Chậm thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư: Hậu quả của sự độc quyền

Theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị (BQT) tòa nhà.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, tiến độ thành lập BQT các tòa nhà chung cư, đặc biệt là các dự án tái định cư (TĐC) vẫn rất chậm.

Chậm do… quản lý quá nhiều?

Lý giải về việc chậm thành lập các BQT tòa nhà chung cư TĐC, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, nguyên nhân là do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư TĐC chưa nhận thức được rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc phải tham gia tổ chức hội nghị thành lập BQT. Nhiều người còn cho rằng, việc thành lập BQT là để dồn trách nhiệm quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư cho người dân, sợ phải đóng nhiều phí. Bên cạnh đó, các quy định trước đây không quy được trách nhiệm cụ thể của các đơn vị được giao quản lý vận hành của nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư, các cấp chính quyền trong công tác quản lý vận hành. Chưa có chế tài xử lý về chậm thành lập BQT, chế tài cưỡng chế việc chậm bàn giao quỹ 2%...

Tuy nhiên, theo một số người dân sinh sống tại các tòa nhà TĐC, để xảy ra tình trạng trên có phần trách nhiệm không nhỏ của các đơn vị quản lý. "Nhiều hội nghị, các đơn vị có liên quan đã mời đại diện đơn vị quản lý xuống tham gia nhưng đơn vị quản lý không đến khiến hội nghị không thành công" - một người dân cho biết.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Minh - Phó Giám đốc Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội thừa nhận, việc thành lập BQT tòa nhà chung cư hiện rất chậm. Và nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do đơn vị đang phải quản lý... quá nhiều. Bên cạnh đó, tại một số tòa nhà, người dân yêu cầu phải sửa chữa lại tòa nhà như mới rồi mới chịu thành lập BQT. Tuy nhiên, hầu hết các nhà chung cư TĐC do đơn vị quản lý đã được bàn giao trước khi có Luật Nhà ở, nên nhiều nhà không có quỹ 2%, hoặc có nhưng đã sử dụng hết... khiến tiến độ thành lập các ban BQT nhà chung cư rất chậm.

Phá thế độc quyền

Thực tế cho thấy, nguyên nhân khiến tiến độ thành lập các BQT tòa nhà chung cư TĐC chậm, ngoài việc quỹ 2% của một số tòa nhà hiện đã hết hoặc còn rất ít; nhiều tòa nhà được xây dựng từ lâu hiện đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân cũng như các quy định về đảm bảo an sinh xã hội, phòng chống cháy nổ… thì thái độ làm việc của các đơn vị chức năng cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Đơn cử như việc chậm bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng tại các khu chung cư TĐC. Theo đại diện Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, Công ty chỉ là đơn vị vận hành tòa nhà, là người trông nhà, chỉ báo cáo, còn quyền quyết định là của Sở Xây dựng. Trong khi đó, trả lời về vấn đề này, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, đây là trách nhiệm của đơn vị quản lý, đơn vị không lập danh sách báo cáo thì Sở cũng không biết đường nào mà xử lý.

Theo ông Nguyễn Lê Hoàng – Phó Chủ tịch UBND quận Tây Hồ, để thành lập được các BQT tòa nhà chung cư TĐC thì phải có sự phối hợp, sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương và đơn vị quản lý nhà. Ngoài ra, cần có cơ chế chính sách cho các thành viên trong BQT. Bởi, thực tế cho thấy, tại nhiều BQT có nhiều người chỉ làm được một năm rồi nghỉ vì những bất cập, dị nghị trong việc sử dụng, chi tiêu quỹ bảo trì. Bên cạnh đó, các đơn vị tham gia duy trì, bảo trì cùng BQT cần khẩn trương vào cuộc sửa chữa những hỏng hóc của các hạng mục trong tòa nhà… để đảm bảo cuộc sống của người dân.

Trước lý giải của Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội về việc chậm thành lập các BQT do phải quản lý quá nhiều, đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội Bùi Huyền Mai cho rằng, nếu vì quản lý nhiều mà chậm thành lập các BQT thì đơn vị có tính đến việc sẽ trả lại bớt các tòa nhà cho TP, để TP giao cho các đơn vị khác quản lý hay không? Về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là việc làm rất cần thiết nhằm nâng chất lượng quản lý nhà TĐC.

Phải có tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm

Liên quan đến những bất cập trong công tác quản lý vận hành nhà TĐC, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Văn bản 7273/UBND-ĐT về việc tăng cường quản lý, hạn chế, khắc phục tồn tại, yếu kém, nâng cao chất lượng công tác quản lý, vận hành nhà chung cư TĐC trên địa bàn TP. Theo đó, UBND TP giao Sở Xây dựng chủ trì cùng các Sở: Tài chính, KH&ĐT, Ban Chỉ đạo GPMB TP tổ chức rà soát toàn bộ các tòa nhà chung cư cao tầng TĐC do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách và phân ra thành các nhóm: Nhà có/không có quỹ bảo trì; nhà có/không có thang máy hoặc có nhưng vận hành không tốt; nhà có/không có diện tích công cộng dịch vụ; nhà có/không có/có nhưng còn thiếu diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng; nhà có/không có hồ sơ hoàn công; nhà có hệ thống phòng cháy chữa cháy vận hành tốt hoặc vận hành không hiệu quả... Từ đó phân loại, nghiên cứu, đề xuất phương án quản lý, vận hành phù hợp với từng nhóm theo hướng: chuyển giao quyền quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu Nhà nước) để các chủ sở hữu tự khai thác, hỗ trợ trang trải cho chi phí vận hành; Nhà nước (các công ty quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước) không trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà (trừ khi được BQT tòa nhà thuê theo hợp đồng dân sự); xem xét các giải pháp bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng; bàn giao hồ sơ hoàn công làm cơ sở để BQT tòa nhà tổ chức quản lý, vận hành...

Cùng với đó, UBND TP yêu cầu các đơn vị làm rõ các nguyên nhân dẫn đến việc chậm thành lập BQT nhà chung cư; đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thành lập các BQT nhà chung cư tại các tòa nhà chung cư; Nghiên cứu, đề xuất biện pháp xác định rõ ràng, cụ thể vai trò, trách nhiệm quản lý, sử dụng quỹ bảo trì của BQT nhà chung cư, đảm bảo việc sử dụng quỹ đúng mục đích, không thất thoát, tránh khiếu kiện... Đặc biệt, UBND TP yêu cầu nghiên cứu, đề xuất chính sách ngân sách TP hỗ trợ một lần quỹ bảo trì cho các chủ sở hữu căn hộ đối với nhà chung cư không có quỹ bảo trì xây dựng trước khi Nhà nước có quy định về thu phí bảo trì; quy định về mức hỗ trợ, dự toán tổng số tiền hỗ trợ; quy định về quản lý, sử dụng kinh phí hỗ trợ... để làm căn cứ bàn giao cho các hộ dân tự quản lý, vận hành, bảo trì tòa nhà; Tổ chức kiểm tra cụ thể các tòa nhà chưa có diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng; rà soát các diện tích công cộng, dịch vụ để bố trí diện tích nhà đất làm nhà sinh hoạt cộng đồng, báo cáo TP trước 20/1/2017.

Đánh giá về vấn đề này, đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội Trần Thị Quốc Khánh cho rằng, đây là việc làm rất cần thiết nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân TĐC. Tuy nhiên, bên cạnh việc khẩn trương khắc phục những tồn tại, hạn chế, các cơ quan chức năng cần phải thẳng thắn nhìn vào những tồn tại. Nếu sai do lỗi chủ quan của các cơ quan Nhà nước trong thực hiện pháp luật thì cần phải được xử lý nghiêm để tạo niềm tin cho người dân.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ năm 2001 đến nay, trên địa bàn TP đã có 173 tòa nhà chung cư TĐC với 15.210 căn hộ hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, 3 đơn vị được UBND TP giao quản lý, vận hành nhà chung cư TĐC là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (quản lý 147 tòa), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (18 tòa) và Ban Quản lý các công trình nhà ở và công sở (8 tòa) mới chỉ thành lập được 21 BQT tòa nhà chung cư. Trong đó, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã thành lập được 19 BQT tòa nhà.

Để thành lập được BQT, chính quyền các địa phương cần phải làm việc với các đơn vị quản lý nhà để rà soát từng hạng mục của từng tòa nhà để đưa ra những đánh giá, phương án khắc phục cụ thể. Cùng với đó, phải rà soát lại việc sử dụng nguồn phí 2% từ đó đưa ra những lời giải thích thỏa đáng, cụ thể để trả lời những thắc mắc của người dân.

Ông Nguyễn Lê Hoàng - Phó Chủ tịch UBND quận Tây Hồ