Ông Nguyễn Trần Nam: Nhà giá rẻ cần có thêm gói tín dụng riêng

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tán thành với việc Chính phủ quản lý chặt chẽ nguồn tín dụng với nhà cao cấp nhưng cần có các gói cho vay đối với nhà giá rẻ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định thị trường năm 2016 bên cạnh những tín hiệu tích cực về thanh khoản còn giảm đáng kể tranh chấp, kiện cáo giữa bên mua và bán.

* Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản 2016?

- Sau thời gian khủng hoảng sâu bắt đầu từ năm 2011 kéo dài đến 2013, từ 2014 trở lại đây, thị trường có sự phát triển đáng ghi nhận. Trong năm 2016, thị trường vẫn giữ được nhịp độ phát triển như năm 2015. Sự tăng trưởng, phát triển thể hiện ở những đặc tính như giao dịch tiếp tục giữ được ở mức khả quan, phân khúc nhà cao cấp chiếm khoảng 39% làm giá trị giao dịch trung bình tăng lên, đồng thời thị trường cũng thu hút, quan tâm lớn của nhà đầu tư. Cùng với đó, số lượng các dự án tái khởi động nhiều với quy mô lớn sau thời gian lắng đọng. Dự án mới cũng xuất hiện khiến số lượng sản phẩm ra mắt chào bán lớn.

Một số luật được điều chỉnh, cơ chế chính sách, sự rút kinh nghiệm của đợt khủng hoảng nên hầu hết dự án đúng tiến độ. Chất lượng, tiến độ giao nhà đảm bảo hơn nên giảm hẳn tình trạng tranh chấp giữa người mua và bên bán. Dòng tiền từ các ngân hàng, doanh nghiệp FDI, kiều hối, người dân đổ vào bất động sản được duy trì. Bên cạnh đó, dư nợ về bất động sản vẫn nằm trong ngưỡng an toàn.

* Tuy nhiên thị trường có lẽ cũng vẫn còn những bất cập, ông nhận định gì về điều này?

-Điểm bất cập của năm 2016 là cơ cấu hàng hóa lệch lạc, nếu không nhìn ra và kịp thời điều chỉnh thì khả năng sẽ dễ đi vào vết xe cũ gây ra khủng hoảng như vài năm trước. Trong khi đó, dù nhu cầu nhiều song nhà ở xã hội, thương mại giá rẻ gần như chỉ chiếm khoảng 10% .

* Một số ý kiến vẫn lo ngại về tình trạng khủng hoảng thừa trên thị trường bất động sản. Quan điểm của ông thế nào?

-Cầu bất động sản ở Việt Nam rất lớn. Với hơn 90 triệu dân, trung bình diện tích nhà ở hiện đạt khoảng 22m2 một người và mục tiêu đặt ra con số này phải tăng lên theo lộ trình nên nhu cầu nhà ở rất lớn, nên không lo ngại việc khủng hoảng thừa, chỉ thừa hàng hóa ở phân khúc cao cấp.

Câu chuyện là làm sao phải xác định đúng cơ cấu hàng hóa. Gần đây, tín hiệu các đại gia tham gia dự án giá rẻ, mỗi năm tung ra thị trường khoảng 40.000-50.000 căn hộ là rất tốt vì 70-80% nhu cầu ở phân khúc này.

* Chính phủ đang quan tâm phát triển thị trường bất động sản nhưng cũng siết chặt tín dụng với thị trường. Ông đánh giá ra sao về điều này?

-Vấn đề vốn triển khai dự án chủ yếu là vốn tín dụng và huy động từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tôi tán thành với việc quản lý chặt chẽ nguồn tín dụng với nhà cao cấp nhưng chúng ta lại cần có các gói cho nhà giá rẻ. Hiện nay tỷ trọng tín dụng chung vẫn an toàn, dưới 10%, tuy nhiên lại tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, như vậy lại không an toàn. Do đó, tôi cho rằng việc điều chỉnh là cần thiết để phân tán độ rủi ro.

* Bên cạnh tín dụng từ các ngân hàng, ông từng nhắc tới huy động vốn cho bất động sản thông qua các quỹ. Ông có thể giải thích kỹ hơn về mô hình này?

-Hình thức này đã xuất hiện gần 100 năm nay ở các quốc gia phát triển. Tại Việt Nam, hiện đã hình thành một tầng lớp nhân dân giàu, khá, chi tiêu dư dật, trong đó chủ yếu họ gửi tiết kiệm. Kênh bất động sản thì về lâu dài là tài sản hiện hữu và nhiều nhà đầu tư vẫn muốn rót vốn vào.

Tuy nhiên, nếu mỗi người dân chỉ có 50 triệu đồng thì không đầu tư được. Khi đó, Chính phủ, bộ ngành sẽ đứng ra đại diện đầu tư, hình thành khung pháp lý rõ ràng. Điều an toàn là quỹ này chỉ có 10% được đầu tư vào dự án đang triển khai, còn 90% là đầu tư vào dự án đã hình thành để cho thuê, sinh lời. Đây là kênh dẫn vốn rất tốt. Ở Việt Nam, hiện có một số quỹ đã và đang hoạt động. Trong năm 2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có báo cáo với Bộ Xây dựng, Chính phủ để hình thành một số quỹ đầu tư.

* Để không xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản dẫn tới khủng hoảng như vài năm trước, theo ông, những năm tới Chính phủ cần tập trung vào những vấn đề gì?

- Nguy cơ bong bóng bất động sản là vẫn có, nhưng thông qua các cuộc họp, bộ ban ngành đánh giá thì có vẻ Chính phủ đã nhìn ra vấn đề. Tôi cho rằng, để tránh diễn biến xấu thì cần xây dựng quy hoạch về thời gian chứ không có quy hoạch về không gian. Các UBND tỉnh, thành phố phải xây dựng chương trình mỗi năm đưa bao nhiêu ha đất vào dự án. Xây dựng quy hoạch là phải theo nguyên tắc vết dầu loang, từ trong ra, dân ở đến đâu thì xây dựng khu đô thị đến đó. Theo đó, ví dụ Hà Nội xây dựng mỗi năm khoảng 6 triệu m2 nhà ở là hợp lý, người mua cũng mua được mà bên bán cũng bán được, không bị dở dang dự án, người dân vẫn có lượng dư nhất định để lựa chọn. Nếu làm được như vậy thì thị trường sẽ ổn định và bền vững hơn.

* Ông đánh giá như thế nào về tình hình thị trường bất động sản năm 2017?

-Tôi vẫn đánh giá lạc quan về tình hình kinh tế nói chung, bao gồm thị trường bất động sản. Trong đó, phân khúc nhà giá rẻ sẽ có những chuyển biến vượt bậc và trở thành điểm sáng trên thị trường. Các phân khúc khác vẫn tốt nhưng có thể thanh khoản sẽ chậm hơn.