Đất nền Tây Thủ đô: Dần qua cơn bĩ cực?

Từ Liêm lên quận, hạ tầng kỹ thuật dần ổn, giá đất được định giá cao hơn, nhiều dự án BĐS tại phía Tây Hà Nội theo đó cũng “được nhờ”. Những dự án quy mô như Vân Canh, Gleximco, Lideco Bắc QL32 đang thoát cảnh sụt giá thảm hại như giai đoạn trước. Vân Canh (Hoài Đức) và Gleximco (Hà Đông) hiện ghi nhận diễn biến tích cực nhờ hơi ấm toàn thị trường.

Khoanh vùng sản phẩm liền kề ở một phần quận Hà Đông và huyện Hoài Đức, có thể nhắc tới nhiều dự án như Splendora, Nam Bắc An Khánh. Chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung còn “nằm chờ”, chính là hai dự án của HUD và Gleximco.

Khoảng 5 năm trước, sóng đầu tư bắt đầu quét tới khu vực huyện Từ Liêm cũ sau khi thông tin Đồ án Quy hoạch Thủ đô sắp được “nhấn nút” vẽ ra tương lai hàng loạt trụ sở, ban ngành được chuyển về Mỹ Đình và Tây Hồ Tây.

Cái giá của sự ăn theo

Hết cảnh tượng “âm u” như thời 2009, cuối năm 2010, đất nền vị trí đẹp ở Mỹ Đình xác lập mức giá hơn 200 triệu đồng/m2 mà chủ đất vẫn “chảnh”. Tiếp tục, sự kiện thông xe đường Lê Văn Lương đã tạo thời cơ cho giới đầu tư thổi giá thành sản phẩm đất nền tại nhiều dự án phía Tây “lên mây”.

Tháng 9/2011, đất liền kề Vân Canh được chào bán với mức giá kỷ lục từ 50-56 triệu đồng/m2 (diện tích nhỏ) và 42-46 triệu đồng/m2 (lô lớn). Lý do, ngoài câu chuyện hạ tầng, dẫn tới sóng giá ở Vân Canh, đến từ dòng tiền tiết kiệm của người dân chảy từ nhà băng sang nhà đất (sự kiện Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh trần lãi suất huy động 14%).

Cuối năm 2011, đất Vân Canh lao dốc không phanh và liên tiếp phá đáy: 42 rồi 40 triệu đồng/m2 (lô nhỏ), 38 xuống 36 rồi… 32 triệu đồng/m2 lô trên 130m2 nhưng chủ nhân luôn nhắc được cái lắc đầu của khách (!)

Biểu đồ đi xuống về giá lẫn thanh khoản thực (người mua để ở) ở Vân Canh lẫn Gleximco giữ nguyên trạng thái suốt 3 năm qua, ngay cả khi Từ Liêm lên quận cũng chưa đủ “phục thuốc” cho góc thị trường phía Tây.

Tương tự dự án của HUD ở Hoài Đức, Gleximco của ông chủ Vũ Văn Tiền từng “đắt xắt ra miếng” khi Quy hoạch chung Thủ đô lẫn liên tiếp các đồ án hạ tầng phủ bóng mát tới trục Tây Bắc.

Quy mô gồm nhiều khu (A, B, C, D), các ô liền kề tại Gleximco tỏ ra không thua kém sản phẩm Vân Canh trong cuộc đua lên giá. Lô nhỏ (khoảng 80-100m2), vị trí góc ở khu A (đẹp nhất – theo đánh giá của nhà đầu tư) có giá chào ngót 70 triệu đồng/m2 (cá biệt, có vài liền kề “quát” 100 triệu đồng/m2). Ở khu kém hơn về vị trí lẫn hạ tầng thi công (khu C), giá “mềm” cũng vào tầm 40 triệu đồng/m2…

Từ giữa quý IV/2011 kéo dài tới thời gian gần đây, sản phẩm tại đây duy trì mức giảm giá tối thiểu 10 triệu đồng/m2, cá biệt những lô khu C mới đây được chào báo cắt lỗ với đơn giá giảm 15 triệu đồng mỗi mét vuông…

Nhà đầu tư ở Vân Canh, ở Gleximco Lê Trọng Tấn, ở Kim Chung – Di Trạch hay Lideco Bắc QL32 cơ bản vẫn chưa thoát thảm cảnh “chết lâm sàng” vì tiền tỷ nam bất động trong đất.

Trái ngược, hơn một năm nay, thi thoảng thị trường mới ghi nhận hoạt động xây dựng, công bố dự án của HUD, của Tập đoàn Gleximco hay Công ty Nhà Từ Liêm (chủ đầu tư Lideco Bắc 32)…

Hạ tầng lởm khởm, vẫn đắt hàng

Thị trường phục hồi, sức mua gia tăng, cánh cửa sáng cũng mở ra cho hàng trăm, hàng nghìn sản phẩm đất nền ở ngoại vi trung tâm Hà Nội. Đương nhiên, cần thừa nhận nỗ lực của chủ đầu tư trong việc hoàn thành, khớp nối hạ tầng nội khu (lẫn kết nối khu vực tiệm cận) suốt thời gian qua, dù kết quả vẫn làm nản lòng nhà quản lý lẫn cư dân dọn về ở.

Điển hình, ở Gleximco Lê Trọng Tấn, sau gần 5 năm mở bán với quy hoạch chuẩn chỉ, diện tích 135ha, tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, hạng mục liền kề ở KĐT vẫn chỉ hoàn thiện theo kiểu “chống cháy”.

Sơn toàn bộ mặt ngoài nhưng “bỏ trống” bên trong (nhà liền kề), hạ tầng dịch vụ điện nước, viễn thông thiếu đủ thứ, mất an ninh… chỉ từng đó đủ giải thích tỷ lệ lác đác người dân dọn về sinh sống. Theo đó, giá trị của từng lô nơi đây cũng muôn hình vạn trạng tùy theo… khả năng tài chính của khách hàng (thay vì kỳ vọng của chủ sở hữu cũ).

Chất lượng các khu liền kề không đồng đều, tuy vậy, thanh khoản lẫn giá giao dịch sản phẩm liền kề của dự án đang ghi nhận sự tích cực. Khu C,D (với lợi thế gần Đại lộ Thăng Long và Spendora – mang tính cộng hưởng quần thể) thời gian này xuất hiện lực mua khá rõ nét trong chợ thứ cấp với mức giá khoảng 18 triệu đồng/m2.

Cá biệt là sức hút trở lại của khu A nhờ hạ tầng: hai lối vào gồm Lê Trọng Tấn – Tố Hữu và Đại lộ Thăng Long – Trần Duy Hưng); được xây tường rào tốt; điện đường cơ bản, giá xoay quanh 28 triệu đồng/m2.

Ở Vân Canh, điềm lành cho các chủ sở hữu nhiều lô liền kề suốt 3 năm qua đang xuất hiện. Ghi nhận từ chợ địa ốc dọc Tố Hữu, nhiều lô liền kề dự án được chủ - khách thỏa thuận giá 25-30 triệu đồng/m2 và đặt cọc thành công(!)

Tương tự, ở dự án Lideco Bắc QL32, giao dịch sang tay cũng sôi động hơn trước. Nguyên nhân, cũng liên quan tới hạ tầng: gần ga đường sắt trên cao; đón đầu quy hoạch kéo dài đường Hoàng Quốc Việt sẽ rút ngắn tối đa thời gian vào trung tâm.