Sự hồi sinh hay trở lại thời kỳ “bong bóng”?

Sau một thời gian bị ngừng trệ, nguồn cung cho thị trường bất động sản đang dồn dập hơn bao giờ hết. Chỉ trong vòng vài tháng gần đây, hàng chục dự án từ trung bình đến cao cấp được chào bán rầm rộ. Trong bối cảnh đó, có nhiều ý kiến lo ngại liệu với lượng căn hộ phân khúc cao cấp như hiện nay, thị trường có tiếp tục lâm vào tình trạng thừa cung, thiếu cầu do sản phẩm vượt quá khả năng của người có nhu cầu thực như cách đây mấy năm?

Ồ ạt bung hàng

Theo đánh giá của CBRE, quý II/2015 là quý có số căn hộ cao cấp tung ra thị trường đạt cao từ trước tới nay, với 4.500 căn. Con số căn hộ cao cấp chưa dừng lại đó mà sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư bung hàng tiếp trong 6 tháng cuối năm. Tại khu vực phía đông TPHCM, nơi có tuyến metro đang được xem là điểm nhấn, là sự xuất hiện của hàng chục dự án cao cấp của các nhà phát triển dự án có tên tuổi như Vinhomes Central Park, Estella Heights, Masteri, Sala... Đơn cử như dự án Vinhomes Central Park có tổng cộng 10.000 căn hộ, nhưng hiện mới chỉ đưa ra thị trường 3.000 căn và 7.000 căn hộ còn lại theo kế hoạch sẽ tung ra hết trong năm 2015. Và mới đây nhất là sự xuất hiện của một tên tuổi đến từ phía bắc khi vào trung tuần tháng 7, TNR Holdings đã trình làng dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp The Goldview với quy mô của dự án gồm 1.906 căn hộ theo loại hình căn hộ cao cấp, trong đó có 145 căn là căn hộ dịch vụ.

Ở phân khúc giá mềm hơn (thấp nhất dưới 20 triệu đồng mỗi mét vuông), các dự án hút khách và nhận được nhiều sự quan tâm của người mua. Ngoài ra, nhà phố và biệt thự song lập xây sẵn của một số chủ đầu tư cũng ghi nhận mức tiêu thụ khá tốt. Thậm chí các dự án đất nền tại quận 2, 9 nằm im nhiều năm qua không có giao dịch cũng chộn rộn bán mua trở lại.

Tiền đang đổ về bất động sản?

Theo báo cáo từ một số các chủ đầu tư thì sức tiêu thụ trên thị trường đang khá mạnh. Cty Sacomreal cho biết đã có 1.200 căn hộ, đất nền của công ty này được giao dịch thành công trong quý II. Công ty Novaland cũng cho biết hiện nay các dự án của Cty phần lớn sức tiêu thụ đạt hơn 90%, khách hàng muốn mua sản phẩm của công ty bây giờ rất khó mua được từ phía chủ đầu tư nhưng nếu qua bộ phận chuyển nhượng thì luôn có hàng. Còn theo báo cáo của một số sàn giao dịch thì các dự án trung - cao cấp thuộc “phố nhà giàu” quận 2 và Bình Thạnh đều có lượng giao dịch lớn ngay từ những đợt mở bán đầu tiên. Đa số có tỉ lệ hấp thụ chiếm 75% trở lên. Điều này cho thấy, có dấu hiệu dòng tiền đầu tư đang đổ vào BĐS.

Theo ông Dương Minh Tiến - Giám đốc kinh doanh Công ty địa ốc Danh Khôi (DKR) - đơn vị độc quyền phân phối dự án khu phức hợp The Goldview cho biết: “Thực tế thì quỹ đất tại các quận trung tâm không còn nhiều, do đó các dự án được công bố nằm ở các vị trí các quận gần khu vực trung tâm đang thu hút khách hàng, trong đó nhà đầu tư chiếm tỉ lệ khá cao. Đơn cử như dự án Gold View, chỉ sau hai tháng công bố thông tin dự án đã có đến gần 300 khách hàng đặt chỗ mua căn hộ, dù ngày mở bán chính thức là ngày 12.7.2015”, ông Tiến nói.

Thị trường sẽ rơi vào tình trạng mất cân đối?

Trong báo cáo quý mới được công bố, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho rằng có nhiều yếu tố để tin rằng thị trường vẫn chưa rơi vào trạng thái bong bóng. Tỉ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tốt, trung bình trên 50%. Giá bán chưa tăng ở mức đáng lo ngại. Hiện chỉ có 20% số khách mua nhà cao cấp cần vay ngân hàng vì vốn của nhóm nhà đầu tư này khá mạnh. Ở đây chỉ có thể đưa ra cảnh báo khi khả năng tiêu thụ của thị trường có dấu hiệu suy giảm đáng báo động, bà Dung nhận xét.

Tuy nhiên, đã có không ít các chuyên gia là những người phát triển dự án lâu năm nhìn nhận thị trường đang mất cân đối giữa quan hệ cung cầu. BĐS đã tốt lên, khách hàng tăng 50%, nhưng nguồn cung lại tăng đến 500%. Điều này cho thấy cung quá đà và cầu chưa bắt kịp được với nguồn cung chóng mặt hiện nay. Đa số là dự án hình thành trong tương lai khả năng triển khai và hoàn thiện vẫn còn bỏ ngỏ.

Còn dưới góc nhìn của một nhà đầu tư lâu năm, TGĐ Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang cũng thừa nhận thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện những tín hiệu mất cân bằng. Thị trường hiện nay, đang chuyển dần từ mua để ở sang mua để cho thuê, từ nhu cầu thực chuyển sang nhu cầu đầu tư, … cũng như việc mạnh tay cho vay BĐS của ngân hàng và sự kiềm nén gần 5 năm của dân đầu tư nay bắt đầu có cơ hội bung ra . Nếu so với đầu năm 2014 đến thời điểm hiện nay giá BĐS đã tăng 10-15% , do vậy không có gì ngạc nhiên khi giá bán các dự án cũ sắp giao nhà hoặc giao nhà và đất nền, nhà phố đang tăng giá .

Tuy nhiên có một số chủ đầu tư lại cơ hội lúc này tăng giá bán nhằm tối đa hóa lợi nhuận phi thị trường nên tạo ra những sản phẩm giá bán khá kinh ngạc, cũng như một số đơn vị môi giới kết hợp chủ đầu tư tạo ra tình trạng khan hàng không đáng có. Cùng với sự thực thi triển khai các nghị định, thông tư cụ thể về Luật KD BĐS thì sẽ quyết định thị trường như thế nào trong 6 tháng cuối năm. Do vậy nếu mất kiểm soát và người mua vội theo thị trường thì nhanh chóng xảy ra cơn sốt ảo vào cuối năm nay và thậm chí sẽ xuất hiện bong bóng BĐS vào cuối quý I/2016 , ông Quang nhận định.