Nỗi lo phá giá, dư cung

Thị trường BĐS mới có những tín hiệu phục hồi trong năm 2014 và những tháng đầu năm 2015 khi tính thanh khoản tăng cao. Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS bắt đầu lo lắng khi hàng loạt dự án mới xuất hiện, trong đó một số dự án có dấu hiệu phá giá.

Đại hạ giá

Theo kế hoạch, ngày 29-3 tới, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) sẽ chính thức công bố và khai trương nhà mẫu dự án Jamona Apartment (đường Đào Trí, quận 7). Jamona Apartment có quy mô khoảng 1.200 căn hộ, đây là dự án thành phần thuộc dự án Jamona City do Sacomreal làm chủ đầu tư.

Ông Phạm Nhật Vinh, Tổng giám đốc Sacomreal, cho biết giá bán dự kiến khoảng trên dưới 15 triệu đồng/m2, giá căn hộ từ 636 triệu đồng/căn. Đây được xem là giá “gây sốc” cho phân khúc căn hộ thuộc khu vực lân cận. Bởi hiện nay giá bán của dự án The Everich 2 (đối diện với Jamona City) do CTCP Phát Đạt làm chủ đầu tư được ra bán từ 23 triệu đồng/m2.

Chưa nói đến chất lượng căn hộ, chỉ nói đến những tiện ích nội khu, mật độ xây dựng… Jamona Apartment cũng chẳng thua kém gì The Everich 2. Hàng loạt dự án căn hộ trong khu vực quận 7 cũng đều giao dịch trên dưới 20 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giao dịch lên đến gần 30 triệu đồng/m2. Đây được xem là tín hiệu vui cho người mua nhà, nhưng cũng tạo ra cho cái khó cho nhiều doanh nghiệp có dự án đang triển khai ở những khu vực lân cận, nhất là những dự án đang triển khai công tác bán hàng.

Ông Vinh cho biết nhà ở thuộc phân khúc trung bình luôn trong tình trạng cầu vượt cung, thời gian qua nhiều doanh nghiệp cũng tập trung tăng nguồn cung phân khúc này. Tuy nhiên số lượng người có nhu cầu tiếp cận và sở hữu vẫn còn rất khiêm tốn. Nguyên nhân là giá vẫn còn dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn, do đó Sacomreal muốn đột phá về giá, trở thành sự lựa chọn hàng đầu nếu người thu nhập thấp  muốn mua căn hộ.

Còn nhớ cách đây 4 năm về trước khi bầu Đức tuyên bố bán “đại hạ giá” căn hộ (chủ yếu khu vực quận 7, Nhà Bè) với mức giảm 30-40% so với trước đó khiến nhiều doanh nghiệp mệt mỏi, tìm cách thay đổi chiến lược kinh doanh, xây dựng giá bán. Việc ngay khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, Sacomreal công bố dự án mới, giá bán như nói trên chắc hẳn cục diện thị trường ít nhiều sẽ bị tác động.

Nguồn cung tăng mạnh

Ngay trong những ngày khai trương sau kỳ nghỉ tết, nhiều doanh nghiệp đã đạt được những kết quả bán hàng rất tốt. Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Himlamland, cho biết sau 2 ngày khai trương đã có hơn 20 giao dịch thành công tại 2 dự án Him Lam Chợ Lớn (quận 6) và Him Lam Riverside (quận 7). Một số doanh nghiệp khác ở phân khúc căn hộ như Hưng Thịnh, An Gia Hưng, Novaland… giao dịch đầu năm cũng khá tốt.

Ở phân khúc đất nền, ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc CTCP Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết những ngày đầu năm đã có hàng trăm lượt khách tham quan và ký kết hợp đồng tại dự án JIC@Vsip (Bình Dương). Ông Tôn Thất Khiêm, Phó Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Kim Oanh, cho biết năm 2015 công ty làm chủ đầu tư và hợp tác đầu tư nhiều dự án quy mô lên đến gần 500ha.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, trong 7 năm BĐS khủng hoảng, thời điểm nguồn cung căn hộ tại TPHCM lên đỉnh điểm là năm 2010 với 21.000 sản phẩm được tung ra thị trường. 3 năm sau đó, nguồn cung sụt giảm xuống còn một nửa hoặc chỉ bằng 1/3.

Năm 2014, nguồn cung đã đột ngột tăng mạnh trở lại, toàn TP ước tính có 15.000 căn hộ được chào bán dàn trải nhiều khu vực. Trong 12 tháng qua nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng lên cao, chủ yếu là phân khúc căn hộ trung bình. Năm 2014 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của BĐS cao cấp. Từ năm 2010-2013, căn hộ bình dân chiếm lĩnh thị trường. Năm 2013 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường nhiều hơn và lượng giao dịch thành công đã tăng. Tồn kho (nguồn hàng chính thức mở bán trên thị trường) đang trong xu hướng giảm nhưng vẫn chưa đáng kể.

Hiện TPHCM còn tồn đọng 16.000 căn nhà chung cư, con số này bao gồm cả các dự án chào bán trong năm 2014. Thời gian qua bên cạnh những dự án đắp mền trước đó đang hồi sinh đã có hàng loạt dự án mới xuất hiện ra thị trường tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường trong năm 2015 và những năm tiếp theo. Và ngay trong những ngày đầu năm cũng đã xuất hiện tình trạng “cá bé nuốt cá lớn” khi có một đại gia xây dựng, hoàn thiện hàng chục ngàn căn hộ trên địa bàn TPHCM nhưng không thu tiền về được buộc phải bán những dự án còn lại cho một doanh nghiệp cấp dưới để có tiền trang trải.