Quy hoạch bất động sản công nghiệp: Sai ngay ở cách làm

Đã có khá nhiều đất nông nghiệp, thậm chí cả đất thổ cư đã bị “hiến tế” cho việc xây dựng các khu công nghiệp (KCN). Hiện tại, cả nước có hơn 150 KCN, khu chế xuất với diện tích khoảng 33.000 ha tại 55 tỉnh, thành phố, trong đó có 21.700 ha đã được “lấp kín”. Nhiều KCN được xây dựng trên những mảnh đất màu mỡ của Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long.

Ngoài ra, cả nước còn 10 khu kinh tế, hai khu công  nghệ cao với diện tích khoảng 600.000 ha. Theo tính toán, mỗi ha dành cho xây dựng KCN thường kéo theo khoảng 3, 4 ha đất kề bên không sử dụng được do ô nhiễm nước, khí thải.

Đầu tư hạ tầng KCN đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia. Theo kế hoạch phát triển KCN cả nước, đến năm 2010, diện tích đất công nghiệp sẽ đạt 40-50 ngàn ha, đến năm 2020, con số này vào khoảng 70-80 ngàn ha.

Sau các KCN là sân golf. Hiện cả nước có hơn 50 sân golf đang hoạt động hoặc được lục tục xây dựng. Mỗi sân golf ra đời tương ứng với hàng trăm ha đất sản xuất mất đi. Riêng tỉnh Long An, chỉ trong 4 năm 2004-2007 đã có 18 dự án sân golf, tổng diện tích hơn 9.000 ha, được trình lên trên. Tất cả đều không nằm trong kế hoạch sử dụng đất của tỉnh đến năm 2010. Một so sánh cho thấy nghịch lí là trong khi hàng chục triệu nông dân sống bám ruộng thì chỉ có khoảng 10 vạn người có tiềm lực chơi môn thể thao cao cấp này.

Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước đã có trên 500.000 ha đất  nông nghiệp bị “hiến tế”, tương đương mỗi hộ dân có 1,5 lao động mất việc làm. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp hiện cung vẫn không đủ cầu. Nhiều khu công nghiệp đang được mở rộng qui mô. Thị trường bất động sản tiếp tục sôi động trong một vài năm tới khi các dòng vốn, đặc biệt từ khu vực FDI, hiện xếp hàng để vào Việt Nam.

Nói chung là như vậy...

Trên thực tế, có thể hạn chế qui mô... “hi sinh” đất nông nghiệp cho mục đích phát triển công nghiệp? Hoàn toàn có thể. Chẳng hạn, ngay tại Hà Nội, khu bán sơn địa Sóc Sơn không có giá trị mấy trong canh tác rất hợp lí cho phát triển công nghiệp song lại bị bỏ quên bao nhiêu năm nay. Chính điều này đã được nguyên Bí thư Thành ủy Nguyễn Phú Trọng, nay là Chủ tịch Quốc hội, chỉ ra, đồng thời yêu cầu phải “công nghiệp hóa Sóc Sơn”, xem đây là một định hướng chiến lược trong phát triển của huyện.

Sát Hà Nội là Vĩnh Phúc, xa hơn  nữa là Phú Thọ, những nơi có các vùng bán sơn địa hoặc vùng núi có đủ điều kiện để phát triển công nghiệp. Khá nhiều địa phương ở Tây Bắc, Trung bộ, Đông Nam bộ... có đặc thù tương tự. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngại “gieo vốn” ở những khu vực này với lí do là hạ tầng giao thông không thuận lợi. Mặt khác, xa cảng, đường sắt dẫn tới chi phí vận chuyển (vốn cơ cấu vào giá thành sản phẩm) tăng lên. Trong cơn sốt thu hút đầu tư, nhiều địa phương chấp nhận chiều lòng nhà đầu tư bằng cách “chấm” qui hoạch vào khu vực đồng bằng.

Sự phát triển của đất nước không thể tính trong 5 năm hay 10 năm tới mà phải tính toán cho nhiều thế hệ sau này. Qui hoạch bất động sản công nghiệp sẽ hợp lí hơn nếu như các khu vực bán sơn địa được tận dụng.

Chắt chiu từng mảnh đất có ý nghĩa lớn khi hiện tình trạng an ninh lương thực trên thế giới và nông dân mất đất ở trong nước ngày càng phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết. Làm được điều này cũng có nghĩa là các địa phương và cả Chính phủ phải điều chỉnh tốt giữa vấn đề qui hoạch phát triển mang tầm chiến lược với lợi ích cục bộ của từng địa phương và đòi hỏi của  các nhà đầu tư. Một trong những giải pháp hữu hiệu nhất có lẽ là trước hết hãy ưu tiên phát triển hạ tầng giao thông, kho vận.