Quy bảo trì chung cư: Chủ đầu tư và điệp khúc chây ỳ

Quỹ bảo trì chung cư phải giao cho Ban quản trị tòa nhà quản lý, nhưng hiện nay, quy định này đang bị chính các chủ đầu tư "hát điệp khúc" chây ỳ...

Chây ỳ phí

Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7 quy định việc quỹ bảo trì chung cư phải giao cho Ban quản trị (BQT) tòa nhà quản lý. Đã 1 tháng trôi qua nhưng vẫn chưa có hướng dẫn khiến việc bàn giao phí này giậm chân tại chỗ.

Báo Tiền Phong đưa tin, tại tòa nhà Keangnam (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội), ông Nguyễn Văn Cẩn, Trưởng BQT tòa nhà, cho biết: “Mặc dù chúng tôi đã rất nhiều lần đấu tranh, thậm chí chính quyền địa phương cũng vào cuộc yêu cầu phía chủ đầu tư là Cty TNHH Keangnam Vina phải trả tiền phí bảo trì cho BQT nhưng chủ đầu tư khất lần không trả. Chúng tôi cứ nghĩ sau ngày 1/7 khi luật có hiệu lực và với chế tài bắt buộc thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả nhưng càng ngóng thì càng mất tăm”.

Theo ông Cẩn, tổng số tiền phí bảo trì tòa Keangnam khoảng 190 tỷ đồng. “Bộ Xây dựng nói là phong tỏa tài sản chủ đầu tư nếu không hoàn trả nhưng chủ đầu tư có hàng chục tài khoản biết họ phong tỏa tài khoản nào? Nếu chủ đầu tư vẫn biện hộ không có tiền thì sao? Bước cuối, chúng tôi sẽ kiện chủ đầu tư ra tòa”- ông Cẩn bức xúc rồi lại không giấu được lo lắng thổ lộ: “Tiền án phí không hề nhỏ, trong khi vai trò của BQT chung cư lại gần như “hữu danh vô thực”, cực kỳ mờ nhạt”.

Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, lúc này tại những khu chung cư tranh chấp về phí bảo trì đã tạm thu lên tới hàng trăm tỷ đồng như: The Manor (Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội), Saigon Pearl (Bình Thạch, TPHCM), 4S Riverside (Thủ Đức, TPHCM), đáp số chung là tất cả đều đang có số tiền nợ phí cao và đại diện các chủ đầu tư đều loanh quanh biện giải. Thậm chí, đại diện BQT tòa The Light (Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội) còn cho biết, chủ đầu tư nói chưa có hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sửa đổi) nên chưa bàn giao phí bảo trì cho BQT.

Phân tích nguyên nhân chây ỳ này, luật sư Bùi Quang Hưng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) chỉ ra: Thị trường bất động sản thời gian qua đóng băng nên nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ bàn giao tiền bảo trì chung cư cho BQT. Trong khi đó, tư cách pháp nhân của BQT tòa nhà chưa có nên việc kiện cáo rất phức tạp.

Phải có chế tài cụ thể

Thông tin trên báo Pháp luật TP.HCM, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết để giải quyết rốt ráo các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung-riêng; chủ đầu tư chậm thành lập ban quản trị (BQT) nhà chung cư, không bàn giao phí bảo trì 2% cho BQT..., Chính phủ và Bộ Xây dựng cần sớm ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014, trong đó cần quy định cụ thể mức chế tài các vi phạm.

“Luật Nhà ở 2005 chỉ có bốn điều quy định về nhà chung cư nhưng đến Luật Nhà ở 2014 đã có một chương riêng với 19 điều. Tuy nhiên, 19 điều này vẫn còn rất cơ bản, vì vậy Chính phủ cần có nghị định hướng dẫn chi tiết để các đơn vị quản lý vận hành. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cần thay thế các thông tư trước đây liên quan đến quản lý nhà chung cư (như Thông tư 14, 37, 02…). Các thông tư này hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 nhưng nay đã có Luật Nhà ở mới, do vậy cần thay thế các thông tư này” - ông Hùng nói.

Cũng theo ông Hùng, Bộ Xây dựng nên sớm ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để thay thế Quyết định 08/2008. Có vậy mới giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Với những tranh chấp liên quan các bên (BQT, cư dân và chủ đầu tư), mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra dự thảo Thông tư quy định khá chặt chẽ về tổ chức BQT chung cư. Theo đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), BQT sẽ là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. BQT hoạt động theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần, tuân theo quy chế do hội nghị nhà chung cư thông qua. Các thành viên BQT phải có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật...

Theo dự thảo, mọi quyết định của BQT không được vượt quá quyền hạn quy định. Trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân BQT phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường. BQT không được ký hợp đồng thuê lao động, không được thành lập các bộ phận trực thuộc... “Nếu BQT hoặc thành viên BQT vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế chi tiêu tài chính có thể bị bãi miễn tùy theo mức độ vi phạm. Thậm chí nếu các hành vi vi phạm thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì cư dân nhà chung cư thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”, đại diện cục này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết, các quy định về BQT nhà chung cư hiện nay vẫn còn rắc rối, phức tạp khiến ít người muốn tham gia. Ngoài ra, theo ông Châu, vấn đề thù lao cho các thành viên BQT hiện chỉ bằng 1,5 mức lương tối thiểu nên chưa khích lệ được họ.

Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc miền Bắc cũng đề nghị cần quy định rõ ràng và minh bạch quyền hạn, trách nhiệm của BQT chung cư.