Bong bóng bất động sản có quay lại?

Thị trường bất động sản nói chung, phân khúc căn hộ nói riêng đã thực sự khởi sắc mặc dù chưa hết khó khăn. Hàng loạt dự án mới được đưa ra thị trường, các chủ đầu tư cạnh tranh khốc liệt để giành giật khách hàng; người mua nhà cũng rơi vào “ma trận” quảng cáo thật giả khó lường… Trong khi đó người đứng đầu Chính phủ đã khuyến cáo “không để bong bóng bất động sản quay trở lại”.

Ồ ạt bung dự án mới

Sau gần ba năm lặng lẽ xây dựng, rất ít khi công bố thông tin dự án ra thị trường khiến giới đầu tư bất động sản không ít tò mò về dự án SaLa do Công ty Đại Quang Minh làm chủ đầu tư. Mới đây, ông Trần Bá Dương - Tổng giám đốc Công ty Đại Quang Minh đã công bố, sẽ mở bán chính thức vào ngày 7-6 với giá bán từ 40 triệu đồng/m2, đợt mở bán này có số lượng gần 400 căn hộ. Ông Dương cũng cho biết, công ty trực tiếp bán sản phẩm đến tất cả khách hàng có nhu cầu mà không thông qua bất kỳ kênh phân phối hoặc đơn vị môi giới nào khác. Trao đổi với PV Báo SGGP lý do nào công ty kín kẽ như vậy, ông Dương cho rằng, thị trường bất động sản không còn chụp giựt như xưa mà phải hướng đến giá trị thật, do đó phải làm thật rồi mới bán.

Liền kề SaLa là dự án The Sun Avenue nằm ở hai mặt đường: Nguyễn Hữu Thọ và Đồng Văn Cống, do Novaland làm chủ đầu tư cũng vừa được công bố giá bán từ 24-28 triệu đồng/m2. Công ty Him Lam cũng mở bán giai đoạn 2 hơn 700 căn hộ thuộc dự án Him Lam Chợ Lớn. Ngoài ra nhiều công ty khác cũng ồ ạt đưa ra thị trường nhiều dự án mới, như Hưng Thịnh giới thiệu ra thị trường dự án 8X Rainbow (quận Bình Tân);  Florita (quận 7 - đây là dự án căn hộ cao cấp trong khu đô thị Him Lam do Hưng Thịnh đã mua lại từ Công ty Đức Khải); Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức giới thiệu dự án TDH - Phước Long (quận 9); Hoàng Anh Sài Gòn đưa ra dự án Idico (quận Tân Phú); An Gia công bố dự án An Gia Riverside (quận 7); Đất Xanh Miền Nam với dự án Saigonres Plaza (Bình Thạnh); An Gia Hưng với dự án La Astoria (quận 2)…

Ở phân khúc đất nền, thời gian qua cũng có quá nhiều dự án mới đưa ra thị trường như Địa ốc Thanh Yến công bố dự án Five Star; Công ty Cát Tường Đức Hòa công bố dự án Cát Tường Phú Thạnh; Công ty Tấc Đất Tấc Vàng tiếp tục đưa ra thị trường SJC@Vsip... Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, sau 8 năm thị trường gặp khó khăn, hiện nay nhiều doanh nghiệp tự tin công bố dự án mới, dự án chết được “hồi sinh” cũng nhiều…

Chọn mặt gửi… tiền

Sự ra đời ồ ạt các dự án mới cùng với sự quảng cáo ì xèo theo kiểu: dự án nào cũng đắc địa, giá bán hấp dẫn, sinh lợi cao, môi trường sống tốt… khiến người có nhu cầu mua nhà như rơi vào ma trận. Do đó, giới môi giới bất động sản thường nói đùa, trước khi bán nhà thì “khách hàng là thượng đế”, nhưng khi bán nhà xong thì “khách hàng là bên kia chiến tuyến” với hàng loạt mâu thuẫn có thể  phát sinh với chủ đầu tư như đã từng xảy ra trong thời gian qua. Đó là dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư lấy sổ dự án đi thế chấp mặc dù đã bán cho khách hàng, chất lượng, vật tư không đúng như cam kết, không thực hiện cấp chủ quyền cho người mua nhà…

Sự bung hàng ồ ạt trong thời gian gần đây khiến Chính phủ khuyến cáo “tránh tình trạng bong bóng bất động sản quay trở lại”. Trước những rủi ro tiềm ẩn nói trên, người mua làm thế nào để chọn được dự án vừa với khả năng tài chính của mình, vẫn được nhận nhà cũng như các dịch vụ kèm theo mà không phải… đối đầu với chủ đầu tư? Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlamland cho rằng, khi nguồn cung tăng là có lợi cho người tiêu dùng. Đây là thời điểm tốt để chọn mua nhà nhưng hãy cẩn trọng và lựa chọn những dự án phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế của mình. Một dự án tốt với người này nhưng chưa hẳn tốt với người kia, do đó dự án tốt có thể được hiểu như sau: có vị trí phù hợp với địa bàn sinh sống và làm việc; được người mua tin cậy về chất lượng và tiến độ thi công; được đầu tư bài bản về thiết kế và tiện ích; có giá bán phải chăng; có tổng giá trị phù hợp với khả năng chi trả; có chính sách bán hàng linh hoạt hỗ trợ người mua; sản phẩm đã hình thành hoặc sắp bàn giao.

Về phía các chủ đầu tư rõ ràng là khó khăn vì đang phải cạnh tranh nhau gay gắt. Có thể thấy rằng trên một bán kính chưa đầy 2km đã có hơn 10 dự án với hơn 10.000 căn hộ cùng mở bán. Lượng cầu không thể tăng nhanh và hấp thụ một cách đột biến như vậy được. Và tất cả các chủ đầu tư đều biết, ai chạy đua nhanh và có sản phẩm tốt hơn thì người đó có thể bán được nhiều hàng hơn.
Sau 5 năm trầm lắng, khi thị trường có chuyển biến tích cực, thì khả năng yếu tố đầu cơ sẽ quay trở lại. Và nếu không kiểm soát tốt, manh nha một cơn sốt mới có thể xảy ra. Tuy nhiên, hậu quả của khủng hoảng bất động sản thời kỳ 2009 - 2013 vẫn còn nhãn tiền và các nhà đầu tư đã học được một bài học đắt giá. Giới đầu tư chắc chắn sẽ thận trọng hơn rất nhiều. Người mua nhà đã cẩn trọng hơn và chỉ mua theo nhu cầu thực tế, không còn chạy theo đám đông. “Cơ sở để không xảy ra cơn sốt mới là năm 2015 người mua hiểu rằng nguồn cung hiện tại rất dồi dào và sẽ không dễ mắc phải sai lầm lần nữa. Bản thân tôi cũng không mong thị trường sốt mà cần thị trường ổn định để phát triển và các bên cùng có lợi”-  ông Ngô Quang Phúc khẳng định.