”, ông Nam bộc bạch.

Như vậy, để có được hệ thống thông tin dự báo thị trường, không chỉ có cơ quan quản lý nhà nước mà Hiệp hội BĐS đại diện cho nhiều doanh nghiệp BĐS cũng phải chung tay để làm nên một thị trường minh bạch hơn.