Bán nhà, đất: Nộp thuế theo giá nào?

Miễn thuế TNCN đối với người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Để giải đáp thắc mắc cho người dân về tiền sử dụng đất (TSDĐ) và các khoản thuế liên quan theo Luật Đất đai 2013, ngày 17-12, báo Pháp Luật TP.HCM đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến về nội dung trên. Xung quanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chuyên gia đã giải đáp các khoản tiền mà Nhà nước sẽ thu, người dân có được ghi nợ TSDĐ; trường hợp nào được miễn, giảm thuế và trước bạ đất; mua bán nhà, đất thì các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ ra sao…

Thu trước bạ theo giá bán hay giá nhà nước?

Bạn đọc Phương Khanh (Long An) thắc mắc: Khi mua bán đất, tiền thuế và lệ phí trước bạ sẽ được Nhà nước thu theo giá mua bán hay theo giá của Nhà nước?

Luật gia Nguyễn Thái Sơn (nguyên Trưởng phòng Thuế TNCN Cục Thuế TP.HCM, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn) trả lời: Căn cứ Thông tư số 34/2013 của Bộ Tài chính thì cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành để tính lệ phí trước bạ. Trường hợp nếu giá ghi trên hóa đơn cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo giá hóa đơn. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

“Nghe nói có hai cách thu thuế bán đất là 2% trên giá bán và 25% chênh lệch giữa giá bán với giá mua nhưng việc xuất trình giấy tờ để nộp 25% thì rất khó khăn. Người dân có quyền chọn cách nộp thuế không?” - bạn đọc Mai Anh (Tiền Giang) hỏi.

Luật gia Nguyễn Thái Sơn trả lời: Căn cứ Luật số 71/2014/QH 13 về sửa đổi Luật Thuế TNCN thì kể từ 1-1-2015 chỉ còn một cách thu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = 2% trên giá bán.

Luật gia Nguyễn Thái Sơn lưu ý: Người có hoạt động chuyển nhượng nhà, đất thì phải nộp thuế TNCN bằng 2% giá trị chuyển nhượng bất kể người đó có lãi nhiều hay ít, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế.

Ba điều kiện để miễn thuế bán nhà duy nhất

Luật gia Nguyễn Thái Sơn cũng lưu ý bạn đọc về việc miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất. Theo Điều 3 Thông tư số 111 ngày 15-8-2013 của Bộ Tài chính, để được miễn thuế TNCN khi bán một căn nhà duy nhất, chủ nhà phải hội đủ ba điều kiện:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Ghi nợ tiền sử dụng đất, trả dần tối đa năm năm

Bạn đọc Phạm Thị Bé Tư (Bình Chánh, TP.HCM) lo lắng hỏi: “Tôi sắp tới ngày hẹn nhận thông báo thuế cho miếng đất của mình. Nếu tôi không có đủ tiền nộp thì tôi có được ghi nợ 50% tiền sử dụng đất hay không?”

Luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn Luật sư TP.HCM) trả lời: Theo khoản 4 Điều 14 Nghị định 45/2014 (về thu TSDĐ thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% TSDĐ theo thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% TSDĐ còn lại. Quá thời hạn trên mà chưa nộp đủ số tiền theo thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế. Nếu không đủ tiền nộp TSDĐ thì người sử dụng đất có quyền làm đơn ghi nợ và được quyền trả nợ dần trong thời hạn tối đa năm năm.

Ngoài ra, tại Điều 16 Nghị định 45 quy định sau năm năm (kể từ ngày ghi nợ) mà chưa trả hết nợ TSDĐ thì người sử dụng đất phải nộp TSDĐ còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào TSDĐ phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số TSDĐ trả nợ trước hạn.