Sự thật sau báo cáo nhà tồn kho giảm

Bộ Xây dựng vừa thông báo thị trường BĐS ấm dần lên, nhà bán chạy, tồn kho giảm. Đằng sau những con số thống kê đẹp, sự thật là gì?

Tồn kho chỉ còn hơn 67.000 tỷ đồng?

Trong báo cáo thị trường BĐS cuối tháng 5/2015, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu năm 2013 nhiều dự án BĐS có giá giảm sâu trên 30% thì trong năm 2014-2015 đã tăng nhẹ trở lại.

Trong quý 1/2015, tại một số dự án giá chào bán tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cùng kỳ 2014. Thị trường BĐS năm 2015 tăng trưởng khá, nhiều giao dịch thành công tại phân khúc sản phẩm trung và cao cấp, tăng gấp khoảng 2,5 lần năm 2014.

Tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng.

Cùng với đó, báo cáo cũng cho biết lượng tồn kho bất động sản liên tục giảm qua từng tháng, quý.

Trong đó tồn kho căn hộ chung cư: 12.908 căn, tương đương 19.799 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 9.066 căn, tương đương 16.130 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 8.378.856 m2, tương đương 26.969 tỷ đồng; tồn kho đất nền thương mại: 1.637.782 m2, tương đương 4.545 tỷ đồng.

Bộ cho biết, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 31/3/2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu cuối tháng 3 là 5,61%.

Cũng theo báo cáo, đến nay trên địa bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ, 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ giảm diện tích cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ.

Bóc mẽ con số

Trước đó, từ báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết lượng BĐS tồn kho chỉ còn khoảng 40%, ông Nguyễn Văn Đực Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói thẳng: "Các quan chức yêu cầu doanh nghiệp mỗi tháng kê khai bán được bao nhiêu căn rồi lẳng lặng cộng dồn, không ai xuống coi dự án thế nào".

Ông phân tích, ở đây có hai phần giảm: giảm về số lượng và giảm về giá trị. Về số lượng, khoảng 10% dự án đã bắt đầu bán được hàng nhưng hàng tồn kho phải được hiểu như thế nào?

Một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang tới tầng 5, tầng 7 đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm. Cứ máy móc trừ đi là sai.

Bởi vậy, ông Đực cho rằng đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho.

Cũng theo ông Đực, ở TP.HCM chỉ có khoảng 40-50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn chìm trong khó khăn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm chết thì tiền lãi vay ngân hàng trong 1 năm thử tính xem lên tới bao nhiêu?

Chưa nói chuyện dự án chết thường vốn rất lớn, dự án hồi sinh vốn lại nhỏ. Số vốn nằm bất động cũng lớn hơn gấp 10 lần chất lượng gấp 3-4 lần, tổng số tiền gấp 40-50 lần.

Như vậy, giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, đằng này bỏ tiền vào cũng không bán được mà vẫn phải trả lãi.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, con số Bộ Xây dựng đưa ra dựa trên số liệu thống kê của một số dự án bất động sản chứ không phải tất cả các dự án trên toàn quốc.

"Điều này cũng tương tự như TP.HCM. Toàn TP.HCM có 1.403 dự án thì có 689 dự án đang tạm ngưng triển khai, 85 dự án bị UBND TP ra quyết định thu hồi chủ trương đầu tư. Tổng cộng, già nửa số dự án bất động sản ở TP.HCM đang trong giai đoạn khó khăn và rất khó khăn.

Theo báo cáo, con số dự án tồn kho của TP.HCM giảm tới 48% thực chất chỉ được khảo sát trên 36 dự án điển hình tại 24 quận, huyện trên toàn thành phố vào năm 2012. Hơn 700 dự án bị ngưng triển khai thì đâu có sản phẩm mà tồn kho?! Đó là những dự án chưa triển khai, dở dang, bị đắp chiếu", ông Châu nói.

Bởi vậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, tồn kho bất động sản vẫn còn rất lớn và số liệu thống kê trên chưa bao gồm hết.