Rủi ro mua bán nhà qua vi bằng

Thời gian qua, tại địa bàn một số phường, xã của quận 12 và huyện Hóc Môn có hàng trăm căn nhà “ba chung” (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung giấy phép xây dựng, chung số nhà) mọc lên và được mua bán bằng giấy tay, có chứng thực bằng vi bằng của các Văn phòng Thừa phát lại. Dù biết việc mua bán này là bất hợp pháp nhưng có nhiều người dân vẫn bỏ ra từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng để mua, với hy vọng sau này sẽ được Nhà nước hợp thức hóa quyền sở hữu…

Có vi bằng xác nhận là yên tâm (!?)

Ông H., chủ một căn nhà “ba chung” ở hẻm 126/25 đường TA 18, khu phố 4, phường Thới An (quận 12), rao bán căn nhà 1 trệt, 2 lầu, diện tích khoảng 3,5m x 8m với giá 660 triệu đồng. “Đây, giấy tờ chỉ có thế này thôi, gồm sổ đỏ, giấy phép xây dựng và quyết định cấp số nhà - đều là bản photocopy, chịu mua thì đi với tôi ra Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng là xong”, ông H. nói với chúng tôi. “Giấy này đâu hợp pháp, phải có bản chính mới được”, chúng tôi thắc mắc và ông H. một mực khẳng định đúng luật rồi, mua bán có vi bằng chứng thực còn sợ gì. Chỉ tay về dãy nhà có hơn chục căn vừa xây xong, ông H. nói đã có mấy người đặt cọc mua, có căn đầu hẻm giá tới hơn 1 tỷ đồng cũng có người mua và đã dọn về ở.

Một trường hợp khác, bà M.B. (ngụ huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre) đưa chúng tôi xem bản vi bằng do Thừa phát lại Phạm Quang Giang (Văn phòng Thừa phát lại quận 5) lập ngày 31-8-2016 chứng thực việc mua bán một căn nhà “ba chung” ở xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn). Nội dung được Thừa phát lại Phạm Quang Giang xác nhận: “Bên yêu cầu và bên tham gia đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của các văn bản, giấy tờ liên quan mà không yêu cầu thừa phát lại thẩm tra hay xác minh”. Kèm vi bằng này là bản thỏa thuận mua bán nhà bằng giấy tay và hình ảnh bên mua và bên bán lập hồ sơ giao dịch. Thủ tục và nội dung phủi bỏ trách nhiệm này vẫn được hai bên ký tên và có dấu đỏ của Thừa phát lại xác nhận.

Bà M.B. nói: “Có việc gì cứ túm áo người bán và ông thừa phát lại này chứ lo gì”. Khi chúng tôi đưa ra giả thiết, người chủ đứng tên khu đất đang giữ giấy tờ bản chính đem cầm cố, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng rồi thì làm sao biết, bà M.B. vẫn một mực quả quyết “không có chuyện đó đâu, mua bán đã có pháp luật xác nhận thì sợ gì” (!?).

Ở xã Thới Tam Thôn (huyện Hóc Môn) hiện có khoảng gần 1.000 căn nhà “ba chung”. Trong đó, các ấp Tam Đông 1, Tam Đông 2, ấp Đông 1, ấp Đông 2, ấp Trung Đông 1… là nhiều nhất và nhiều khu được xây 2, 3 năm nay, có nhiều căn mua bán qua tay vài đời chủ. Giá bán cũng tùy căn, phổ biến từ 500 - 800 triệu đồng/căn (1 trệt, 1 lầu, diện tích 3,5m x 8,5m). Hàng trăm hộ dân đã dọn về các khu nhà “ba chung” này sinh sống nhiều năm nay và phần lớn đều không nhập được hộ khẩu, không được cấp bất cứ giấy tờ gì xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hợp pháp.

Nhà không giấy tờ pháp lý, thấy lo thì đừng mua

Đó là lời khuyên của Thừa phát lại Phạm Quang Giang khi chúng tôi tìm đến Văn phòng Thừa phát lại của ông tại số 805 Trần Hưng Đạo (phường 1, quận 5). Ông nói với chúng tôi: “Hiện nay, ở quận 12 và huyện Hóc Môn đều mua bán nhà “ba chung” bằng vi bằng như thế cả. Nhà xây đều có giấy phép cho cả khu sau đó họ chia nhỏ diện tích thành nhiều căn nên không hoàn công được. Vi bằng chỉ là chứng cứ giữa người bán và người mua đã trả tiền cho nhau. Hiện nay thì như thế thôi, thay vì giấy tay, giờ có vi bằng”. “Việc mua bán này có hợp pháp không?”, chúng tôi hỏi. Ông Giang thừa nhận chỉ hợp lệ chứ không hợp pháp vì không có đủ giấy tờ pháp lý.

“Nhưng nhà có đồng hồ điện, đồng hồ nước lo gì”, ông Giang nói. “Nhưng tôi cầm những giấy tờ này đi giao dịch được không?”. “Được, anh bán lại người khác cũng bằng vi bằng, bán bất cứ lúc nào, có khi lại còn nhanh hơn giấy tờ hợp pháp nữa(!?)”, ông Giang nói.

Chúng tôi lặp lại tình huống người chủ khu nhà đem giấy tờ bản chính đi cầm cố, thế chấp hoặc ký hợp đồng bán cho người khác, người mua theo vi bằng làm sao biết, thì được ông Giang trả lời: “Thế thì chịu”. Thế nhưng, ông Giang lại quả quyết nhà “ba chung” vẫn nhập được hộ khẩu, có đường dây lo hết, chịu chi thêm một ít nữa là xong. Dịch vụ cho một bản vi bằng được ông Giang đưa ra là 3 triệu đồng.

Thấy tôi có vẻ phân vân, ông Giang nói: “Mua bán nhà giấy tay có vi bằng xác nhận chứng cứ việc mua bán, giao tiền là có thật. Mua nhà loại này nếu sợ thì không nên mua. Chứ giấy tờ photocopy thế này rồi bán qua bán lại cho người khác nữa cũng không ai biết được. Không biết thì đừng mua, một căn nhà mấy chục mét vuông mà 600 - 700 triệu đồng, lỡ chuyện gì mất toi. Chưa kể có tranh chấp gì nữa thì mệt lắm…”, ông Giang quả quyết.

Vi bằng xác nhận mua bán nhà đất là trái luật

Từ thực trạng của việc mua bán nhà “ba chung” đang diễn ra tại một số địa phương, chúng tôi đã ghi nhận ý kiến của các cơ quan chức năng nêu quan điểm về vấn đề này…

Là hình thức lách luật để thu phí

Vi bằng chứng thực việc giao tiền giao dịch mua bán nhà là hình thức lách luật để lấy phí và không có giá trị. Việc này không đúng ở chỗ, vi bằng không là bằng chứng việc mua bán nhà đất, vì không thuộc chức năng của thừa phát lại. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều phải có hợp đồng và qua công chứng, hoặc UBND xã, phường xác nhận mới có giá trị. Thừa phát lại biết việc làm này là không hợp pháp mà cũng chứng thực là không được, vì chứng thực đó chẳng có ý nghĩa gì và trái luật.

Nghị định 135 sửa đổi một số điều của Nghị định 61 về thừa phát lại quy định rõ: “Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi được làm chứng cứ trong xét xử và trong quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của công chứng, bao gồm các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất”. Mặt khác, vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp. Người dân cần phân biệt kỹ ở chỗ này để tránh những rắc rối về pháp lý liên quan đến nhà đất rất khó xử lý.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
(Phó Chủ tịch Hội Luật gia TPHCM)

Không nên giao thừa phát lại lập vi bằng nhà đất

Những căn nhà theo kiểu “ba chung” theo Luật Xây dựng là không sai vì chủ đầu tư công trình có thể thay đổi thiết kế bên trong khu nhà thành các cấu trúc riêng. Luật Nhà ở cũng cho phép nhiều hộ dân, nhiều nhân khẩu cư trú trong một căn nhà bảo đảm diện tích sinh hoạt và công trình có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Cái chính ở đây là giao dịch mua bán, chuyển nhượng bằng các giấy tờ photocopy, hay cũng tương tự như giấy tay giữa hai bên là không hợp pháp và rủi ro cao. Trên địa bàn quận 12 đã xảy ra tranh chấp trong mua bán những căn nhà “ba chung” này, do việc mua bán sang tay qua nhiều người, trong khi chủ khu nhà theo giấy tờ đã mang tài sản thế chấp ở ngân hàng. Những tranh chấp này là rất khó xử lý và thiệt hại thuộc về người mua sau cùng.

Từ thực tế trên, Sở Tư pháp TPHCM phải có văn bản quy định cụ thể không được cho thừa phát lại chứng thực vào các giao dịch mua bán nhà đất không rõ ràng, không có giấy tờ pháp lý đầy đủ. Nếu không làm sớm việc này, các phát sinh tranh chấp nhà đất sẽ xảy ra và đặt chính quyền vào tình thế rất khó xử lý.

NGUYỄN THÀNH TRỌNG
(Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 12)

Người dân không nên mua nhà “ba chung”

Thời gian qua, HĐND, UBND phường Thới An đã tích cực tuyên truyền, vận động người dân chấp hành nghiêm các quy định về xây dựng, mua bán, chuyển nhượng nhà đất, trong đó có nhà “ba chung”, không giao dịch bằng giấy tay hoặc các loại giấy tờ không rõ pháp lý. Hiện ban điều hành các khu phố cũng đang tích cực tuyên truyền, vận động dân. Riêng phía chính quyền không thể xử lý các trường hợp mua bán nhà đất không hợp pháp này vì luật không cho phép. Tới đây, UBND phường cũng sẽ chỉ đạo thường xuyên kiểm tra, phát hiện và xử lý những trường hợp vi phạm xây dựng, qua đó góp phần hạn chế việc mua bán nhà “ba chung”, nhằm giảm thiểu rủi ro cho người dân.

HỒ QUỐC VIỆT
(Chủ tịch UBND phường Thới An, quận 12)