Những bất ổn từ một lĩnh vực “béo bở”

Đua nhau đầu tư vào bất động sản (BĐS) cho dù có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm hay không - đó là thực trạng đã và đang diễn ra.

Được xếp hạng là loại hàng hóa đặc biệt song giá bất động sản lại đang không thể kiểm soát được. Các chủ đầu tư đang thao túng thị trường với những chiêu lách luật, làm giá trong khi hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực này còn nhiều hạn chế.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ghi nhận trên thị trường BĐS nhiều năm qua cho thấy, giá BĐS, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Khảo sát của Bộ Xây dựng cho rằng, giá nhà ở hiện quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của kinh tế nước ta cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS, ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán của người dân. Theo kinh nghiệm của thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao. Có thể do giá đầu vào tăng, do khan hiếm... nhưng nguyên nhân quan trọng là do giá BĐS bị thả nổi. Tại các dự án, các chủ đầu tư thường tự quyết định giá. Cùng với đó, hiện tượng đầu tư theo phong trào cũng góp phần đẩy giá BĐS lên cao. Đó là chưa kể một số chủ đầu tư luôn có những chiêu mới để “làm giá” BĐS, trong khi khách hàng lại bất chấp rủi ro để mua vào cho bằng được.

Với quan niệm, đầu tư BĐS kiểu gì cũng có lời khiến cả doanh nghiệp và cá nhân đều đổ xô vào lĩnh vực “béo bở” này. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng cũng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS. Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm và cả các cá nhân cũng đổ xô vào kinh doanh BĐS.

Việc đầu tư theo phong trào như “mồi lửa” làm gia tăng các vấn nạn trên thị trường. Đa số các dự án nhà ở đều huy động vốn bằng hình thức mua nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên do thiếu năng lực của một số chủ tư đã dẫn đếncác vi phạm như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ thỏa thuận, sai chất lượng, tự ý điều chỉnh giá nhà so với giá trong hợp đồng... Thậm chí nhiều dự án thực hiện bán nhà đất thu tiền trước nhưng sau nhiều năm vẫn chưa triển khai xây dựng và với biến động giá trong suốt thời gian đó đã làm cho dự án không còn tính khả thi.

Những bất ổn của thị trường BĐS như hiện nay chứng tỏ hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường. Các chuyên gia cho rằng, trước hết cần sớm xây dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở.

Trong năm 2010, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Do vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần phải rất linh hoạt để không tạo ra bong bóng BĐS nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây đổ vỡ thị trường trên diện rộng. Nhà nước cần sửa đổi một số cơ chế về xây dựng, tài chính tiền tệ để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho thị trường phát triển như tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS, quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án, quy định về cho vay kinh doanh BĐS dựa trên thế chấp... Đặc biệt, cần phải có một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS khắc phục tình trạng nhiều bộ, ngành cùng quản, dẫn đến sự chồng chéo trong chính sách và sự thơ ơ của cơ quan Nhà nước ở địa phương.

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị