'Quyền lực' cò đất: Lột tiền khách, ép giá chủ

Các sàn BĐS hiện nay đang giữ vai trò quan trọng trong việc phân phối dự án, định hướng thị trường thay cho các chủ đầu tư. Nhiều công việc của chủ đầu tư trước đây hiện nay đã dần chuyển sang cho các sàn. Sàn BĐS đang có quyền lực rất lớn.

Thao túng thị trường

Với lực lượng hùng hậu các sàn BĐS đang trở nên có vai trò quyết định dẫn dắt thị trường BĐS. Tuy nhiên, nhiều lo ngại cho rằng, thị trường có thể trở nên méo mó do các sàn thao túng.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, một số dự án trong giai đoạn làm móng cũng có tỷ lệ hấp thụ cao, nhờ sự tham gia của các nhà đầu cơ. Một số dự án tăng giá cao do sàn giao dịch bất động sản tham gia thổi giá.

Giám đốc một công ty BĐS ở Thanh Xuân chia sẻ, rất nhiều chủ đầu tư bắt tay với đơn vị phân phối tổ chức bán chênh, tệ hại hơn nhiều công trình đã xây cao mà chưa có giấy phép xây dựng vân tổ chức bán, thậm chí còn cố tình làm sai so với quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt.

Thời gian qua đại đa số các chủ đầu tư thật sự có năng lực triển khai cũng như tiềm lực tài chính không nhiều, đa số dùng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ mọi nguồn lực. Vốn thực có của chủ đâu tư chỉ có khoảng 15%, còn lại vay ngân hàng và huy động vốn tư các nhà thứ cấp, nguồn lực khác. Cho nên, có nhưng dự án dù chưa làm xong móng khách hàng đã phải mua qua đến nhà thứ cấp thứ 5, điều hiển nhiên là giá thành bị thổi lên quá nhiều lần, khiến thị trường xấu hơn.

Theo vị giám đốc này, nổi cộm thêm một vấn đề nữa khi thị trường đang diễn ra tình trạng các nhà phân phối thứ cấp đua nhau xuống trực tại dự án để bắt khách, chèo kéo khách, gây ra sự phản cảm và lộn xộn thiếu chuyên nghiệp. Một dơn vị làm thế được thì các đơn vị khác cũng làm được, về lâu dài nếu có 50 đơn vị tham gia phân phối một sản phẩm, thì có 1.500 người tham gia túc trực dự án để tranh giành khách.

“Cách làm cướp khách của nhau này chỉ giải quyết cái lợi trước mắt cho các sàn, nhưng lâu dài sẽ gây tôn hại lớn. Các môi giới dành thời gian cả ngày chờ khách đến, thay vì chủ động tìm kiếm khách hàng tiềm năng từ các nguồn khác. Vì đặc tính của thị trường các nhà phân phối cần thích nghi họ trở thành nửa phân phối, nửa đâu tư, và như vậy độ chuyên môn hóa sẽ không cao”, ông cho hay.

BĐS đang bị làm giá?

Mặc dù thị trường mới có dấu hiệu tích cực ở một vài phân khúc nhưng ngay lập tức đã xuất hiện giá chênh và hàng loạt chủ đầu tư tăng giá bán. Điều này đang dấy lên một lo ngại: “BĐS đang bị làm giá trở lại”.

Theo báo cáo của HH BĐS VN. giao dịch những tháng đầu năm tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp thành lập tăng đột biến (89%) so với cùng kỳ năm 2014, có 13.766 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong 2 tháng đầu năm. FDI vào lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 sau 2 tháng đầu năm.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Tổng giám đốc thường trực Tập đoàn, lo ngại: “Một thị trường phát triển bong bóng là không tốt cho nhu cầu thực của thị trường.Thị trường BĐS cần có sự phát triển bền vững thay vì sự bùng nổ, phát triển bong bóng”.

Theo bà Dung, mặt bằng giá BĐS sau một thời gian dài liên tục điều chỉnh từ mức đỉnh, hiện đã chạm đáy và bắt đầu tăng trở lại. “Cá nhân tôi cho rằng, thị trường bất động sản đang ấm lại và bắt đầu tăng, thậm chí sắp bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới, ổn định. Đây là thời điểm cơ quan nhà nước nên đẩy mạnh quản lý để tránh sự phát triển bong bóng”, bà Dung nhận định.

Tuy nhiên, về phía nhà phân phối, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam thì cho rằng: “Thị trường mới phục hồi, đang còn “ăn cháo” nên không có chuyện các sàn bắt tay với chủ đầu tư để làm giá. Việc này không khác gì bắt một người mới ốm dậy ăn xôi, điều đó có thể làm họ bị nghẹn”, ông Toản bình luận.

Theo ông Toản, thị trường bây giờ đang được tôn trọng, có sự tham gia của nhiều người bán và nhiều người mua, nên không có một tổ chức lớn nào có thể thao túng về giá. Và các sàn làm phân phối cũng phải tìm kiếm nhu cầu thực của thị trường để phát triển.

“Để tránh thị trương bị thổi lên quá tầm kiểm soát, tôi nghĩ các ngân hàng cũng nên kiểm soát dòng tiền của mình. Thời gian qua tôi thấy các ngân hàng dễ dàng trong việc cho vay người mua nhà cũng như doanh nghiệp. Việc cho vay quá dễ dẫn đến tiêu quá dễ và có thể bị rủi ro. Thực tế, chu kỳ phát triển thị trường BĐS của Việt Nam ngắn hơn so với các nước trên thế giới”, ông Toản bình luận.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, Nhà nước cần tăng cường quản lý lĩnh vực này để thị trường được phát triển bền vững hơn”, ông Quang bình luận.