Sửa thông tư 36: Thị trường BĐS sẽ suy giảm?

Sau một năm tăng trưởng khá ấn tượng từ việc nới dòng tiền đổ vào bất động sản (BĐS) dẫn đến tình trạng bùng nổ đầu cơ, kinh doanh thứ cấp, dẫn đến rủi ro cao. Trước thực trạng trên, NHNN đã sửa thông tư 36 để can thiệp dòng vốn, khiến thị trường BĐS có nguy cơ chững lại.

Thông tư (TT) 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, khiến thị trường BĐS lo lắng. Đó là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Các chuyên gia đã có những ý kiến trái chiều về vấn đề trên.

Bất động sản sẽ chững lại?

Những đối tượng được hưởng lợi trực tiếp từ nguồn vốn nới rộng, khi bị siết lại đều cho rằng đây là thời điểm rất nhạy cảm, thị trường BĐS vừa phục hồi, nếu bị siết lại sẽ gây nhiều hệ luỵ cho nhà đầu tư và khách hàng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định: “Việc điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là hợp lý về mặt vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn và thâm hụt tín dụng. Tín dụng BĐS tăng mạnh, góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn/tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%”.

Thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng và BĐS đã ngày càng cao hơn tốc độ tăng GDP, đặc biệt là năm 2015, điều đó chứng tỏ kinh tế tăng trưởng theo kiểu “ngựa quen đường cũ”, vẫn dựa trên thâm dụng vốn và đưa vốn vào BDS.

Vốn vay trung dài hạn của NH cũng tăng liên tục cho thấy NHTM vẫn ưa chuộng cho vay BDS. Đặc biệt, đây là nơi tạo ra nợ xấu khủng và là nguyên nhân khiến các ngành sản xuất kinh doanh cũng như doanh nghiệp vừa và nhỏ thiếu vốn. Vì vậy, việc đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp khi lãi suất cho vay có xu thế tăng.

Ông Hiển cũng cho rằng không nên quá lo lắng về việc Thông tư 36 thắt chặt tín dụng trong năm 2016, bởi dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỷ đồng trong khi dư địa BĐS hiện mới 390.000 tỷ đồng. Nhưng Thông tư 36 tác động đến tâm lý nhà đầu tư đầu cơ, khiến họ chùn bước không dám đầu cơ. Còn người mua đầu tư và ở lâu dài không ảnh hưởng tâm lý.

Việc sửa TT 36 sẽ làm lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung cầu. Nhưng về lâu dài, thị trường cần thành lập quỹ tín thác để bất động sản phát triển bền vững.

Theo Ts. Bùi Quang Trí – Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng Tp.HCM, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng vẫn là ngắn hạn, nhưng việc cho vay trung hạn và dài hạn đang tăng đạt gần mức 40% tại nhiều NHTM nên cần phải siết lại, nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (vốn chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18-20% trong năm nay sẽ khó đạt được đối với các NHTM. Đây sẽ là gánh nặng cho các NHTM khi lãi suất huy động và cho vay đang dần tăng lên.

Giảm nguy cơ bong bóng

Tuy nhiên, việc sửa Thông tư 36 sẽ tác động lớn đến các nhà đầu cơ BĐS vì thị trường sẽ thiếu hụt nguồn tiền nên khó có thể tăng giá trong thời gian tới. Còn khách hàng lo lắng về khả năng vay vốn mua nhà, chủ đầu tư không triển khai được dự án. Một số doanh nghiệp đã công bố phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh…

Nguyên nhân dẫn đến sự “bùng nổ” này một phần là do chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng. Rất nhiều dự án sau khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi suất trong suốt quá trình dự án đang triển khai.

Các dự án hiện nay thường kéo dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ kỳ vọng có đủ thời gian để “sang tay” kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay. Hiện, các dự án này sẽ bàn giao cuối năm 2016 và đầu năm 2017.

Giới đầu cơ sẽ thoát hàng “bằng mọi giá” nếu không muốn tiếp tục đóng 25% phần tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí từ phía ngân hàng. Theo HOREA, đa số nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá trị hợp đồng.

Năm 2016 dự kiến sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc xét riêng cho Tp.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa 2015, đây cũng là phân khúc xuất hiện đầu cơ mạnh nhất.

Ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, cho rằng nếu giảm xuống 40% thì dù các NHTM còn tiền cũng khó cho vay, vì lúc đó tỷ lệ rủi ro cũng được nâng cao theo, các nhà băng không dám “vượt rào”.

Vì vậy, việc siết dòng tiền vào thị trường BĐS cần có lộ trình, tránh gây liệu pháp sốc và tạo ra tâm lý “đóng băng” từ phía người mua nhà. Giải pháp tốt nhất là kích hoạt dòng tiền, tạo quỹ đầu tư ổn định để phát triển thị trường BĐS, giúp người mua nhà tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ.