Rắc rối cách tính diện tích căn hộ

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, tính diện tích căn hộ theo cách nào (tim tường hoặc thông thủy) cũng không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua nhà. Trong khi đó, Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội lại chỉ ra điều ngược lại.

Nhiều ý kiến trái chiều

Vài năm trở lại đây, vấn đề cách tính diện tích căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở đã gây ra nhiều tranh cãi. Dù vấn đề này đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, song tranh chấp giữa khách hàng và các chủ đầu tư vẫn rất nóng. Thậm chí, có ý kiến cho rằng, hướng dẫn của Bộ Xây dựng chưa phù hợp với Luật Nhà ở và gây thiệt hại cho người mua nhà, có lợi cho chủ đầu tư các dự án.
Xung quanh vấn đề cách tính diện tích căn hộ, trao đổi với báo chí, ông  Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) luôn khẳng định tính hợp pháp của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng,  tính theo cách nào (tim tường hay thông thủy) đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Đặc biệt, không có chuyện khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Tại báo cáo mới nhất do Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội thực hiện nhằm đánh giá tính pháp lý của các văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư do Bộ Xây dựng ban hành, nhóm này đánh giá lập luận như trên của đại diện Bộ Xây dựng là chưa thuyết phục. Theo nhóm này, nếu tính theo tim tường, diện tích căn hộ sẽ tăng lên, như vậy, khi tính giá dịch vụ nhà chung cư, chủ căn hộ sẽ phải đóng phí dịch vụ hàng tháng tăng tương ứng cho hàng chục năm sử dụng tiếp theo. Ngoài ra, báo cáo cũng nhấn mạnh, quy định này tạo ra sự thiếu minh bạch cho thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Cũng theo nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, tại cuộc họp cuối tháng 1-2014, đại diện Cục Đăng ký thống kê (Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường)  cho rằng quy định của Thông tư 16 đã gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Phía Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) cho rằng, Thông tư 16 không phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ. Nhiều cơ quan khác cũng đánh giá quy định về tính diện tích căn hộ tại Thông tư 16 là chưa hợp lý, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Đây chính là nguyên nhân làm xảy ra các tranh chấp thời gian qua.

Nên tính theo thông thủy

Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật cho rằng, xác định diện tích căn hộ theo thông thủy và trừ các phần diện tích sở hữu chung sẽ phù hợp với Luật Nhà ở. Cách tính này hợp pháp và giúp tránh xảy ra các tranh chấp như đã diễn ra gần đây tại các Khu đô thị mới Dương Nội, chung cư Keangnam...

Dù chưa thừa nhận sự rối rắm trong quy định tính diện tích căn hộ song tại dự thảo mới nhất của Luật Nhà ở (sửa đổi), chính Bộ Xây dựng cũng từ bỏ cách tính theo tim tường và đề xuất luật hóa cách tính theo kích thước thông thủy. Cụ thể, tại Điều 98 quy định rõ: “Diện tích sử dụng của căn hộ hoặc của phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công (nếu có), không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ tim tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt.” Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư, các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, trong khi chờ đợi sửa Luật Nhà ở, nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật kiến nghị, Bộ Xây dựng cần giải trình về tính hợp pháp của Thông tư 16. Trường hợp phát hiện văn bản quy phạm pháp luật có dấu hiệu trái luật, Ủy ban Pháp luật có thể yêu cầu Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi, bổ sung, đình chỉ việc thi hành hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ Thông tư 16.