Bất động sản “sốt” có sự tiếp tay của chủ đầu tư?

Trong thời gian vừa qua đã có rất nhiều ý kiến phản ánh thực trạng sốt nóng của giá bất động sản (BĐS), đặc biệt căn hộ cao cấp, đất dự án, không ít người cho rằng, “thủ phạm giấu mặt” là DN địa ốc. Chính tình trạng tăng giá vô tội vạ của DN đã cuốn nhiều người tham gia đầu cơ, với hy vọng kiếm siêu lợi nhuận trên thị trường BĐS.

Phải thừa nhận một thực tế rằng, trên 80% người mua nhà đất, căn hộ cao cấp hiện nay là những nhà đầu tư mua đi bán lại kiếm lời. Giá mua từ chủ đầu tư dự án sau khi được sang nhượng lại nhiều lần đã bị đẩy lên cao, nhưng căn cứ để đẩy giá lên là gì và vì sao giá đã được đẩy lên cao nhưng vẫn có người mua? Câu trả lời một phần nằm ở chỗ, người mua căn cứ vào giá của những dự án tương tự gần khu vực đó vừa được công bố và cho rằng, giá này khó có thể xuống thấp hơn.

Một nhà đầu tư đưa ra minh chứng là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, giá đền bù cách đây 14 năm là 15.000 đồng/m2, nay họ bán ra 1 m2 căn hộ khoảng 60 triệu đồng và cứ mỗi khi chủ đầu tư công bố giá bán của dự án sau khoảng 6 tháng (so với thời gian bán dự án trước) thì giá lại tăng lên từ 30 - 50%, còn trên thị trường giá tăng 100%.

Giới đầu tư bất động sản từng kháo nhau rằng, Phú Mỹ Hưng là một ngoại lệ của thị trường BĐS Việt Nam vì ngay cả khi thị trường BĐS có đóng băng trên toàn quốc thì giá đất/căn hộ ở đây vẫn tăng vùn vụt do ăn theo các dự án mới được công bố bởi chủ đầu tư với nguyên tắc phi thị trường là giá bán sau luôn phải cao hơn giá bán trước vài chục %.

Sốt nóng của thị trường có thể được so sánh ở việc hiện nay 1 căn hộ loại khá không phải cao cấp lắm (dự án Panorama) có diện tích 146 m2, 3 phòng ngủ, hướng nhìn ra đồng lúa và con sông nhỏ, giá thị trường là 12,5 tỷ đồng (85,6 triệu đồng/m2) với giá cho thuê khoảng 1.800 USD/tháng, trong khi giá 1 căn hộ tại Thượng Hải (Trung Quốc), nằm ở khu vực trung tâm thành phố cũng chỉ vào khoảng 3.000 USD/m2, giá cho thuê khoảng 3.000 USD/tháng.

Nếu dựa vào những thông tin mới được công bố của Hoàng Anh Gia Lai thì có thể thấy, siêu lợi nhuận của những dự án căn hộ mà công ty này bán trong thời gian gần đây, khoảng 400 - 500% lợi nhuận/vốn, trong khi ở những lĩnh vực khác, nhiều DN blue-chip trên thị trường hiện nay nếu đạt lợi nhuận trên vốn khoảng 30% là quá lý tưởng. Lấy ví dụ ở dự án Hoàng Anh River View (Nguyễn Văn Hưởng, Quận 2) có tổng doanh thu 5.017 tỷ đồng, trừ chi phí 872 tỷ đồng, số tiền thu về là 4.145 tỷ đồng.

“Nếu những công ty địa ốc chỉ cần bán căn hộ cao cấp, với lợi nhuận khoảng 30%/vốn thì giá bán căn hộ chỉ dưới 600 USD/m2. Chính DN đầu tư địa ốc là thủ phạm làm tăng giá thị trường BĐS và cuốn các nhà đầu tư vào trong cơn lốc này. Họ luôn quảng cáo về giá bán căn hộ sau sẽ cao hơn căn hộ trước, khiến mọi người kỳ vọng. Vì thế, bên cạnh giải pháp hạ nhiệt thị trường BĐS bằng cách nhắm vào nhà đầu cơ, cần thiết có những giải pháp xuất phát từ chính chủ đầu tư dự án”, một nhà đầu tư nói.

Đem vấn đề này hỏi một chuyên gia Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý thị trường BĐS, ông này cho biết, đây là câu chuyện đáng phải suy nghĩ, ở Việt Nam chưa có tiêu chí thế nào là căn hộ cao cấp và DN cứ tự quảng cáo rồi đẩy giá lên. Tuy nhiên, trong khi khung pháp lý chưa có chế tài về vấn đề này, thật khó đòi hỏi sự chia sẻ từ DN, bởi bản chất tối đa hóa lợi nhuận luôn là yêu cầu cao nhất từ hoạt động công ty. Bản thân người dân tự cuốn mình vào cơn lốc đầu cơ nên rủi ro là rất lớn.

Về phần mình, DN lại than rằng, để thực hiện được một dự án bất động sản, họ phải cộng thêm rất nhiều khoản phí không tên và nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng sốt cục bộ như hiện nay là do phức tạp về thủ tục hành chính cộng với sức ép về vốn, nên thời gian qua có quá ít dự án được tung ra thị trường. Đơn cử, dự án Keangnam (mới khởi công hồi cuối năm 2007 tại Hà Nội), nhà đầu tư Hàn Quốc cam kết hỗ trợ không hoàn lại cho Hà Nội 5 triệu USD, nộp tiền bảo lãnh thực hiện dự án bằng 10% tổng mức đầu tư.

Không khó để nhận định số tiền này sẽ được tính vào chi phí thực hiện dự án. Hay suốt trong vòng 2 năm trở lại đây, Hà Nội hầu như không có dự án căn hộ cao cấp nào tung ra thị trường, The Manor, Ciputra, Pacific Place... đều hết hàng. “Báo chí cứ đưa rộ thông tin DN, nhà ĐTNN đổ vốn vào địa ốc nhưng kể từ khi lập dự án (chung cư cao cấp) đến lúc có thể huy động vốn thường mất ít nhất 2 - 3 năm, chưa kể nhiều thủ tục rườm rà, nguồn cung hạn chế, cầu lại cao nên việc DN tăng giá là điều hiển nhiên”, giám đốc marketing một công ty BĐS lớn giải thích.