Rủi ro tiềm ẩn đe dọa thị trường BĐS

Một trong những nguyên nhân khiến giới chuyên môn tỏ ra quan ngại dễ dẫn đến mất ổn định, cân đối của thị trường BĐS, đó chính là sự phát triển lệch pha cung cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea) nhận định, mặc dù tính đến thời điểm hiện tại thị trường BĐS vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng bắt đầu đã có những dấu hiệu chững lại. Đặc biệt, thị trường bắt đầu xuất hiện những yếu tố tiềm ẩn sự bất ổn, rủi ro nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng có thể làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Trong đó, phải kể đến một trong những nguyên nhân khiến giới chuyên môn tỏ ra quan ngại dễ dẫn đến mất ổn định, cân đối của thị trường BĐS, đó chính là sự phát triển lệch pha cung cầu. Theo khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu BĐS, phân khúc cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, nhiều dự án BĐS cao cấp - hạng sang, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu.

Nếu chỉ tính riêng trong 9 tháng đầu năm 2016 nguồn cung nhà ở đã có thêm 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (chiếm tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng...

Tại TP. Hồ Chí Minh, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn vốn được coi là nơi tập trung nhiều dự án cao cấp, đang hình thành thêm một khu vực mới, phát triển nhanh các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông (Quận 2 và một phần Quận 9, Q. Thủ Đức)...

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng lại rất thiếu. Nhất là những dự án chung cư thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng gần như vắng bóng trên thị trường, ít được các nhà phát triển dự án quan tâm thì ngược lại đang có sức cầu khá lớn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty XD TM Lê Thành cho biết, sở dĩ không nhiều chủ đầu tư quan tâm đến dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ bởi tâm lý “bỏ tiền tỷ, thu bạc cắc”. Còn khi rót vốn làm dự án cao cấp dù nguồn cung lớn nhưng các chủ đầu tư vẫn kỳ vọng thu lại nguồn lợi nhuận khủng. Chính vì vậy, nơi thừa cứ thừa, nơi thiếu vẫn thiếu. Tuy nhiên, điều này sẽ kéo theo yếu tố tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc gia tăng của nhà kinh doanh BĐS thứ cấp, hoạt động mua đi bán lại nhiều lần mong hưởng chênh lệch kiếm lời đẩy giá BĐS tăng cao cũng là vấn đề đáng quan ngại. Số liệu khảo sát thống kê của CBRE cho thấy điều này, 38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại, trong khi chỉ có 29% mua để ở.

Nếu đem so sánh với thời điểm bong bóng BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay cũng đã trên dưới 50%, tùy theo dự án, nhất là trong phân khúc BĐS cao cấp, phân khúc trung bình khá, đối với phân khúc nhà ở bình dân, ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp hơn và chỉ chiếm khoảng trên dưới 5 - 10% vì tỷ suất sinh lợi thấp. Ngoài ra, ngay cả đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP. Hồ Chí Minh, cũng chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh chứ không có mục đích định cư lâu dài.

Mới đây, Horea đã đưa ra văn bản cảnh báo với Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc BĐS cao cấp, cũng như những yếu tố tiềm ẩn rủi ro của thị trường.

Đồng thời, Hiệp hội cũng nhất trí với chỉ đạo của NHNN yêu cầu các TCTD thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT, dự án phát triển chung cư cao cấp... trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có DN BĐS, nhằm hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất có thể xảy ra đối với thị trường, để tránh những tác động tiêu cực đến nền kinh tế nói chung như đã từng xảy ra trước đây.