Nhu cầu văn phòng TP HCM có thể tăng 100% trong thập niên tới

Lực cầu thuê văn phòng tại TP HCM dự báo tăng 10% mỗi năm trong một thập niên tới, vị chi mức tăng cả chu kỳ 100% do nguồn cung hạn chế trong khi khách thuê ngày càng đông đảo, theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam.

Báo cáo quý III/2016 của đơn vị này cho biết, giá thuê văn phòng tại TP HCM vẫn đang trên đà đi lên so với quý liền trước, tỷ lệ tăng khá nhẹ (khoảng 1%). Toàn thành phố ghi nhận hơn một nửa số tòa nhà hạng B đang chào giá thuê cao hơn quý trước và phân khúc hạng A có đến 40% nguồn cung trên thị trường xuất hiện xu hướng tăng giá.

Đánh giá về triển vọng thị trường văn phòng TP HCM, đơn vị này dự báo, trong vòng mười năm tới, nhu cầu về diện tích văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh ở mức 8-10% mỗi năm trong điều kiện ổn định của nền kinh tế. Tỷ lệ dân số làm việc tại các ngành dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên đến 40%, và tăng trưởng GDP hằng năm đạt từ 5,5 đến 6,0%. Đây là một cơ hội lớn dành cho các chủ đầu tư để mua đất đầu tư xây dựng văn phòng nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng của các công ty hiện hữu và nhu cầu từ các công ty mới. Các chủ tòa nhà đang là bên có lợi thế trên thị trường do nguồn cung diện tích văn phòng hạn chế trong khi nguồn cầu vẫn tiếp tục tăng cao.

Cơ sở để đơn vị này đưa ra dự báo trên là, trong vòng mười năm qua, tỷ lệ lao động trong các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản và dịch vụ kinh doanh tại Việt Nam đã tăng lên 11% mỗi năm, đi cùng với tốc độ mở rộng diện tích văn phòng trung bình mỗi năm tăng thêm 9,6%.

So với các thành phố khác tại Đông Nam Á, mức GDP 2.100 USD trên đầu người của Việt Nam vẫn còn lạc hậu và do đó, nguồn cung văn phòng trên đầu người của TP HCM vẫn còn thấp. Với chỉ 1,7 triệu m2 diện tích văn phòng, nguồn cung này chỉ gần bằng một nửa so với Jakarta, Luala Lumpur, Bangkok và Manila.

JLL cho rằng giá thuê cũng như giá trị tài sản văn phòng tại TP HCM hiện nay không hề thấp. Giá thuê trên mỗi m2 của toàn thị trường văn phòng TP HCM đang ở mức 550 USD mỗi năm, cao hơn 40-160% so với các thành phố Đông Nam Á khác trừ Singapore. Giá trị tài sản văn phòng tính trên mét vuông của TP HCM cũng khá lý tưởng, tương đương ở mức 4.900 USD, cao hơn 25-160% mức giá tại những thành phố trên.

Mức lợi nhuận tại thị trường văn phòng TP HCM đạt 8,5-9,5%, nhỉnh hơn chi phí lãi vay ở mức vừa phải (150-250 điểm phần trăm). Ngược lại, mức lợi nhuận tại thị trường Bangkok, Manila hay Kuala Lumpur cao hơn đến 300-400 điểm phần trăm so với chi phí cho vay cho thấy tính hiệu quả rất tốt.

Đơn vị này nhận định, các chỉ số trên của TP HCM cho thấy đây là đặc điểm nổi bật của một thành phố trẻ trong những giai đoạn phát triển ban đầu. Trước khi có những diện tích văn phòng phù hợp cho các doanh nghiệp quốc tế, giá thuê và giá trị tài sản văn phòng sẽ có xu hướng tăng cao. Khách thuê có thể chọn giải pháp thay thế như hoạt động tại các căn hộ đa chức năng hoặc tòa nhà đơn lẻ cho đến khi thành phố dần dần xây dựng thêm nhiều tòa nhà văn phòng khác.

Tuy nhiên, JLL cũng cảnh báo thêm, cùng với tốc độ phát triển của thành phố, giá thuê văn phòng sẽ dần hạ nhiệt. Đối với trường hợp của TP HCM, việc phát triển khu đô thị Thủ Thiêm đối diện với quận 1 trong vòng 10-20 năm tới có thể sẽ tạo ra một khu trung tâm thành phố mới và cung cấp thêm gấp đôi nguồn cung văn phòng, từ đó sẽ tác động giảm đến giá thuê.