Quỹ tín thác bất động sản, vẫn còn nhiều ái ngại

Quỹ tín thác bất động sản (REIT) được xem là một kênh huy động vốn hữu hiệu cho thị trường bất động sản và là một công cụ tốt cho nhà đầu tư.

Ở các nước phát triển, quỹ này rất phổ biến, nhưng tại Việt Nam, dù đã có cơ sở pháp lý khá đầy đủ, nhưng vẫn chưa có quỹ REIT nội nào được thành lập.

REIT rất cần cho thị trường bất động sản…

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chính vào dòng tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn này không có tính ổn định do phụ thuộc chính sách tiền tệ, thường hay thay đổi hiện nay.

Ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng hướng đến nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và các quỹ đầu tư. Thực tế, thời gian qua, một số doanh nghiệp địa ốc trong nước đã hướng đến dòng vốn từ một số quỹ đầu tư nước ngoài như Jen Capital, VinaCapital, Dragon Capital và một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông…. Tuy nhiên, nguồn vốn này cũng có mức lãi suất không hề thấp, từ 5-7%/năm và kèm theo hàng loạt yêu cầu khắc khe từ nhà tài trợ tín dụng.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Reenco Sông Hồng cho biết, nếu xây dựng được một nguồn vốn mới sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong dài hạn. Hiện dù thị trường đang phát triển tốt, nhưng việc vụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng cũng là một rủi ro. Vì vậy, mô hình REIT là một định hướng tốt, tạo ra dòng tiền dài hạn cho thị trường bất động sản.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Hà Nội cho biết, REIT là mô hình hoạt động tương tự các quỹ tương hỗ (mutual fund), trong đó các nhà đầu tư góp vốn và quyết định đầu tư vào các bất động sản cụ thể (đầu tư mua lại để vận hành, hoặc cho vay). Tại các quốc gia phát triển, các quỹ này thông thường được niêm yết trên TTCK, các nhà đầu tư góp vốn thông qua việc mua lại chứng chỉ quỹ.

Lợi ích của mô hình này, theo bà An, là tạo ra một nguồn thu nhập thường xuyên và ổn định cho nhà đầu tư thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại bất động sản có thu nhập định kỳ.

… Nhưng còn nhiều ái ngại

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ năm 2012, Nghị định 58/2012/NĐ-CP đã có riêng 1 chương là Chương 8 quy định về quỹ đầu tư bất động sản với 2 điều (gồm Điều 90, Điều 91) về hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản. Sau đó, năm 2015, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 60/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 58. Nghị định 60 có 3 nội dung mới liên quan tới quỹ đầu tư bất động sản.

Để hướng dẫn thi hành Nghị định 60, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản

Như vậy, cơ sở pháp lý để thành lập REIT đã có, trong khi đây là mô hình được đánh giá cao, nhưng hiện vẫn chưa có REIT nội nào được thành lập.

Lý giải về nguyên nhân này, một số chuyên gia cho rằng, vẫn còn những vướng mắc khiến REIT nội chưa được hình thành, một trong những vướng mắc đó là nhận thức của nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước về mô hình này chưa thông, vẫn còn những e ngại.

Các quỹ REIT đang hoạt động tại Việt Nam hiện nay như VOF, VNL, Indochina Land Holdings, Vietnam Property Fund (VPF), Aseana Properties Limited (APL)… đều do nước ngoài thành lập, được niêm yết tại TTCK nước ngoài và hoạt động tại Việt Nam như một nhà đầu tư nước ngoài.

Trong giai đoạn 2011 - 2013, với sự trầm lắng của thị trường bất động sản Việt Nam, các quỹ này đều bị thua lỗ, trừ một vài quỹ đã đầu tư vào một số bất động sản du lịch đang hoạt động hiệu quả. Đây chính là lý do khiến các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước còn ái ngại khi muốn thành lập REIT nội.

Ngoài vấn đề nêu trên, bà An còn cho rằng, hiện tại, REIT chưa thể phát triển tại Việt Nam vì thị trường đang thiếu các quản lý quỹ chuyên nghiệp có kinh nghiệm về đầu tư bất động sản. Trong khi đó, chất lượng về nguồn cung bất động sản chưa được đảm bảo dù gia tăng khá nhiều về số lượng trong thời gian vừa qua. Hơn nữa, cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào các mô hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng, khiến nhiều người lăn tăn, dù rất muốn tìm hiểu để thành lập hoặc tham gia.