Sẽ có một đạo luật bất động sản thống nhất

Thị trường nhà đất sẽ phải có một hệ thống đăng ký và quản lý các dữ liệu về bất động sản thống nhất.

Rối rắm đăng ký bất động sản

Việc đăng ký bất động sản vốn dĩ đã được quy định và điều chỉnh bởi các đạo luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật về nhà ở, Luật bảo vệ và phát triển rừng... Điều quan trọng nhất là hoạt động đăng ký bất động sản được coi là công đoạn "đóng gói" hàng hóa bất động sản trước khi tham gia giao dịch trên thị trường.

Đơn vị có thẩm quyền trong việc đăng ký bất động sản là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thực hiện.

Trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng trên đất thì do Sở Xây dựng cấp tỉnh hoặc phòng Xây dựng cấp huyện thực hiện.

Tuy nhiên, chính vì "giao đất" cho quá nhiều đầu mối nên hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay đang rơi vào tình trạng dàn trải, nhiều luật nhưng lại chưa có một đạo luật điều chỉnh thống nhất về hoạt động này.

Việc điều chỉnh hoạt động đăng ký bất động sản với các quy định nằm rải rác trong các đạo luật chuyên ngành khác nhau đã gây ra chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất về nội dung.

So với các nước trong khu vực, chỉ số về tính công khai minh bạch của thị trường bất động sản nước ta so với các nước trong khu vực đang rất thấp. Các chuyên gia nhận định, sự không minh bạch trong thị trường bất động sản hiện đang kéo theo một loạt những hệ lụy. Ảnh hưởng nghiêm trọng nhất là giới đầu cơ đang "đục nước béo cò", lợi dụng sự thiếu minh bạch của thị trường để đổ thêm dầu vào lửa, đẩy giá lên cao.

Liên quan đến việc xác nhận các quyền đối với bất động sản hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng đang có sự "cát cứ" của nhiều bộ, ngành như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp...

Theo sự phản ánh của một số doanh nghiệp và người dân, có nhiều trường hợp cơ quan nhà nước thực hiện việc đăng ký bất động sản không chịu cung cấp thông tin về hiện trạng, lý lịch pháp lý của bất động sản cho công chứng, coi đó như là một bí mật mà chỉ có cơ quan đó được quyền biết.

Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội) lấy ví dụ: Khi người dân đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay vốn, các tổ chức này gặp rất nhiều khó khăn trong việc thẩm tra tính hợp pháp của tài sản thế chấp do không có sự liên thông, trao đổi thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp giữa cơ quan thực hiện việc đăng ký bất động sản với ngân hàng, các tổ chức tín dụng.

Quy trình hợp nhất giữa giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các công trình xây dựng trên đất với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành một giấy chứng nhận đang được xúc tiến.

Liệu có chấm dứt được giao dịch ngầm?

Một trong những kỳ vọng vào Luật đăng ký bất động sản là sẽ giúp thị trường bất động sản thêm minh bạch, hạn chế những giao dịch ngầm. Tuy nhiên, ngay thành viên ban soạn thảo cũng tỏ ra băn khoăn.

Đơn cử, Luật Đất đai 2003 và Bộ Luật dân sự quy định, đối với hộ gia đình và cá nhân ở trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê, được Nhà nước giao đất không thu tiền, còn đất được Nhà nước giao có thu tiền thì được sử dụng để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn kinh doanh. Nhưng Luật Đất đai 2003 cũng quy định, các ngân hàng không được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì thế, có trường hợp, một ngân hàng cho một chủ thể thế chấp bất động sản nhưng lại không hề biết rằng bất động sản đó đã bị thế chấp tại một tổ chức khác. Đến lúc đáo hạn, chủ thể không trả được nợ nhưng ngân hàng lại không thể phát mãi vì không giữ cơ sở pháp lý quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bà Nguyễn Thu Nga (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, người dân khó tiếp cận các thông tin về bất động sản hiện nay xuất phát từ nhiều phía. Sự bưng bít thông tin của các cơ quan công quyền là một lý do, kế đến là thói quen mua bán, giao dịch ít ràng buộc pháp lý hoặc vì tìm hiểu khó khăn nên người dân cũng không tìm hiểu.

Theo kịch bản dự kiến về Luật Đăng ký bất động sản trong cuộc hội thảo diễn ra ngày 25-3 tại Hà Nội, người dân và doanh nghiệp có quyền kỳ vọng vào một sự đổi thay toàn diện về việc đăng ký bất động sản trong thời gian tới.

Theo một thành viên của Ban soạn thảo, thì Luật sắp ra đời phải đảm bảo sự hợp nhất của các quy định về đăng ký bất động sản, gồm: đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà, các công trình xây dựng trên đất, đăng ký quyền sở hữu rừng...

Ngoài ra, phải khuyến khích người dân tự giác đi đăng ký, quyền và lý lịch pháp lý của bất động sản phải được hợp nhất vào một loại giấy, giúp minh bạch hóa thị trường qua việc dễ dàng tra cứu, tiếp cận, hoàn thiện hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản.

Đặc biệt, quy định về lệ phí đăng ký phải phù hợp với thu nhập của người lao động với những mức phí khác nhau áp dụng cho từng nhóm đối tượng ở khu vực thành thị, nông thôn, các hộ gia đình nghèo, hộ có thu nhập thấp, hộ có hoàn cảnh khó khăn...

Một số doanh nghiệp cho rằng, nếu Luật Đăng ký bất động sản làm tốt các nhiệm vụ như trên thì cũng hạn chế tốt những giao dịch ngầm. Nhưng nếu luật có hiệu lực cả với việc đăng ký bất động sản và việc cấp giấy chứng nhận bất động sản thì quả là "cầu toàn".

Thực tế đây là hai quá trình. Người thực hiện đăng ký bất động sản chưa chắc đã thực hiện các giao dịch. Và khi bất động sản được đưa vào giao dịch nghĩa là phải có sự chứng thực về mặt pháp lý, có giấy tờ hợp lệ.

Từ trước tới nay, đa số những giao dịch ngầm không có giấy tờ hợp lệ hoặc không phải do chủ thể đăng ký. Chỉ có thể giảm được giao dịch ngầm khi hệ thống đăng ký đơn giản gọn nhẹ. Khi nào người dân và doanh nghiệp cảm thấy việc đăng ký bất động sản là quyền của họ thì họ mới đi đăng ký.

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Trưởng phòng Quản lý Nhà, Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng cho rằng, việc điều tiết thị trường ngầm một cách triệt để còn liên quan đến các sắc thuế. Nhưng tiến hành đánh thuế lại liên quan chặt chẽ đến việc các bất động sản có được đăng ký hay không. Đây là vấn đề nhiêu khê nhất hiện nay.

Gánh nặng đang đè lên vai những người làm luật khi kỳ vọng đạo luật mới này không chỉ có hiệu lực trong việc đăng ký thông tin mà còn xác lập quyền và đảm bảo cơ sở pháp lý cho các giao dịch. Như vậy, sẽ phải thay đổi từ hệ thống cơ quan đăng ký cho đến quy trình,thủ tục, rồi việc thống nhất các trình tự đó về một đầu mối.

Hiện nay, các nhà soạn thảo luật này vẫn trong giai đoạn cân nhắc và lấy ý kiến của nhiều bộ, ngành trước khi trình Quốc hội vào cuối năm 2008. Còn nhiều cuộc họp nữa để mổ xẻ xem sẽ phải làm gì để cho ra một đạo luật xứng tầm.

Trong thời gian chờ đợi, các giao dịch ngầm vẫn cứ tiếp diễn, còn người dân và doanh nghiệp vẫn mất thời gian vào những thủ tục hành chính đăng ký bất động sản nhiêu khê.