Sốt đất ở đặc khu tương lai có thể dẫn đến bong bóng bất động sản

Dù chưa có quyết định chính thức lên đặc khu kinh tế nhưng Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc đều chứng kiến sự tăng giá chóng mặt của đất nền thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là một trong những nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản cục bộ ở địa phương.

Cùng là một trong những đặc khu kinh tế được dự kiến thành lập nhưng trong khi bất động sản Phú Quốc (Kiên Giang) đang rất phát triển thì dường như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) vẫn đang ở dạng sơ khởi. Theo ông, nguyên nhân là do đâu?

Phú Quốc phát triển sớm hơn vì nó đã có sự đầu tư từ sớm. Trên thực tế, Phú Quốc có nhiều lợi thế hơn so với hai đơn vị còn lại về thiên nhiên và khí hậu. Đây là một hòn đảo nhiều cảnh đẹp với khí hậu ấm áp quanh năm. Phú Quốc có vị trí địa lý gần như là trung tâm của khu vực ASEAN. Những nước trong khu vực ở cự ly xa nhất cũng chỉ cần 1,5 tiếng máy bay là đã đến được đây.

Chính bởi vậy, từ nhiều năm nay, Phú Quốc được nhà nước và các nhà đầu tư khối tư nhân đổ vốn vào hạ tầng giao thông, dịch vụ và lưu trú nhằm phát triển ngành kinh tế du lịch. Hiện nay, hệ thống kết nối giao thông từ sân bay đến các cảng, các khu phát triển dự án ở Phú Quốc khá tốt. Hòn đảo này cũng tạo được phân bổ quy hoạch vùng phù hợp với sự phát triển của từng loại hình kinh tế. Hiện các dự án khách sạn, du lịch và nghỉ dưỡng ở Phú Quốc đều tập trung ở khu Bãi Trường.

Ngoài ra, Phú Quốc vẫn giữ nguyên hiện trạng khu dân cư ở thị trấn Dương Đông và hệ thống làng chài nhằm phát triển ngành đánh bắt hải sản nói riêng và kinh tế biển nói chung của đảo. Phú Quốc cũng không quên khu vực quốc phòng an ninh để bảo vệ biển đảo Tổ quốc.
Về cơ bản, quy hoạch của Phú Quốc bước đầu có sự bài bản. Còn việc quy hoạch tổng thể, sâu hơn, chi tiết hơn thì hiện nay họ vẫn đang làm. Do quy hoạch vùng có sự phân bổ hợp lý nên họ có cơ sở để phát triển, tạo ra những giá trị nhất định. Cùng với các chính sách ưu đãi cũng như các hoạt động quảng bá, Phú Quốc trở thành địa chỉ thu hút du lịch rất mạnh trong mấy năm qua, kéo theo những biến động sôi nổi của thị trường bất động sản. 

Trong khi đó, Vân Đồn và Bắc Vân Phong chủ yếu vẫn đang ở dạng sơ khai. Cả Vân Đồn và Bắc Vân Phong đều chưa có quy hoạch cụ thể.

* Vân Đồn và Bắc Vân Phong đã và đang có những chuyển biến như thế nào để đón làn sóng đầu tư trong nay mai?

Như tôi đã nói, Vân Đồn và Bắc Vân Phong chủ yếu vẫn đang ở dạng sơ khai. Riêng Vân Đồn có phần tốt hơn Bắc Vân Phong. Hiện một số nhà đầu tư đã đổ vốn vào Vân Đồn và nhiều dự án đã được triển khai. Bên cạnh các dự án nhà ở, đất nền, nghỉ dưỡng là các dự án về hạ tầng giao thông, dự án về sân bay cầu cảng. Các dự án đã được giao quỹ đất và có sự chuẩn bị cho các kế hoạch triển khai. Tuy nhiên, Vân Đồn chưa có quy hoạch cụ thể.

Hiện tại, tỉnh Quảng Ninh cũng đang khẩn trương xây dựng và nghiên cứu. Tất nhiên, trong quy hoạch đang nghiên cứu ấy, tỉnh cũng cam kết những dự án đã được giao đất sẽ được khớp nối vào quy hoạch mới để tránh sự chồng chéo.

Bắc Vân Phong hiện cũng đang trên cơ sở xây dựng quy hoạch nhưng Bắc Vân Phong chưa có bất kì một sự đầu tư cụ thể nào. Tất cả đều đang trong giai đoạn nghiên cứu và tìm kiếm. Thực ra ở Vân Phong đã có sự đăng kí của khá nhiều chủ đầu tư bất động sản có uy tín. Việc triển khai hiện tại chưa xảy ra nhưng tôi tin, trong tương lai gần (từ giờ đến năm 2019), các nhà đầu tư sẽ đẩy mạnh tốc độ đầu tư của họ vào Vân Phong. Đồng thời, nhà nước cũng sẽ có sự đầu tư vào hạ tầng giao thông, hạ tầng kĩ thuật của khu vực.


* Các đặc khu kinh tế tương lai sẽ có những lợi thế nào so với các vùng khác trong  thu hút đầu tư bất động sản?

Sở dĩ, nhà nước muốn đưa Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong lên đặc khu kinh tế bởi những vùng này còn khá hoang sơ, kinh tế chưa phát triển nhưng đều có tiềm năng lớn. Để đưa 3 vùng này thành những vùng kinh tế phát triển, đồng bộ và hiện đại, chúng ta cần rất nhiều vốn mà nhà nước thì chưa đủ lực.

Do vậy, phải có sự đột phá bằng việc kêu gọi đầu tư, bao gồm đầu tư trong nước và đặc biệt là đầu tư nước ngoài. Để thu hút được đầu tư thì cần phải có 1 cơ chế đặc biệt từ việc ưu đãi thuế, ưu đãi vốn, luật…. Muốn vận dụng được cơ chế đặc biệt thì phải quy định những vùng này là đặc khu kinh tế.

* Thông tin được lên đặc khu kinh tế đã khiến giá đất Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc tăng chóng mặt. Ông đánh giá thế nào về cơn sốt này?

Định hướng của nhà nước là sẽ đưa những khu này lên đặc khu kinh tế. Và định hướng đó trước sau sẽ thành hiện thực. Do vậy, khi thành hiện thực thì nó sẽ làm tăng giá trị tài sản đất đai, nhà cửa ở khu vực đó do sự kéo theo tất yếu của việc phải sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng khách sạn, nhà hàng, resort, dịch vụ và các hạ tầng khác đi theo để phục vụ cộng đồng người lao động đến làm việc, người đến du lịch… Điều ấy sẽ khiến các nhà đầu tư đổ về đây, săn tìm những quỹ đất mới còn đang sơ khai, giá còn đang rẻ. Đó là quy luật của những người kinh doanh và đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, tôi muốn nhấn mạnh, giá trị đất đai thường tăng dần theo giá trị thực tế của việc đầu tư vào đó. Khi các khu vực trên đã được đầu tư hoàn chỉnh thì giá sẽ lên đến kịch trần. Khi chưa được đầu tư hoàn chỉnh thì giá đất chỉ tăng lên theo giá trị thực tế của đầu tư thôi.

Tuy nhiên, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư Việt Nam đang có thói quen đầu tư theo đám đông, theo tin đồn. Kinh nghiệm trong việc định giá giá trị đất đai, đánh giá thị trường của các nhà đầu tư Việt Nam thường rất thấp và không chuyên nghiệp, dẫn đến việc họ bị cuốn vào đầu cơ, đầu tư. Họ làm giá, đẩy giá, thổi giá, mua đi bán lại và tạo nên guồng quay sốt đất. Giá đất bị đẩy lên một cách không hợp lý, không thực. Đấy là một trong những nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản cục bộ ở địa phương.

* Ông có lời khuyên nào đối với các nhà đầu tư muốn chọn các đặc khu kinh tế tương lai là điểm đầu tư trong thời gian tới?

Theo tôi, các nhà đầu tư khi đổ tiền vào các đặc khu kinh tế cần lưu ý những điểm sau. Thứ nhất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ tính pháp lý của các dự án bất động sản. Thứ hai, nhà đầu tư cần tìm hiểu và định giá giá trị của bất động sản đó so với mặt bằng khu vực. Và thứ ba, nhà đầu tư cần xem xét vấn đề quy hoạch ở khu đó. Để tìm hiểu được quy hoạch địa phương, nhà đầu tư phải hỏi cơ quan chính quyền, hỏi các sàn giao dịch bất động sản, các nhà môi giới đang hoạt động đúng quy định pháp luật, có uy tín và có thương hiệu.

Bên cạnh đó, giới đầu tư cũng nên tìm đến những dự án đã được nhà nước cho phép thực hiện. Đó sẽ là những dự án được định giá phù hợp với giá trị thị trường và có tính pháp lý bền vững.