Phí bảo trì chung cư: Minh bạch cả việc quản lý và sử dụng

Tại nhiều dự án, phí bảo trì nhà chung cư đã trở thành chủ đề nóng gây tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên, từ ngày 10/12, kinh phí bảo trì nhà chung cư buộc phải giao cho Ban Quản trị tòa nhà và nếu dự án nào không thực hiện sẽ phải cưỡng chế.

Nội dung này đã được quy định cụ thể tại Nghị định 99 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Mối quan tâm lớn nhất của khách hàng là minh bạch việc quản lý và sử dụng nguồn kinh phí này.

Vụ việc đình đám xảy ra gần đây nhất là “cuộc chiến” giữa Ban quản trị tòa nhà Rainbow (Văn Quán – Hà Đông) với Chủ đầu tư là Công ty CP BIC Việt Nam. Việc bàn giao quỹ bảo trì 2% của dự án này ước trên 10 tỷ đồng đã tốn không ít giấy mực của giới truyền thông với hàng tá công văn, đơn thư gửi đi khắp nơi.

Phía Công ty BIC đồng ý bàn giao lại quỹ bảo trì 2% và đề xuất 2 phương án: Bàn giao cho quỹ bảo trì chung cư cho Ủy ban Nhân dân Phường hoặc Phòng Tài chính Ủy ban Nhân dân Quận để các cơ quan này tiến hành bàn giao lại cho Ban Quản trị nhà chung cư. Phương án thứ 2 Công ty BIC yêu cầu là Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc mở tài khoản đồng sở hữu bao gồm Trưởng ban quản trị và Phó ban quản trị là người của chủ đầu tư thì BIC sẽ thực hiện bàn giao quỹ vào tài khoản này. Phía BIC viện dẫn lý do việc bàn giao quỹ chung cư thời gian qua còn tồn tại nhiều bất cập tiềm ẩn gây rủi ro cho chủ đầu tư và cư dân ký hợp đồng mua căn hộ.

Theo ông Bùi Thành Hưng – Trưởng Ban Quản trị nhà chung cư Railbowl, phía BIC không hợp tác với Ban quản trị. Mặc dù Ban quản trị đã có công văn gửi Sở Xây dựng, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội và các đơn vì này cũng có hướng dẫn giải quyết nhưng BIC lại cố tình chọn cách “chả giống ai”. Theo đó, BIC mời các hộ dân có hợp đồng mua bán căn hộ tới và trả lại số tiền bảo trì cho các khách hàng tự quản lý. Đây cũng là điều chưa từng xảy ra với tất cả các dự án bất động sản, kể cả khi có tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng khi xảy ra “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt."

Đại diện Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định không phải đến bây giờ mới có quy định về việc quản lý quỹ bảo trì chung cư. Từ Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về Ban quản trị. Ban này được bầu ra từ hội nghị nhà chung cư, được sự công nhận của chính quyền địa phương và hoạt động theo quy chế cụ thể.

Ngay như Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định rõ chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban này được bầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, từ đó đến nay, mỗi dự án vẫn quản lý quỹ này theo một kiểu.

Mới đây, khi Nghị định 99 được ban hành, nhiều chủ đầu tư mới gấp rút chuẩn bị bàn giao quỹ bảo trì, thay cho việc mặc nhiên “giữ hộ” như trước đây. Dự án 310 Minh Khai của Vinaconex 3 đi vào hoạt động được khoảng 3 năm và Ban quản trị tòa nhà thành lập được gần 1 năm cũng đang rốt ráo chuẩn bị cho công tác này. Tuy nhiên, trên thực tế triển khai thì vẫn còn điểm vướng.

Đơn cử như việc nhiều hộ dân trong tòa nhà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp nốt 5% giá trị căn hộ thì cũng không thể buộc chủ đầu tư giao lại quỹ 2% của cả dự án cho Ban quản trị. Ngay bản thân chủ đầu tư cũng muốn thu nốt khoản tiền này để quyết toán dứt điểm công trình. Bởi vậy, sát thời điểm Nghị định có hiệu lực, Vinaconex 3 buộc phải có động thái quyết liệt như cắt điện, nước với các căn hộ chưa nộp nốt tiền để cân đối, tách khoản bảo trì 2% bàn giao về cho Ban quản trị.

Đến thời điểm này, một số chủ đầu tư bày tỏ quan điểm sẵn sàng bàn giao quỹ bảo trì nhưng bản thân người dân cũng chưa hết lo lắng. Chị Nguyễn Hương đang sống tại một chung cư ở quận Hai Bà Trưng chia sẻ: Đành rằng Ban quản trị là do dân bầu nhưng giá trị của từng căn hộ, tức là tài sản của thành viên này vẫn là rất nhỏ so với số tiền quỹ bảo trì mà họ được thay mặt các khách hàng mua nhà giữ.

Mặc dù quỹ này sẽ được gửi vào tài khoản do một số thành viên Ban quản trị đồng sở hữu nhưng chắc gì họ đã gắn bó (sinh sống) tại chung cư này lâu dài và có thể chuyển đi bất kỳ lúc nào. Đó là chưa kể khi chuyện xấu nhất xảy ra là họ qua đời đột ngột thì phần đứng tên trong sổ tiết kiệm tại tài khoản đồng sở hữu liệu có bị tranh chấp hay phải qua rất nhiều xác nhận về thừa kế khác thì mới rút lại được khoản tiền này. Đây là điều nên tính đến, chị Hương nhận xét.

Chung quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định việc giao cho Ban quản trị quản lý là đúng nhưng cũng cần tránh những rủi ro như có thành viên trong Ban quản trị bán chung cư rồi ôm quỹ này bỏ trốn. Chưa hết, có những Ban quản trị cũng trục lợi ngay trên khoản phí này – ông Đực cảnh báo.

Còn ở góc độ khác, ông Huy Hoàng cũng là người đang sống tại chung cư cho rằng để quản lý quỹ này cũng cần có chuyên môn nghiệp vụ chứ phần lớn Ban quản trị hiện nay chả khác gì kiểu tổ dân phố, mấy ông bà về hưu xung phong đảm nhận. Đơn giản như việc chọn đơn vị quản lý dịch vụ vận hành như thế nào, thời điểm cần duy tu sửa chữa, giải quyết các vấn đề phát sinh chứ không chỉ đấu tranh để được giữ quỹ, giữ tiền nhưng dịch vụ kém, dự án xuống cấp, đó là chưa kể còn thâm hụt ngân sách do quản lý kém.

Như vậy, việc đấu tranh xem ai giữ khoản phí này không quan trọng bằng việc hạch toán minh bạch khoản phí này để các bên cùng có lợi. Từ ngày 10/12, chủ đầu tư nào cố tình “chây ì” khoản tiền phí bảo trì này sẽ bị cưỡng chế.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định với những điều khoản quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì 2% phí bảo trì chung cư sẽ không dễ bốc hơi, tiền phí bảo trì cũng không dễ rút ra hay chiếm dụng bởi khoản này khi chưa được bàn giao cho Ban quản trị thì sẽ được gửi vào tài khoản phong tỏa.

Sau khi Ban quản trị nhà chung cư có đủ tư cách thì số tiền này sẽ được chuyển sang tài khoản của Ban quản trị. Tiền chỉ được rút khi có đủ chữ ký của tất cả các thành viên của Ban quản trị. Nhiều luật sư cho rằng, quy định này rất cần thiết để giải quyết dứt điểm các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ở các khu nhà chung cư hiện nay.