Sẽ xuất hiện chuyện mua bán dự án bất động sản lòng vòng

Thị trường BĐS vươn đến đâu và lớn theo cách nào là chuyện không đơn giản bởi xu hướng phát triển thị trường tự do thiếu sự quản lý của Nhà nước sẽ dẫn đến khủng hoảng thừa và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong khi thị trường BĐS đang phát triển ngày càng "nóng" thì sự ra đời của hàng loạt tập đoàn, DN BĐS phần nào đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đây là một phần hình ảnh của thị trường BĐS đang vươn mạnh. Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia, thị trường BĐS vươn đến đâu và lớn theo cách nào là chuyện không đơn giản bởi xu hướng phát triển thị trường tự do thiếu sự quản lý của Nhà nước sẽ dẫn đến khủng hoảng thừa và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhiều tập đoàn "trái tay" rót vốn vào BĐS

Vào thời điểm cuối năm 2007, hàng loạt Công ty, tập đoàn BĐS được công bố ra đời: Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà (HUD) thành lập HUD Land, Tổng công ty Lắp máy VN (Lilama) lập thêm Lilama Land, Tổng công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng lập ra Vigracera Land...

Trong mỗi tập đoàn BĐS lại có nhiều Công ty con, khép kín từ đầu tư, tư vấn, thiết kế, xây dựng... kinh doanh từ gốc đến ngọn các dự án. Bên cạnh đó, danh sách các tập đoàn, Tổng công ty ngoài ngành xây dựng rót vốn hoặc liên doanh, liên kết cũng đưa ra thị trường hàng chục Công ty, tập đoàn BĐS mới...

"Thị trường BĐS đang "nóng", nên sự ra đời của hàng loạt DN BĐS từ các nguồn vốn mới này cũng là điều dễ hiểu.

Thành lập tập đoàn kiểu này như một việc cần thiết để tham gia điều tiết thị trường BĐS", ông Nguyễn Hiệp, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà (Bộ Xây dựng) phân tích. Trước sự ra đời hàng loạt các Công ty BĐS như vậy nhiều nguời đã liên tưởng đến trào lưu "nở rộ" của các CTCK vào thời điểm đầu năm 2007.

Tuy nhiên, có sự khác nhau giữa 2 trào lưu này. Trong khi chủ đầu tư các CTCK hầu hết vẫn là các NH, tập đoàn tài chính, rất hiếm NĐT "ngoại đạo" thì trái lại, trong trào lưu đầu tư vào các tập đoàn, Công ty BĐS lớn hiện nay, thế mạnh không hẳn đã thuộc về các Tổng công ty xây dựng hay địa ốc.

Giáo sư, tiến sĩ Đặng Hùng Võ, chuyên gia đầu ngành địa chính cho rằng, thị trường đừng ngại khủng hoảng thừa từ việc ra đời hàng loạt các Công ty, tập đoàn BĐS mới của các NĐT ngoài ngành: "Với DN, đâu có thể sinh lời là họ có mặt. Với lĩnh vực đầu tư có khả năng sinh lợi cao như BĐS hiện nay, khối lượng cung - cầu lớn thì DN không thể đứng ngoài".

Vốn đầu tư hướng tới BĐS quá lớn

Theo nhận định của một số chuyên gia, e ngại lớn nhất trước sự ra đời của hàng loạt các DN BĐS lớn hiện nay là luồng vốn đầu tư quá lớn hướng tới khu vực BĐS làm lệch lạc cơ cấu đầu tư, có thể xuất hiện chuyện mua bán dự án lòng vòng, các DN lớn liên kết để độc quyền nguồn hàng... Tuy nhiên, Nhà nước có thể quản lý được nếu có những điều tiết vĩ mô phù hợp, quy hoạch đúng đắn, công khai hóa thị trường và công cụ thuế sắc bén.

Theo ông Võ, cơ chế quản lý luồng vốn đầu tư vào thị trường BĐS cần được tính đến đầu tiên. Không nên e ngại các tập đoàn "trái tay" rót vốn vào BĐS nếu kiểm soát được luồng vốn đầu vào bằng các công cụ thuế và chế độ khuyến khích bằng ưu đãi.

Đại diện nhiều Công ty, tập đoàn BĐS lớn đều cho rằng, các nhà kinh doanh không ngại việc tăng thuế BĐS mà lo nhất là quy hoạch định hướng về đất đai và thị trường, đặc biệt là tính minh bạch của Nhà nước trong việc công khai các dự án để các nhà đầu tư có cơ hội ngang nhau, thay vì phải "chạy" dự án lòng vòng.

Ngoài 130 Công ty, tập đoàn BĐS đang tích cực chuẩn bị nhiều dự án tham gia vào nguồn cung cho thị trường BĐS thì ước chừng còn luồng vốn 20 tỉ USD từ các NĐT nước ngoài trực tiếp vào VN năm 2008. Theo nhận định của giới chuyên gia, nguồn vốn đó là một tín hiệu đáng mừng, nhưng ngay việc quản lý các DN trong nước đã khiến Nhà nước lúng túng thì việc quản lý nguồn vốn mới còn nan giải hơn cho các nhà hoạch định chính sách thường chậm chân hơn thị trường.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Hiện nay, do Bộ Xây dựng chỉ quản lý về nhà và quy hoạch xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ quản lý về đất và quy hoạch sử dụng đất, Bộ Tài chính thì quản lý về giá và thuế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lại quản lý về DN và dự án đầu tư, các bộ khác đều có chức năng quản lý một phần nào đó trong thị trường BĐS, và rất nhiều nhiệm vụ quản lý được phân cấp mạnh xuống từng địa phương nơi có dự án, nên sự phân nhiệm và phân cấp như vậy khó đủ sức điều tiết nổi một thị trường BĐS đang "nóng" và lớn như hiện nay, khó dự báo được những hệ luỵ sẽ xảy ra.

"Không ngại thị trường có nhiều NĐT BĐS lớn liên tục ra đời, cung tăng mạnh, nhưng hệ thống quản lý phải tính đến mặt trái là tính mù quáng và độ trễ của thị trường sẽ xuất hiện. Xu hướng phát triển thị trường tự do thiếu sự quản lý của Nhà nước sẽ dẫn đến khủng hoảng thừa. Rủi ro trong kinh doanh không chỉ gây thiệt cho NĐT mà ở mức độ nào đó sẽ làm rối thị trường. NĐT không thể chịu trách nhiệm về sự mù quáng của thị trường mà quản lý nhà nước sẽ phải tính chuyện đó" - ông Võ nói.

Nhưng quản lý Nhà nước ở đây thuộc về ai thì không rõ, bởi mỗi bộ lại "ôm" riêng một phần quản lý mà lôgích của mối quan hệ thiếu tường minh!