Bất động sản Hà Nội 2016: “Tốt, nhưng đã xuất hiện những rủi ro”

Báo cáo thị trường quý I đồng thời được Savills và CBRE công bố ngày hôm qua (5/4) cho thấy triển vọng tích cực vẫn là kịch bản được trông đợi nhất với thị trường bất động sản Hà Nội năm 2016. Tuy nhiên, những cảnh báo về rủi ro cũng bắt đầu xuất hiện, khi nguồn cung đối với một số phân khúc thị trường đang tiếp tục tăng cao.

Nhiều triển vọng

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy, thị trường bất động sản vẫn có những diễn biến tích cực ở nhiều phân khúc.

Cụ thể, ở phân khúc căn hộ thương mại, Savills Việt Nam đánh giá vẫn tốt như diễn biến thị trường của năm 2015, dù thanh khoản đã giảm, với khoảng 5.600 căn hộ được giao dịch, giảm 13% so với quý trước đó.

Điểm đáng chú ý theo Savills, thị trường căn hộ đã có những diễn biến khác so với năm 2015, khi căn hộ hạng B có thanh khoản tốt nhất, đạt 3.700/5.600 căn hộ được bán ra trong quý I/2016. Đây cũng là xu hướng đã được dự báo tại các báo cáo nghiên cứu thị trường trước đó.

Ở phân khúc nhà liền kề, biệt thự, Savills cho rằng, phân khúc này hoạt động không tốt trong quý I, với chỉ khoảng 174 căn được bán trong tổng số nguồn cung 500 căn tung ra thị trường. Tuy nhiên, Savills đánh giá cao sự sôi động của thị trường nhà liền kề, biệt thự trong những quý tiếp theo, với khoảng 10 dự án sẽ được mở bán trong thời gian tới, trong đó có nhiều dự án lớn của những doanh nghiệp có uy tín.

Lượng căn hộ giao dịch đã giảm 5% so với cùng kỳ năm 2015. Mức tăng giá cũng đã chững lại, thậm chí ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ cao cấp và bình dân đã giảm 0,3% và 7,8%, theo CBRE.

Trong khi đó, với phân khúc căn hộ dịch vụ, Savills đánh giá cao tiềm năng của phân khúc này, do nguồn cung của căn hộ dịch vụ rất hiếm, nhưng nhu cầu lại đang có xu hướng tăng cao.

Theo Savills, các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên… đều có tác động tích cực đối với thị trường căn hộ dịch vụ. Bởi ở các tỉnh lân cận, các dịch vụ tiện ích, hạ tầng vẫn chưa thể đáp ứng được các tiêu chí cũng như nhu cầu của khách thuê. Vì thế, căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn là khu vực được hưởng lợi từ các dự án FDI.

Đối với thị trường văn phòng cho thuê, nghiên cứu của Savills Việt Nam cho biết, quý I/2016, thị trường văn phòng cho thuê có sự cải thiện rõ rệt, khi giá tăng ở các phân khúc: hạng A tăng 0,2%, hạng B tăng 1,8% và hạng C tăng 2,1%. Trong khi đó, tỷ, lệ lấp đầy cũng tăng nhẹ, từ 0,1% đến 0,6%.

Tại báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2016 của CBRE, công ty nghiên cứu này cũng đưa ra những đánh giá tích cực đối với một số phân khúc, như căn hộ thương mại, thị trường mặt bằng bán lẻ, hay văn phòng cho thuê.

Cụ thể, theo CBRE, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong quý I chứng kiến sự gia tăng của nhu cầu nội địa, với 37.320m2 có khách thuê, tăng 26% so với quý trước. Trong khi đó, phân khúc nhà liền kề, biệt thự, mô hình Shophouse, như dự án Vinhomes Gardenia, nhà phố EcoPark... một loại hình nhà ở kết hợp kinh doanh xuất hiện, đã đem đến sự thành công cho phân khúc này.

Cảnh báo xuất hiện rủi ro

Trong khi đánh giá thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực, các công ty nghiên cứu cũng đã chỉ ra những rủi ro  và những yếu tốt bất lợi đối với thị trường bất động sản.

Cụ thể, đối với thị trường căn hộ quý I/2016, Savills Việt Nam đánh giá vẫn tốt so với năm 2015, nhưng thị trường đang chững lại, khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm đến 13% theo quý, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 6% theo quý.

Trong khi đó, CBRE cũng lo ngại sự suy giảm của thị trường căn hộ khi cho biết, lượng căn hộ giao dịch đã giảm 5% so với cùng kỳ năm 2015. Mức tăng giá cũng đã chững lại, thậm chí ở thị trường sơ cấp, giá căn hộ cao cấp và bình dân đã giảm 0,3% và 7,8%.

Ở thị trường văn phòng cho thuê, phân khúc này cũng đang đối diện với những rủi ro, trong đó, rủi ro lớn nhất là nguồn cung tiếp tục tăng cao.

Theo CBRE, đang xảy ra tình trạng các dự án văn phòng mới gia nhập thị trường, mức giá chào thuê thấp hơn giá thị trường, đã khiến giá chào thuê văn phòng, nhất là văn phòng hạng A giảm nhẹ. Ở thị trường mặt bằng bán lẻ, tỷ lệ trống ở các trung tâm thương mại tiếp tục tăng.

Số liệu của CBRE cho biết, tỷ lệ trống trung tâm thương mại Hà Nội trong quý IV/2015 là 10,2%, nhưng sang quý I/2016, tỷ lệ trống đã tăng lên 11,5%...