Sổ đỏ, dấu hỏi trước quy định mới

Ngay sau khi có thông tin về Thông tư số 33, quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi tên các thành viên trong gia đình có hiệu lực từ ngày 5-12-2017, đã gây nên những luồng dư luận trái chiều. Và mặc dù, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) lên tiếng khẳng định, quy định mới sẽ không làm phát sinh các thủ tục hành chính, song nhiều ý kiến vẫn lo ngại những vướng mắc pháp lý xuất hiện sau khi chính sách này có hiệu lực.

Vướng ở khâu xác định thành viên

Tại cuộc tọa đàm “Làm rõ quy định mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức sáng 25-11 nhằm giải đáp những vấn đề thắc mắc của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, do Bộ TN-MT ban hành đang gây tranh luận, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT) cho biết, việc áp dụng Thông tư 33 chỉ nhằm làm rõ quyền lợi của cá nhân có sở hữu tài sản nhà đất chung, hạn chế tranh chấp. Ông cũng khẳng định, khi Thông tư 33 có hiệu lực, với các sổ đỏ đã cấp trước ngày 5-12-2017, người dân sẽ không phải thực hiện việc đổi sổ.

Lý giải cho quy định này, ông Phấn cho biết, trước đây, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai (sửa đổi) 1998, quy định chủ thể trong việc sử dụng quản lý đất đai là hộ gia đình. Vì vậy, qua các thời kỳ đã ghi tên của chủ gia đình, hoặc chủ hộ gia đình trên sổ đỏ. Tuy nhiên, khi thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng, nên tên của người chủ sử dụng đất, người chủ gia đình không còn phù hợp, không còn thích ứng với điều kiện bây giờ. Đặc biệt, khi Nhà nước có mục đích sử dụng đất và có chính sách đền bù hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thì trong nội bộ các hộ gia đình sẽ phát sinh sự tranh chấp quyền sử dụng giữa các thành viên. Do đó, việc ghi tên ở đây không phải là thêm tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ, mà là ghi nhận cụ thể thông tin của những người có quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu tài sản.

Thêm nữa, quy định mới cũng giúp ngăn chặn trường hợp, một người mang sổ đỏ đi bán hay cầm cố ngân hàng mà các thành viên khác trong gia đình không biết, một lãnh đạo chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nhìn nhận. Tuy nhiên, theo ông, quy định này sẽ chi phối chủ yếu đất nông nghiệp ở vùng quê, thường giao cho hộ gia đình cá nhân. Còn đất ở đô thị như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội thì không bị ảnh hưởng nhiều.

Mặc dù, thông tin chính thức từ cơ quan chức năng đã phần nào “hạ nhiệt” dư luận, song vẫn có nhiều chuyên gia lo ngại về những bất cập trong thực thi quy định mới. Luật sư Đỗ Văn Giáp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, cơ quan cấp sổ đỏ sẽ gặp không ít khó khăn trong việc xác định các thành viên sẽ ghi trong giấy chứng nhận, nhất là đối với những sổ đỏ được cấp lần đầu. Bởi trong thực tiễn, việc xác định các thành viên đối với nhiều trường hợp không phải dễ dàng, nhất là đối với các hộ gia đình quá đông người và có sự biến động về các thành viên trong từng thời kỳ. Hiện nay, có trường hợp phải đợi phán quyết của tòa án để xác định.

Tránh gây phiền nhiễu cho người dân

Tại cuộc họp báo thường kỳ của Bộ TN-MT, ngày 27-11, đại diện Bộ TN-MT lý giải, việc xác định ai có chung quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào thời điểm Nhà nước giao đất và thủ tục đăng ký làm sổ đỏ thời bấy giờ. Đồng thời, khi Thông tư 33 được áp dụng, người dân có hai sự lựa chọn. Thứ nhất, các thành viên trong hộ gia đình cử một người đại diện đứng tên trên sổ đỏ. Với phương án này, trên sổ đỏ ghi tên người đại diện cho hộ gia đình, chứ không phải ghi như trước kia là “hộ ông (hộ bà)”. Phương án hai, ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình vào sổ đỏ.

Nhìn nhận vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm, quy định mới trong cấp sổ đỏ lần này chặt chẽ về mặt pháp lý. Thế nhưng, sẽ gây khó khăn, phức tạp trong quá trình triển khai xác minh các thành viên được đứng tên trên sổ đỏ. Bởi việc cấp sổ đỏ sẽ phải xác minh thêm rằng, con cái trong một gia đình có công sức đóng góp vào tài sản chung không? Nếu không đóng góp sẽ không được ghi tên vào sổ đỏ. Trong khi việc xác minh như vậy rất phức tạp. “Trong khi chúng ta đang tiến tới đơn giản hóa thủ tục hành chính thì quy định này, nếu không được hướng dẫn cụ thể cho địa phương, chắc chắn sẽ tạo ra sự lúng túng, cứng nhắc trong công tác ký cấp sổ đỏ cho rất nhiều trường hợp” - GS Võ nhận định.

Lời giải cho những vướng mắc này được GS Võ đưa ra là Bộ TN-MT và các bộ, ngành liên quan cần đưa ra một hướng dẫn cụ thể để các địa phương thực hiện. Cần quy định cụ thể, với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì chỉ những ai có quyền sở hữu đất chung mới được ghi và được ký hợp đồng, để các địa phương và hệ thống văn phòng công chứng có cơ sở thực hiện, tránh việc hiểu không đúng, dẫn đến yêu cầu thêm những thủ tục hành chính không cần thiết, thậm chí là cố ý hiểu sai để gây khó khăn cho người dân khi giao dịch nhằm thực hiện những mục đích tiêu cực.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) lưu ý thêm, muốn ghi đủ tất cả tên các thành viên trong hộ vào sổ đỏ thì cần được hướng dẫn rõ ràng để tránh những thủ tục hành chính, những khó khăn không cần thiết cho người dân.

Với sổ đỏ theo quy định mới, dù là cử một người đại diện đứng tên, hay ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất đi nữa, thì vẫn có chung mối quan ngại về những phức tạp trong kê khai, do trong nhiều gia đình khó tạo được sự đồng nhất. Chính vì vậy, người dân mong đợi trong xây dựng văn bản pháp luật tiếp theo, cơ quan chức năng cần có những quy định rõ ràng, cụ thể, bởi thực tế đã chứng minh, những quy định không rõ ràng, tường minh sẽ là mảnh đất màu mỡ cho những nhũng nhiễu, tham nhũng nảy sinh.