Những quy định thiếu khả thi về đất đai

Ngày 29-2, Báo SGGP có bài: “Chủ đầu tư làm chưa đến nơi đến chốn, người dân gánh chịu!”, phản ánh nhiều chủ đầu tư chậm làm hạ tầng khu dân cư nhưng chính quyền địa phương lại chế tài người dân thông qua việc “treo” giấy chủ quyền nhà. Sau bài báo này, nhiều bạn đọc đã gọi điện, gởi thư đến báo phản ánh thêm nhiều bất hợp lý khác trong lĩnh vực quản lý đất đai, khiến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng…

Nhiều cư dân ở ngoại thành than thở rằng có đất, có nhà muốn bán, chuyển nhượng quá khó khăn. Mỗi lần chuyển nhượng nhà đất, không phân biệt đây là tài sản riêng hay tài sản đồng thừa kế, chính quyền địa phương đều buộc chủ đất phải có được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình thì mới được thực hiện giao dịch.

Khi người dân thắc mắc, chính quyền địa phương trả lời: “Không phải cán bộ địa phương làm khó dân, nhưng theo khoản 2 Điều 146 Nghị định 181 (ngày 29-10-2004) có quy định như vậy thì người dân phải thực hiện cho đúng”.

Ông Sáu Hải (ấp 2 xã Bình Lợi huyện Bình Chánh) bức xúc: “Các con tôi đang làm kỹ sư, đứa công tác ở tận miền Trung, một số đứa khác làm tại miền Bắc nên mỗi lần bán đất phải triệu tập các con về ký giấy, làm thủ tục chuyển nhượng đất rất khổ.

Theo ông Hải, đất đai, nhà cửa do ông tạo lập nên nhưng khi muốn chuyển nhượng lại phải “được” sự đồng ý của các con quả là vô lý! “Quy định này đặt các con tôi ngang quyền trong việc định đoạt tài sản do tôi làm ra là không đúng”, ông Hải nói. Đó là chưa kể, một số gia đình có con quậy phá, không hiếu thảo, thường đưa ra nhiều yêu sách buộc cha mẹ thực hiện mới ký giấy thuận cho cha mẹ sang nhượng đất, nhà.

Cũng trong Nghị định 181 này, nhằm hạn chế việc đầu cơ, bỏ hoang đất đai gây lãng phí nguồn tài nguyên quốc gia, tại khoản 3 Điều 103 quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước”.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quy định này không có tác dụng mà lại đẻ ra thêm một “công đoạn” thủ tục hành chính cho người dân trước khi chuyển nhượng. Nông dân muốn sang nhượng đất buộc phải làm một thủ tục gián tiếp là chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất trồng cây ngắn ngày sang mục đích sử dụng đất thổ vườn, trồng cây lâu năm. Sau đó, người dân đối phó bằng cách đắp vài ụ trên ruộng, trồng vài cây xoài, cây dừa thì mới làm được thủ tục chuyển nhượng cho những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Thêm một quy định nữa “có cũng như không”. Đó là để tránh tình trạng nhà đầu tư dự án khu dân cư không có năng lực tài chính, buôn bán lòng vòng để hưởng chênh lệch, Nghị định 02/2006/NĐ-CP (ngày 5-1-2006) không cho phép chủ đầu tư sang nhượng dự án khi chưa làm xong hạ tầng.

Tuy nhiên, gần như quy định này không đạt được mục tiêu mà người làm chính sách mong muốn. Những nhà đầu tư “buôn nước bọt”, thiếu năng lực tài chính nhưng giỏi “chạy” thủ tục xin dự án đã lách quy định này bằng cách làm “hợp đồng chuyển nhượng dự án có điều kiện”. Với loại hợp đồng này, bên mua dự án sẽ góp vốn với chủ đầu tư dự án làm hạ tầng.

Thực chất, chủ dự án đã bán đứt dự án cho bên mua và bên mua tự làm hạ tầng và xây dựng các công trình công cộng. Cũng trong quy định này, để chống nạn đầu cơ nền đất dự án gây lãng phí nguồn tài nguyên quốc gia nên đã có quy định chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà rồi mới được phép bán cho khách hàng. Nhưng nhiều chủ đầu tư đã lách quy định này bằng cách lập “hợp đồng góp vốn làm dự án, xây nhà”. Thực chất, chủ đầu tư đã phân lô bán nền nhà ngay trên giấy ngay cả khi dự án chưa được giải tỏa đền bù.

Từ thực tế trên cho thấy, một số quy định hiện hành về đất đai còn thiếu tính khả thi, thậm chí bất hợp lý đã làm tăng thêm những thủ tục hành chính một cách không cần thiết, tăng chi phí xã hội và gây nhiều phiền hà cho người dân.