Doanh nghiệp địa ốc đã qua thời kỳ “mơ mộng”

Sau cơn suy thoái giai đoạn 2011-2015, doanh nghiệp địa ốc hiện đã thực tế hơn rất nhiều trong phát triển dự án. Từ việc chọn lựa phân khúc sản phẩm, đến những chính sách bán hàng…, tất cả đều nhắm đến nhu cầu thực của khách hàng.

“Ngấm đòn” suy thoái

Trước năm 2010, khi thị trường địa ốc Hà Nội và TP. HCM vẫn trong thời kỳ “bong bóng”, phần lớn doanh nghiệp địa ốc đều hướng đến phát triển dự án căn hộ cao cấp. Trong đó, phần nhiều là căn hộ có diện tích từ 80-150 m2, thậm chí là từ 200 m2 trở lên.

Sự tăng tốc quá nhanh của thị trường địa ốc còn khiến một số doanh nghiệp “ngộ nhận”, làm dự án có giá bán lên tới cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông, cho dù dự án nằm tại những vị trí không mấy đắc địa. Chẳng hạn như dự án Habeco Tower trên đường Phạm Văn Đồng, từng được định giá bán khoảng 4.000 USD/m2, nhưng khi thị trường rơi vào khó khăn, không bán được hàng, dự án rơi vào cảnh “đắp chiếu”. Một dự án khác trên đường Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy, Hà Nội, cũng rơi vào khó khăn vì đi “chệch” hướng thị trường, phát triển phân khúc căn hộ quá cao cấp.

Trên thực tế, chính vì định hướng sai về thị trường, cơ cấu hàng hóa, cũng như phân khúc sản phẩm, nên khi thị trường rơi vào suy thoái, đã gây ra nhiều hệ lụy. Lượng sản phẩm tồn kho trên thị trường tăng nhanh. Tồn kho nhiều đồng nghĩa với việc không bán được hàng, doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư, khiến số lượng dự án rơi vào cảnh “ngủ đông” càng gia tăng mạnh. Việc dự án bị chậm tiến độ ắt sẽ dẫn đến các vụ khiếu kiện…

Để tháo gỡ khó khăn, đầu năm 2013, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD về việc hướng dẫn cơ cấu căn hộ cho dự án nhà ở thương mại. Theo đó, dự án nhà ở thương mại được điều chỉnh cơ cấu căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, nhưng vẫn đảm bảo an toàn và tiện ích cho người sử dụng.

Thông tư 02 sau đó đã trở thành “cửa thoát hiểm” đối với nhiều dự án. Nhờ chính sách này, hàng loạt dự án từ trạng thái “ngủ đông” như tòa CT1, CT2 Trung Văn của Vinaconex 3, tòa CT 3 Khu đô thị An Hưng của Hải Phát, hay các tòa H,J,K, Khu đô thị Dương Nội… đã được tái khởi động và bán ra ngoài thị trường thành công.

Xác định đúng nhu cầu thị trường

Năm 2015, sau một thời gian dài theo đuổi các dự án “siêu cao cấp”, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã cho ra sản phẩm có giá bán khá bình dân là dự án 36 Hoàng Cầu, Hà Nội. Đến nay, chỉ sau 1 năm triển khai, dự án đã trong giai đoạn hoàn thiện và hầu hết các căn hộ đã được khách đặt mua.

Tại sự kiện lễ ký kết 3 bên giữa Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Vingroup và Techcombank triển khai dự án D’.Capitale mới đây, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch HĐQT Tân Hoàng Minh cho biết, Công ty đã thay đổi chiến lược kinh doanh trong 1 năm qua và đó là “cú chuyển hướng” đầy hiệu quả.

Trước đây, Tân Hoàng Minh chỉ hướng đến khách hàng là đại gia, giới “siêu” giàu, thì nay cho ra những sản phẩm bình dân hơn. Việc thay đổi mang tính chiến lược này được Chủ tịch HĐQT Tân Hoàng Minh nhận định sẽ khiến sản phẩm của Công ty có thanh khoản cao và hiệu quả kinh doanh tốt hơn rất nhiều. Ông Dũng chia sẻ, dự án D’.Capitale Trần Duy Hưng cũng sẽ có giá thị trường ở mức “chấp nhận được”.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc hiện nay đã không còn “viển vông” trong phát triển dự án, mà luôn “định hình” dự án ngay từ khi còn là ý tưởng. Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Bộ phận maketing CTCP Thương mại và dịch vụ tổng hợp Vinh Hạnh, chủ đầu tư dự án Tứ Hiệp Plaza cho biết, tại dự án này, trên 70% căn hộ có diện tích từ 60-65m2; 15% căn hộ có diện tích 80 m2, số còn lại có diện tích đa dạng nhưng đều dưới 124 m2. Theo ông Quỳnh, không phải ngẫu nhiên doanh nghiệp cơ cấu phần lớn căn hộ diện tích nhỏ. Bởi đây chính là phân khúc nhu cầu thị trường lớn nhất và có thanh khoản tốt nhất, không chỉ trong ngắn hạn.

Cùng chung quan điểm, ông Lại Văn Tư, Phó giám đốc Chi nhánh CTCP Đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng khu công nghiệp Phúc Hà, chủ đầu tư dự án Thăng Long Victory cũng cho rằng, muốn dự án phát triển, thì điều kiện tiên quyết là phải phù hợp với thực tế nhu cầu thị trường. Dù phát triển phân khúc nào, các doanh nghiệp đều phải hướng sản phẩm của mình đến số đông khách hàng. Song song với đó, các chính sách bán hàng cũng phải rất thực tế và linh hoạt. Từ trào lưu tặng điện thoại, điều hòa, tủ lạnh, xe máy…, nay nhiều chủ đầu tư chiết khấu giá trực tiếp, ưu đãi lãi suất, hay những gói phí quản lý kéo dài…

Sự thay đổi trên, theo ông Tư, bắt nguồn từ hệ quả của thời kỳ bất động sản suy thoái, khi doanh nghiệp phát triển dự án mà không tuân thủ theo các quy luật cung cầu của thị trường, nhưng đó là thay đổi tất yếu và phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại.