Góc nhìn khác về thanh khoản thị trường bất động sản

Những thống kê của tổ chức này, tổ chức kia về lượng giao dịch thành công tăng mạnh, thông tin dự án này, phân khúc kia đang hút hàng dễ khiến người ta có cảm giác thị trường bất động sản đang nóng lên. Nhưng thực tế con số có phải lúc nào cũng chuẩn xác?

Hàng loạt thông tin phản ánh sự sôi động của dự án này, phân khúc bất động sản kia được công bố, nhiều bài trích dẫn số liệu thống kê để chứng minh thị trường bất động sản đang hồi sinh mạnh mẽ. Nhưng việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản lại là cả một câu chuyện.

Tại thị trường lớn nhất cả nước là TP. HCM, hồi cuối tháng 12/2012, UBND TP. HCM đã ban hành quy định về đánh giá chỉ số thị trường bất động sản, giao cho Sở Xây dựng chủ trì cơ sở dữ liệu và tính toán.

Theo đó, chỉ số thị trường sẽ được công bố hàng quý, hàng năm, bắt đầu từ quý I/2013.

Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản được quy định khá bài bản, trong đó, Sở Tư pháp cung cấp các hợp đồng bất động sản được công chứng; Sở Tài nguyên - Môi trường cung cấp lượng sổ đỏ, sổ hồng; Cục Thuế cung cấp số liệu về thu thuế bất động sản; các sàn bất động sản cung cấp số lượng giao dịch qua sàn. Thế nhưng, từ đó đến nay, việc xây dựng chỉ số này vẫn chưa được thực hiện.

Hiện Savills vẫn là đơn vị được Sở Xây dựng TP. HCM chỉ định xây dựng chỉ số cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, rất khó để một đơn vị dù có tiềm lực mạnh đến đâu, đưa ra những con số tương đối chính xác về thị trường.

Tại thị trường Hà Nội cũng tương tự. Những số liệu thống kê về thị trường chủ yếu từ báo cáo của Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam được công bố đều đặn mỗi quý, trong 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, các chỉ số thị trường do các tổ chức này công bố chủ yếu được tổng hợp từ giao dịch qua sàn. Trong khi, nguồn thông tin từ các sàn lại hoàn toàn chưa được kiểm soát độ xác thực.

Ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, thị trường thực tế mới chỉ thoát thế “ngủ đông”.

Tại TP. HCM, giao dịch thành công chủ yếu là từ những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Phân khúc đất nền hầu hết là đất của các dự án vùng ven, giá mềm từ 180 - 360 triệu đồng/nền, tập trung ở Dự án Làng Sen Việt (Long An) của Phúc Khang. Các dự án tại TP. HCM có mức giá thấp hơn so với mặt bằng đất trong khu dân cư được giao dịch như Riverside City (Thủ Đức), Jamona City (quận 7), Phuoc Long Spring Town (quận 9).

Phân khúc “nhà nát - đất đẹp” nội đô đang là sự lựa chọn đầu tư của người dư dả tiền bạc. Chị Kim Anh vừa mua căn nhà cũ trên diện tích 130 m2 đường Lê Văn Sỹ (quận 3) với giá 9,3 tỷ đồng cho biết: “Mức giá này không dễ để bán, còn mình thì không dễ chọn được một lô đất rộng nằm trên trục đường không bao giờ mất giá, nên tôi quyết định mua để
đầu tư”.

Chị Kim Anh cho biết thêm, thời điểm trước, chị chọn mua nhà ở mức 2,5 - 4,2 tỷ đồng, thời điểm đó ít người mua nên không có cạnh tranh, còn thời điểm này thì mức giá 7 - 11 tỷ đồng là hợp lý. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản của chị Kim Anh là “nhà trong phố, dễ mua, dễ bán. Cùng lắm bán lỗ vẫn bán được…”

Tại thị trường Hà Nội, đất nền vùng ven từng “sôi” sùng sục từ truyền thông và qua cơn nóng thất thường lại trở về “ngủ đông” như cũ. Các dự án có tính thanh khoản cao thuộc về các chung cư có vị trí đẹp, thủ tục pháp lý đầy đủ, giá bán từ 21 - 27 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Cửu, nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội nhận xét: “Thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn phục vụ cho người có nhu cầu thực, nhà đầu tư thứ cấp chưa sẵn sàng trở lại thị trường. Hiện tượng sốt chỉ xuất hiện ở một vài dự án có giá bán thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung hoặc có tiện ích, vị trí đặc biệt”.

Nhiều chủ đầu tư cũng tỏ ra không mấy tin tưởng vào những con số. Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang từng thẳng thắn: “Tôi không tin vào mấy số liệu thống kê, cái mà DN cần là ở vị trí này có bao nhiêu chung cư hiện tại, bao nhiêu sẽ được xây dựng trong thời gian vài năm tới, mật độ dân số, đối tượng mua… Vì thế, Phúc Khang phát triển các dự án đất nền, căn cứ trên nhu cầu thực của người mua, tính toán giá cả phù hợp, dự án phải đạt được không gian sống thế nào thì mới bán được hàng”.