Năm 2017 - lệch pha cung cầu sẽ giảm

Sau khi bùng nổ năm 2015, năm 2016 thị trường vẫn phát triển nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu giữa phân khúc bất động sản cao cấp và phân khúc nhà ở vừa túi tiền có dấu hiệu tăng lên.

Nghịch lý

Theo báo cáo tổng kết năm 2016 vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực. Tuy nhiên, thị trường đã xuất hiện những rung lắc, cần có những điều chỉnh kịp thời từ cả các chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước để tiếp tục giữ vững quỹ đạo phát triển.

Về cơ cấu sản phẩm hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn về nguồn cung, rất nhiều dự án cao cấp – hạng sang, các dự án du lịch nghỉ dưỡng, và có dấu hiệu cung vượt cầu.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền đang có nguồn cầu rất lớn, nhất là các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng thì đang khan hiếm trên thị trường.

“Thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích, năm 2014, căn hộ giá cao và giá trung bình chiếm 73% và giá thấp chiếm 27%. Năm 2015 thì căn hộ giá cao và trung bình chiếm 75 %, còn giá thấp chiếm 25%.

Sang năm 2016, căn hộ giá cao và trung bình chiếm 80%, căn hộ giá thấp chiếm 20% còn lại. Như vậy, tại TP.HCM nhóm căn hộ giá rẻ luôn chiếm tỷ trọng khoảng trên 20%, căn hộ giá cao và trung bình chiếm tỷ trọng dưới 80%.

Sự chuyển hướng của các “ông lớn”

Trước xu hướng lệch pha cung - cầu như hiện nay, một số “ông lớn” trong  giới bất động sản đã có cái nhìn khác và dần chuyển hướng sang phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ, vừa túi tiền, có giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Đơn cử, vừa rồi Vingroup đã công bố sẽ đồng loạt làm nhà giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn ở nhiều tỉnh, thành phố lớn với quy mô lên tới 200.000 - 300.000 căn trong vòng 5 năm tới. Bên cạnh đó, đã có nhiều doanh nghiệp khác cũng nhập cuộc như, Keppel Land sẽ phát triển loại hình nhà ở giá rẻ tại một số địa điểm không quá xa trung tâm thành phố. Tại khu Đông TP.HCM, Himlam Land với kế hoạch phát triển 2.000 căn hộ và 1.240 căn hộ tại dự án Ehome S sẽ được Nam Long triển khai trong thời gian tới.

Đứng trước sự chuyển hướng của nhiều “đại gia” vào phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền như hiện nay, một số chuyên gia nhận định, hiện tượng lệch pha cung – cầu sẽ được cải thiện.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho rằng: “Trong năm 2017, phân khúc trung cấp, nhà ở giá rẻ sẽ thực sự bùng nổ”. Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu dự báo, thị trường bất động sản năm 2017 sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này cũng gặp không ít khó khăn như khan hiếm về quỹ đất, cơ sở hạ tầng kết nối giao thông chưa đáp ứng…

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land giãi bày: “Không phải chúng tôi không muốn đầu tư vào phân khúc này, mà gần như không có quỹ đất để phát triển dòng sản phẩm giá thấp. Các doanh nghiệp đều biết làm nhà giá rẻ thanh khoản rất tốt, nhưng không thể lấy một quỹ đất ở trong trung tâm thành phố làm nhà giá thấp được”.

Với những quỹ đất ở xa trung tâm, tầm bán kính từ 15 - 20 km thì kết nối hạ tầng giao thông nhiều nơi không đáp ứng được. “Chúng tôi không thể đầu tư nguyên một tuyến đường để dẫn vào dự án của mình rồi bán với giá rẻ được”, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ.

Đồng quan điểm, là một đơn vị nổi tiếng với dòng sản phẩm nhà vừa túi tiền, đại diện Công ty Nam Long đánh giá tiềm năng nhà ở giá rẻ tại thị trường Việt Nam là không giới hạn. Nhưng khó khăn trong việc đầu tư nhà giá rẻ là khó tích lũy quỹ đất phù hợp cho việc phát triển dòng sản phẩm này, vị trí kế nối giao thông thuận lợi, khoảng cách không quá xa trung tâm.

Chia sẻ kinh nghiệm làm nhà phân khúc này, đại diện Công ty Nam Long cho rằng, phải kiểm soát tối ưu đầu vào: các loại chi phí như từ thiết kế, thi công, quản lý giảm sát, vận hành…, bởi đầu ra của dòng sản phẩm này thường được xác lập với biên độ dao động rất thấp.

Như vậy, để giúp tái cân bằng và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay, rất cần sự quan tâm tái cơ cấu đầu tư của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần phải đưa ra các chính sách ưu đãi dài hạn, hỗ trợ doanh nghiệp trong việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu thực của đa số bộ phận người dân hiện nay.