Tái thiết chung cư cũ: Vòng luẩn quẩn lợi ích

Chung cư cũ (CCC) sau nhiều năm sử dụng đã xuống cấp, hư hỏng, không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống người dân, mà còn tác động xấu đến tiến trình phát triển đô thị văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại CCC không đem lại bao nhiêu kết quả, mục tiêu hoàn thành cải tạo tập thể cũ vào năm 2015 không hoàn thành do nhiều rào cản, vướng mắc. Giải pháp nào để vượt qua rào cản này là mục đích của hội thảo "Tái thiết chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt" do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức tại Hà Nội, sáng 29-10.

Hệ số sử dụng đất vượt quá quy chuẩn

Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế xây dựng và đô thị Phạm Sỹ Liêm đánh giá, từ khi có chủ trương tái thiết CCC đến nay đã gần 10 năm, tuy rất cố gắng, nhưng Hà Nội mới có 14 chung cư và TP Hồ Chí Minh có 38 chung cư trong tổng số hơn 1.000 CCC được xây dựng lại. Sở dĩ chỉ đạt được kết quả nhỏ nhoi như vậy là do doanh nghiệp không mặn mà vì lợi nhuận ít, lại nhiều khó khăn. Cộng đồng dân cư chưa đồng thuận, chưa bằng lòng với mức bồi thường, tái định cư hiện nay. Trong thực thi, tuy đề ra quy hoạch tái thiết toàn khu nhưng định hướng không rõ và cách làm vẫn manh mún chọn nơi dễ, bỏ nơi khó. Đặc biệt, chính sách để doanh nghiệp làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết CCC không giống với tuyên bố lấy lợi ích cộng đồng làm mục tiêu chủ đạo.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho rằng: Mục tiêu hoàn thành cải tạo CCC vào năm 2015 không đạt được do còn nhiều vướng mắc cả khách quan lẫn chủ quan. Hầu hết CCC được xây dựng tại khu vực trung tâm nơi có mật độ dân cư cao, do đó việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch để bảo đảm hiệu quả tài chính dự án thường mâu thuẫn với chủ trương hạn chế phát triển. Quy hoạch phải đi trước một bước nhưng thực tế do thiếu vốn, điều tra khảo sát phức tạp nên các địa phương thường chọn chủ đầu tư rồi mới giao nhiệm vụ điều tra xã hội học, nghiên cứu quy hoạch; điều này dẫn đến việc người dân thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch, không đồng thuận với phương án mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất luôn vượt quy chuẩn do chủ đầu tư muốn đạt lợi nhuận tối đa.

Không gian sống tốt, giá trị bất động sản tăng

Theo Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) Đỗ Viết Chiến, phương pháp cải tạo đô thị đang được nhiều nước khuyến khích áp dụng dựa trên sự chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư. Nhà nước đề xuất và là chủ đầu tư dự án tái thiết toàn bộ khu vực, thực hiện xây dựng hạ tầng, hỗ trợ chủ sở hữu làm chủ đầu tư dự án nhà chung cư tái định cư về vốn, hình thành doanh nghiệp cộng đồng… Đặc điểm quan trọng của phương pháp này là nhà nước phải có nguồn lực dồi dào. Cùng với đó, tái điều chỉnh đất đai cũng là mô hình được nhiều nước áp dụng cho khu vực vừa cần tái thiết vừa cần chỉnh trang. Phần diện tích tái thiết sẽ thu hồi để xây dựng lại, phần cải tạo sẽ nâng cấp hạ tầng. Việc đề xuất dự án do nhà nước hoặc doanh nghiệp thực hiện và nhà nước - doanh nghiệp là mối quan hệ đối tác. Nhà nước hỗ trợ về quy hoạch, thể chế, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và được nhận một phần diện tích dịch vụ, thương mại.

Ở góc độ những người đang sống ở CCC, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng kiến nghị, vận động người dân tự nguyện tham gia và trực tiếp quản lý dự án phải dựa trên cơ sở các quy định pháp luật liên quan đến chủ quyền, an toàn cho người dân và cộng đồng khi tái thiết CCC và các chính sách ưu đãi được áp dụng với nhà ở xã hội (miễn tiền đất, chi phí hạ tầng, cho vay ưu đãi khi doanh nghiệp xây dựng, người dân trả góp tiền nhà…). Nhà nước dành kinh phí và thực hiện tổng điều tra về nhà ở chung cư, lập quy hoạch chi tiết phân loại rõ khu vực được và không được tăng mật độ dân số; thành lập ban quản lý dự án hoặc công ty quản lý dự án là doanh nghiệp công ích để làm chủ đầu tư; đồng thời có đại diện người dân tham gia.

Đáng chú ý, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, cần một nghiên cứu nghiêm túc để các bên cùng nhận thấy rằng, không gian công cộng sẽ là giải pháp cho các dự án BĐS nói chung và dự án tái thiết CCC nói riêng. Không gian công cộng làm gia tăng giá trị BĐS đồng thời tăng giá trị sống của đô thị, tạo nên tính hấp dẫn của thành phố. Nơi nào có sáng tạo hơn trong loại hình dịch vụ không gian công cộng, nơi đó sẽ có sức hấp dẫn. Quan điểm này cũng được PGS.TS.KTS Nguyễn Trọng Hòa (Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh) chia sẻ, trong tình trạng thiếu hụt không gian công cộng hiện nay, người dân đã chấp nhận sống "nén" trong các khu chung cư cao tầng thì phải được sử dụng một phần diện tích đất mà họ đã "tiết kiệm" cho quỹ đất ở chung. Với tinh thần "Quy hoạch lại các khu CCC, điều gì có thể làm chất lượng cuộc sống tốt hơn", KTS Đinh Đăng Hải (HealthBridge Foundation of Canada) đề xuất, khi cải tạo, xây dựng lại các khu CCC cần nghiên cứu quy hoạch tổng thể khu vực đô thị xung quanh để có cái nhìn tổng quan về sự liên quan giữa khu chung cư đó với các chức năng khác trong đô thị… Cần có chính sách bảo đảm rằng dân cư của các chung cư được tái thiết có các công trình chức năng đô thị cơ bản như vườn hoa, công viên, sân chơi, chợ dân sinh, cửa hàng bán lẻ và các dịch vụ khác trong phạm vi bán kính đi bộ thuận tiện.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Trọng Ninh: Bộ Xây dựng đang sửa đổi, bổ sung một số chính sách; quy định cụ thể các trường hợp phải phá dỡ xây dựng lại là chung cư xuống cấp có nguy cơ sụp đổ; chung cư có điều kiện hạ tầng kém, môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu; CCC được tất cả các chủ sở hữu đồng thuận xây dựng lại. Nhà nước có thể trực tiếp xây dựng lại chung cư bằng hình thức xây dựng - chuyển giao trường hợp nhà có nguy cơ sập đổ nhưng chủ sở hữu không chấp hành phá dỡ.